二手房出售問題

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• 138****3772

  目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類?，F(xiàn)只介紹與教職工關(guān)系比較密切的個人類貸款。 個人類貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人商業(yè)貸款。個人商業(yè)貸款大致可分為六個品種：
  （1）個人購置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；
  （2）個人二手住房貸款；
  （3）個人住房裝修貸款；
  （4）個人家居消費(fèi)貸款；
  （5）個人商用房貸款；
  （6）個人住房組合貸款；
  一、個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。
  （一）個人住房公積金貸款期限和利率個人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長于借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款利率不作調(diào)整。
  （二）個人住房公積金貸款額度購買一級市場住房和自建住房的**高貸款額度為15萬元，**高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房**高貸款額度為8萬元，**高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
  1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。
  2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%；
  3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。
  （三）個人住房公積金貸款操作的全過程
  1、咨詢，領(lǐng)取表格；
  2、提出申請；
  3、簽訂借款合同和抵押合同；
  4、辦理抵押登記手續(xù)；
  5、辦理房屋登記手續(xù)；
  6、辦理房屋財產(chǎn)保險；
  7、貸款轉(zhuǎn)帳；
  8、每月還款；
  9、貸款結(jié)清注銷
  （四）申請辦理個人住房公積金貸款借款人在申請公積金貸款時，首先應(yīng)填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：
  1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復(fù)印件）；
  2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》；
  3、購買住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及**款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件；
  4、貸款銀行要求提交的其它證明材料,借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應(yīng)提供下列資料：
  1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》
  2、所購房屋評估報告書
  3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口??；
  4、購房合同
  （五）借款人償還貸款根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：
  1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息；
  2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。
  1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。
  2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。
  二、個人購置住房貸款個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個人住房貸款**高金額為購房金額的80%。
  （一）個人住房貸款的期限個人住房貸款的貸款**長期限是30年。
  （二）個人住房貸款利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
  （三）個人住房貸款操作的全過程個人住房貸款整個過程大致分為三個階段： 第一階段，提出申請，銀行調(diào)查、審批； 第二階段，辦妥抵押、保險等手續(xù)，銀行放款； 第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。
  （四）個人住房貸款需提供的資料借款人在申請個人住房貸款時，首先應(yīng)填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：
  1、借款人資料：
  （1）借款人合法的身份證件；
  （2）借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；
  （3）有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；
  （4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；
  （5）有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。
  2、所購房屋資料：
  （1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；
  （2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；
  （3）貸款人要求提供的其他文件或資料。
  （五）辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)貸款批準(zhǔn)后，購房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：
  （1）購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；
  （2）借款合同、抵押合同各一份；
  （3）房地產(chǎn)抵押申請審核登記表；
  （4）全部購房合同；
  （5）房地產(chǎn)部門所需的其他資料。 房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。
  （六）辦理個人住房貸款的房屋財產(chǎn)保險手續(xù)房屋抵押是指債務(wù)人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產(chǎn)保險作出明確規(guī)定，同時還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯而導(dǎo)致的保險責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。房屋財產(chǎn)保險手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：
  （1）以貸款金額保險的：保險費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限；
  （2）以房屋價格保險的：保險費(fèi)=房屋總價×0.5‰×貸款年限； 上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價格保險的，按實(shí)際損失金額全額賠償；以貸款金額保險的，按“實(shí)際損失金額×（貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價）”計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔(dān)。
  （七）借款人不按時償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果
  1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。
  （1）等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計(jì)） （貸款本金—累計(jì)已歸還本金額）×月利率
  2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，對逾期貸款按每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。
  （1）借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個月未償還貸款本息的；
  （2）《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。
  （八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
  1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請人；
  2、不具有完全民事行為能力的自然人；
  3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人；
  4、已查知有不良信用記錄的申請人。
  二、個人二手住房貸款個人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年；貸款期限與房齡之和一般不超過25年。借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
  1、所購二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件；
  2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；
  3、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告；
  4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
  三、個人住房裝修貸款個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。**高成數(shù)不超過五成，貸款期限**長不得超過5年。借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
  1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料；
  2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號；
  3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；
  4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。
  四、個人家居消費(fèi)貸款個人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。**高成數(shù)不超過抵押物評估值的50%，貸款期限**長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：
  1、購置大件家居商品的合同或意向書原件；
  2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號；
  3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；
  4、貸款人認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價報告。
  五、個人商用房貸款個人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買個人自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應(yīng)是現(xiàn)房，**高成數(shù)不得超過六成，貸款期限**長不得超過10年。
  六、個人住房組合貸款個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款，即當(dāng)個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款

