房屋租賃合同糾紛問(wèn)題？

已有10個(gè)回答

• 144****9934

  沒(méi)有約定租賃期限的，可以通知對(duì)方，并給予對(duì)方適當(dāng)期限。

  查看全文↓ 2014-01-21 14:35:23
• 136****1729

  [p=null, 2, left][size=3]我們作為羅%7E%7E%7E的委托代理人，現(xiàn)就羅%7E%7E%7E與譚%7E%7E%7E%7E等五被告的房屋租賃合同糾紛一案，提出如下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭給予充分考慮。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  一、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓行為的有效問(wèn)題[/b]?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第
  （六）項(xiàng)“不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定只是針對(duì)沒(méi)取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤虼朔裾J(rèn)雙方所簽合同的效力。只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，為保護(hù)正常的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系和維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，受法律保護(hù)。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，原告認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房屋，合同應(yīng)認(rèn)定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  二、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋目前所有權(quán)人的問(wèn)題。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的購(gòu)房合同及收款收據(jù)，以此證明其出租人是該房屋的所有權(quán)人。但該合同都是岳陽(yáng)%7E%7E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一項(xiàng)目部作為的合同主體，顯然該合同無(wú)效。無(wú)論是從法律的角度還是從項(xiàng)目部與岳陽(yáng)%7E%7E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所簽訂的承包協(xié)議來(lái)看，作為該合同的項(xiàng)目部是無(wú)權(quán)對(duì)外簽訂包括房屋銷(xiāo)售合同及其它任何經(jīng)濟(jì)合同的。被告指出趙%7E%7E的購(gòu)房合同也是從項(xiàng)目部那里簽訂的，但我們看到趙%7E%7E的購(gòu)房合同后面加蓋了岳陽(yáng)%7E%7E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的印章，這就是說(shuō)岳陽(yáng)%7E%7E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司追認(rèn)了項(xiàng)目部與趙%7E%7E的購(gòu)房合同。何況，所有被告的出租人的購(gòu)房都沒(méi)有象趙%7E%7E那樣在相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)告登記備案。《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“……預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)先登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”亦即，趙%7E%7E在購(gòu)房該房屋后，也只有他本人才能處分該房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告從趙%7E%7E手中受讓房屋后，也同時(shí)繼受了該房屋上的所有權(quán)利。雖然目前原告未取得房屋權(quán)屬證書(shū)，但原告已簽訂有房屋轉(zhuǎn)讓合同并已支付了對(duì)價(jià)。未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)是礙于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的手續(xù)不全的問(wèn)題。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  三、房屋租賃合同糾紛關(guān)于時(shí)效與原告的訴訟主體問(wèn)題[/b]。原告包括房屋的出讓方趙%7E%7E雖未曾向被告收取租金，但并非等同放棄了該房屋的所有權(quán)。因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)相關(guān)行政部門(mén)的預(yù)告登記，趙%7E%7E及原告從未懷疑過(guò)該房屋的所有權(quán)會(huì)有爭(zhēng)議。雖然被告未曾與原告簽訂過(guò)租賃合同，但原告認(rèn)同目前被告的事實(shí)租賃，并放棄收取部份租金的權(quán)利。權(quán)利人可以對(duì)自己的權(quán)利全部放棄或部份放棄也可以全部主張。目前原告只對(duì)被告要求支付近期及日后的租金并不存在超過(guò)時(shí)效的問(wèn)題。至于對(duì)房屋所有權(quán)侵權(quán)的出租方，原告會(huì)向其擇日主張權(quán)利。所以，原告在本訴訟中是適格的主體。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]綜上所述房屋租賃合同糾紛，被告在承租房屋時(shí)并未了解該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，就與之簽訂租賃合同并交付租金。鑒于現(xiàn)實(shí)客觀情況，原告目前認(rèn)同被告的租賃，但被告理應(yīng)向該房屋的實(shí)際所有權(quán)人的原告交付租賃金。請(qǐng)法院支付原告的收取租金的訴訟請(qǐng)求。[/size][/p]