  查看全文↓ 2014-02-14 10:56:55
• 155****2085

  1.**好找中介，因?yàn)樗麄兒軐I(yè)，能讓你省心！
  2.5年以內(nèi)，契稅：1.0%；印花稅：0.05%；營業(yè)稅：1.5%（滿五年免交，不知道現(xiàn)在是否是兩年，上海是2年就免交）；個稅：5.5%（房子總價或者買進(jìn)和賣出的差價）！
  3.這是避稅行為，可能會影響個稅！
  4.**好親自回去。
  5.問題也不多?。?
  中介費(fèi)大約為3%-5%，各個地方不一樣的，你可以到一些中介公司了解一下。
  這樣回答你滿意嗎？

  查看全文↓ 2014-01-27 11:23:17
• 145****2193

  出售房的話，交個稅，營業(yè)稅務(wù)的，

  查看全文↓ 2014-01-26 21:13:06
• 153****4958

  1、你這種情況對你是沒什么風(fēng)險的，關(guān)鍵是買家愿不愿意先付50%的房款給你，因?yàn)檫@種情況下買家要承擔(dān)很大的風(fēng)險。
  2、因?yàn)槟愕姆孔舆€未交，只是要看現(xiàn)在進(jìn)行到什么程度了，你可以先看看是否能先把產(chǎn)權(quán)證辦了，因?yàn)橛行┣闆r下產(chǎn)權(quán)證是可以辦的。產(chǎn)權(quán)證辦理后下面就可以直接進(jìn)行二手房的交易了。
  3、產(chǎn)權(quán)證沒辦前，還可以與開發(fā)商協(xié)商看是否可以重新簽訂購房合同，這樣的話就可以避免交納很多的二手房買賣所需交納的大量費(fèi)用，這樣操作應(yīng)該是**好的，不過這要看開發(fā)商是否愿意了。

  查看全文↓ 2014-01-26 11:55:08
• 135****8231

  1：北京只有房產(chǎn)證，沒有土地證，2：房屋的抵押，房本上面附節(jié)上是有體現(xiàn)的！3：過戶，如你是全款買房，在北京是可以當(dāng)天拿到房本的！

  查看全文↓ 2014-01-26 09:49:36
• 148****8511

  需要你門雙方協(xié)商的，可在簽合同后也可在過戶后！

  查看全文↓ 2014-01-26 09:06:28
• 146****5795

  按你的情況應(yīng)該是普通住宅除非面積大因?yàn)槲铱茨惴孔邮?0年的，所以我按普通住宅給你計(jì)算，如果你是唯一一套住房現(xiàn)在出售是沒有什么稅的，一共只有幾百塊的交易手續(xù)費(fèi)按面積計(jì)算的，如果你通過中介那就一個中介費(fèi)，如果不是唯一一套那要交一個1%的個人所得稅。

  查看全文↓ 2014-01-25 09:10:30
• 146****6506

  個人所得稅是指：
  1.夫妻雙方名下有兩套或以上私產(chǎn)房，現(xiàn)在欲出售一套，就會有成交價 X 1%的個人所得稅，不管這幾套房你擁有幾年了，都是要繳納的！但只限私產(chǎn)房！
  2.原來是公產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)，現(xiàn)在你已經(jīng)購買產(chǎn)權(quán)，變成私產(chǎn)，在購買產(chǎn)權(quán)未超過5年的情況下出售，或有成交價 X 1%的個人所得稅！你所說的稅費(fèi)不是個人所得稅，是差額稅，差額稅是指：從買進(jìn)到賣出未超過兩年，就有差額稅！差額稅的計(jì)算方法是：（出售價-原購價）X5.55%；

  查看全文↓ 2014-01-25 09:08:47
• 153****2660

  后一種辦法比較好。

  查看全文↓ 2014-01-25 09:07:11
• 144****9200

  首先你先和買方把買賣合同簽了，對方付定金給你。然后你在到銀行申請?zhí)崆斑€貸，可以讓對方幫你解押也可以自己出錢解押。等解壓完畢后你在和買方一起到你當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理你們的過戶手續(xù)，同時付房款給你。過戶完畢后你們一起回你房子里做個物業(yè)交接（物管哪里水電氣的過戶和結(jié)清）。如果對方是按揭貸款的話多個程序就是：在你們過戶之前對方要先到銀行申請貸款，等銀行貸款下來后你們再去過戶，對方拿到自己名下產(chǎn)權(quán)證后在銀行做個抵押就可以房款給你了。
  僅供參考?。?！

  查看全文↓ 2014-01-24 21:03:14
• 147****3234

  租金什么時候開始算下家的，是需要買賣雙方協(xié)商而定的，
  不過有三個時間段可供參考：簽定買賣合同之時、進(jìn)交易中心過戶時、交房時、
  
  如果您是買方的話，一定要讓賣方提供一個租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議，因?yàn)橥惶追孔?，在統(tǒng)一購買條件下，有租約方（租客）是有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利的，所以一定要讓租客簽一個放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議，否則可能會有糾紛