  查看全文↓ 2014-01-21 14:30:38
• 136****9244

  根據(jù)合同法、**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)等相關(guān)法律法規(guī)，你與原出租方的租賃合同繼續(xù)有效，新房主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原合同。要你搬出屬新房主違約，可據(jù)原合同追究違約金、裝修損失等。
  出租方出售房屋，應(yīng)提前通知承租人，同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出售房屋，承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:03:03
• 142****9222

  這種問(wèn)題沒(méi)有書(shū)面合同是很難講清楚的，或許真的不記得了，或者故意的，一般上面都會(huì)寫(xiě)明收取租金提前的時(shí)間，你可以問(wèn)清楚如果真的忘記了遲一點(diǎn)點(diǎn)也沒(méi)有什么，

  查看全文↓ 2014-01-20 21:11:25
• 138****8330

  付違約金。1個(gè)租金即可。

  查看全文↓ 2014-01-20 18:37:36
• 145****3186

  關(guān)于你提出的房屋租賃合同糾紛問(wèn)題,請(qǐng)看以下幾點(diǎn):
  一、房屋租賃合同糾紛需證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)
  1、當(dāng)事人為自然人的,應(yīng)提交身份證明資料,如身份證或戶(hù)口本等;
  2、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的,應(yīng)提交主體登記資料,如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等;
  3、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后有變更的,應(yīng)提交變更登記的資料。
  二、房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃法律關(guān)系成立的證據(jù)
  1、證明房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù);
  2、租賃許可證及租賃登記證明;
  3、證明轉(zhuǎn)租合法性的證據(jù);
  4、房屋租賃合同。
  三、房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)
  1、證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時(shí)房屋狀況的證據(jù);
  2、承租人履行合同情況的證據(jù),如交付定金(或保證金或押金)、租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的發(fā)票或收據(jù)等。
  四、房屋租賃合同糾紛需當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中有具體請(qǐng)求金額的,應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。 以上四點(diǎn)是我國(guó)法律規(guī)定對(duì)于房屋租賃合同糾紛的舉證責(zé)任的規(guī)定。

  查看全文↓ 2014-01-20 18:06:45
• 151****8033

  依照合同約定來(lái)辦嘛，租期滿(mǎn)了一年。但是他交給你的只有一年的房租，如果他不交房租的話(huà)，讓他出示，房租的收條，看收條日期距今如滿(mǎn)一年，就應(yīng)該支付第二年的租金。如果其拒不支付，他就已經(jīng)違約了！