  查看全文↓ 2014-01-24 16:41:21
• 148****7930

  主要看您是自己操作的還是通過中介操作的。通過中介的話，這些都不是問題，不過您自己操作就不是敢保證什么了

  查看全文↓ 2014-01-24 13:50:02

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• 問 二手房出售問題
  答

  在二手房出售時，對于賣方來說**大的風(fēng)險是買方不付款，尤其是在房屋交付后或辦理完畢房屋所有權(quán)證后，買方不付款，更嚴(yán)重的是買方將已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋再次上市出售后賣方無法找到其地址的，賣方**大的損失是所售房屋得不到任何房款。因此，對于賣方來說，**安全的交易是買方將全部房款交給賣方，然后賣方再與買方辦理房屋的交接手續(xù)及過戶手續(xù)。這種交易方式買方未必會同意，因?yàn)橘I方擔(dān)心自己付完房款后能否得到所購房屋或能否辦理過戶手續(xù)。對買賣雙方都是安全的交易程序，在目前，整個社會的信譽(yù)體系還沒建立起來的現(xiàn)狀下，對于二手房交易的雙方來說，沒有絕對的對雙方來說交易都是安全的，但是可以通過一定的擔(dān)保方式或其他方式解決買賣雙方的風(fēng)險問題，使交易雙方能夠順利簽約。

  全部3個回答>
• 問 二手房出售納稅問題
  答

  1、契稅；90平方米以下且是首次購房的按1%繳納；90平方米以上至140平方米以下按1.5％繳納，超過140平方米按3％。（買方承擔(dān)） 2、印花稅：按萬分之十繳納買賣雙方各承擔(dān)一半。 3、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：賣房人取得產(chǎn)權(quán)未滿5年出售的按房價款5.5％繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。（賣方承擔(dān)） 4、土地增值稅：賣房人取得產(chǎn)權(quán)滿5年出售的免征土地增值稅，賣房人取得產(chǎn)權(quán)未滿5年出售的按房價款1％繳納。（賣方承擔(dān)） 5、個人所得稅：賣房人取得產(chǎn)權(quán)未滿5年出售的按增值部分20％繳納（房屋現(xiàn)值-上道契稅納稅額）或按房價1%繳納（賣方承擔(dān)） 6、房屋交易手續(xù)費(fèi)：買賣雙方按房屋建筑面積個承擔(dān)3元∕㎡。 7、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元由買方承擔(dān)。 注：你在向稅務(wù)機(jī)關(guān)和產(chǎn)權(quán)管理部門申報房價是不能明顯低于當(dāng)?shù)赝惙课莸氖袌鰞r。否則他們可以要求對房屋進(jìn)行評估，你為此還得支付0.5%的房屋評估費(fèi)。

  全部5個回答>
• 問 二手房出售的問題
  答

  不管買方的貸款申請是否成功審批，只要簽訂了房屋買賣合同，而合同中沒有約定不能獲得貸款可以解除合同的免責(zé)條款的，買方就必須繼續(xù)履行原合同中的支付房款的義務(wù)。只是，變更了付款方式而已。而且，就算一家銀行不同意貸款，買方就還是可以找別的商業(yè)銀行貸款。為了免于如你所擔(dān)心的情況發(fā)生，一般按揭購買二手房的交易程序是：買賣雙方簽訂合同，買方支付定金--貸款申請--取得銀行同意貸款答復(fù)后，雙方向房產(chǎn)交易所申請房屋過戶交易（買方支付首期房款）--問稅、完稅--過戶--領(lǐng)證--抵押--領(lǐng)證--銀行放款，賣方交房屋給買方，并協(xié)助買方辦理物業(yè)管理的過戶手續(xù)

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于出售二手房稅費(fèi)問題
  答

  分兩單來成交：1、2樓為一單，3、4樓為另外一單；是否是門店主要看的是房產(chǎn)證中的注析。不過你的情況可以按照普通住房來成交。需要繳納的稅費(fèi)：一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 印花稅：房款的0.05% 3、 交易費(fèi)：3元/平方米4、 測繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定 5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 4、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）超級經(jīng)紀(jì)人網(wǎng) 為你解答

• 問 二手房出售問題？有哪位網(wǎng)友曉得不，解答下唄，謝謝！
  答

  簽約時要注意四點(diǎn)（1）核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書及房主本人及其身份證明原件；（2）將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況在合同中明確寫下來；（3）提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明(包括解押)，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明；（4）交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

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