  查看全文↓ 2014-01-20 09:07:27
• 153****3569

  這是正規(guī)合同嗎？你簽字了基本也很難得到你想要的結(jié)果，法律成本太高，并且**終可能就是和解。。。以后看合同要仔細(xì)。。。。

  查看全文↓ 2014-01-19 14:44:26
• 143****1969

  一、房屋租賃合同糾紛基本事實(shí)
  1、2010年，甲方李某與乙方王某簽訂編號(hào)xy000066格式《房屋租賃契約》，約定甲方將坐落于咸陽(yáng)市秦都區(qū)某小區(qū)南樓1單元301室，建筑面積144平方米的房屋出租給乙方，租賃期限為2010年8月20日起到2015年8月11日止，共計(jì)60個(gè)月。每月租金為2500元，每半年一付。
  該《契約》第五條約定“本合同簽訂時(shí)，乙方向甲方交納押金2000元。該押金作為保證金，如乙方在租賃期間未發(fā)生損壞房屋設(shè)施，拖欠水、電暖、物業(yè)費(fèi)、租金等費(fèi)用，合同期滿(mǎn)時(shí)，甲方一次性退還。如有上述情況發(fā)生，甲方有權(quán)從押金中等額扣除，不足部分乙方另行承擔(dān)?！?br/>《契約》第八條第4項(xiàng)約定“未按期支付租金和本合同第四條約定由乙方承擔(dān)的其他費(fèi)用，與其每日承擔(dān)應(yīng)付費(fèi)用千分之十的違約金，逾期超過(guò)15日的，甲方有權(quán)單方終止合同，乙方承擔(dān)一個(gè)月房租的違約金?！?br/>《契約》第九條約定“出現(xiàn)下列情況時(shí)，甲乙雙方均有權(quán)單方終止合同，并不承擔(dān)違約金：2.甲乙雙方在租賃期內(nèi)提前壹個(gè)月通知對(duì)方解除合同，并承擔(dān)該通知期內(nèi)的全額租金?！?br/>2、2010年8月1日，李某出具的收條內(nèi)容為“今收到王某房屋押金人民幣貳仟元整（￥2000.00）”
  3、2011年2月24日，趙某出具的收條內(nèi)容為“今收到某小區(qū)3樓房租壹萬(wàn)伍仟元整（15000.00），房費(fèi)為2011年2月19日—2011年9月20日?！?br/>4、王某已經(jīng)騰空了房屋，但房屋墻面粘貼有圖畫(huà)，對(duì)方重新粉刷房屋花費(fèi)3000元，5月28日，王某與對(duì)方達(dá)成一致，對(duì)方給王某退款5000元，雙方解除合同，王某在對(duì)方持有的《房屋租賃契約》上簽名并書(shū)寫(xiě)以下內(nèi)容“收到房費(fèi)5000元整，從今日起合同解除”。
  二、房屋租賃合同糾紛法律分析
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（二）合同解除；”及第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！?之規(guī)定，本案雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，已經(jīng)解除了《房屋租賃契約》，雙方的權(quán)利義務(wù)終止。
  四、房屋租賃合同糾紛結(jié)論意見(jiàn)
  本案房屋租賃合同糾紛雙方當(dāng)事人協(xié)商一致已經(jīng)解除了《房屋租賃契約》，雙方的權(quán)利義務(wù)終止。
  以上房屋租賃合同糾紛意見(jiàn)供參考

  查看全文↓ 2014-01-19 09:09:32
• 153****4301

  法律并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定。所以房主可以收回房屋。但對(duì)于客戶(hù)提出的租金已經(jīng)提存的問(wèn)題，你可以去公證部門(mén)調(diào)查，也可以委托律師去幫助調(diào)查。
  
  對(duì)于你提出的上訴問(wèn)題，上訴時(shí)有上訴期限的，從你給出的材料里并沒(méi)有看到起訴的問(wèn)題。
  
  所以綜上所述，我認(rèn)為你先可以與對(duì)方先行商議，如果商議未果，你可以起訴對(duì)方違約，并撤銷(xiāo)當(dāng)時(shí)簽訂的合同。
  
  但個(gè)人認(rèn)為，在**后判決前，法院會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，而那時(shí)你可以選擇對(duì)房屋租金等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)高，并達(dá)到雙方都滿(mǎn)意的程度，而調(diào)節(jié)并不受訴求的影響。

  查看全文↓ 2014-01-18 20:33:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋租賃合同糾紛
  答

  第四條的意思是甲方要提前終止合同，需提前一個(gè)月通知乙方。而不是說(shuō)一年的租期屆滿(mǎn)時(shí)提前一個(gè)月通知乙方。本身你們簽的就是一年的合同，提前一個(gè)月通知只是要確認(rèn)是否續(xù)租而已，就算不通知他，也是該幾號(hào)到期就要終止合同的。所以我覺(jué)得甲方并無(wú)過(guò)錯(cuò)。不能同意乙方延住一個(gè)月的需求。如果你不漲租金，那么合同到期時(shí)可以讓他交一個(gè)月的房租，再住一個(gè)月，租誰(shuí)不是租呀。如果租金有變就讓他搬家。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋租賃合同糾紛管轄如何確定呢？
  答

  一、簡(jiǎn)要案情 原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿(mǎn)，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對(duì)管轄權(quán)提出異議，認(rèn)為其已書(shū)面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應(yīng)由西湖區(qū)法院管轄，請(qǐng)求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。 二、意見(jiàn)分岐 對(duì)本案的管轄主要存在以下兩種意見(jiàn)： 一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案雖不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)或變更，但它涉及到了承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)繼續(xù)使用權(quán)的問(wèn)題，也屬于“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，應(yīng)適用民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當(dāng)事人作出的違反專(zhuān)屬管轄的約定無(wú)效，本案依法應(yīng)駁回被告提出的管轄異議。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)為合同履行中的爭(zhēng)議，屬于合同糾紛，當(dāng)事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應(yīng)移送被告住所地法院審理。 三、評(píng)析 本案管轄爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專(zhuān)屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭(zhēng)議根源在于各自對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的界定不一。 筆者認(rèn)為，對(duì)于何為不動(dòng)產(chǎn)糾紛這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)立法并無(wú)明確規(guī)定，但參照《法國(guó)新民事訴訟法典》第44條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)訴訟案件，不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權(quán)”及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)或其分割或經(jīng)界涉訟者，專(zhuān)屬不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動(dòng)產(chǎn)涉訟者，得由不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對(duì)我國(guó)民訴法第三十四條第(一)項(xiàng)所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”應(yīng)理解為專(zhuān)指因不動(dòng)產(chǎn)提起的物權(quán)訴訟，包括不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛、所有權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔(dān)保物權(quán)糾紛、占有保護(hù)糾紛。 本案訴爭(zhēng)房屋租賃合同糾紛，雖與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭(zhēng)法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當(dāng)事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務(wù)糾紛，并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，不應(yīng)適用專(zhuān)屬管轄，而應(yīng)適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。對(duì)此，**高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄?！奔热辉擃?lèi)糾紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國(guó)民訴法第二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人當(dāng)然也就可書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地即不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。本案當(dāng)事人既已書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應(yīng)尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)，移送被告住所地法院審理。(作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 運(yùn)城房屋租賃合同糾紛的常見(jiàn)問(wèn)題怎么辦??？
  答

  第二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理1、對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿(mǎn)歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。2、對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！?*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋租賃合同糾紛訴訟應(yīng)該怎么做？
  答

  房屋租賃合同訴訟過(guò)程中，舉證是一個(gè)關(guān)鍵的程序。針對(duì)房屋租賃合同糾紛，當(dāng)事人需要提供的證據(jù)主要有以下幾種：一、證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)（1） 當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶(hù)口本等；（2） 當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或事業(yè)法人、社團(tuán)法人登記證等；（3） 法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。二、 證明房屋租賃法律關(guān)系成立的證據(jù)（1） 證明房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)；（2） 租賃許可證及租賃登記證明；（3） 證明轉(zhuǎn)租合法性的證據(jù)；（4） 房屋租賃合同。三、 證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)（1） 證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時(shí)房屋狀況的證據(jù)；（2） 承租人履行合同情況的證據(jù)，如交付定金（或保證金或押金）、租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的發(fā)票或收據(jù)等。四、 當(dāng)事人在訴訟請(qǐng)求中具有請(qǐng)求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。具體事由不明白找當(dāng)?shù)芈蓭熥稍?xún)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??審理房屋租賃合同糾紛應(yīng)該怎么處理呢？
  答

  您好：一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢?顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)?，而?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒(méi)有**后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給**終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做**終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的**大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。(三)審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)強(qiáng)制性規(guī)范的強(qiáng)制性程度，以合同自由、鼓勵(lì)交易為基本原則，并考慮我國(guó)私法相對(duì)公法明顯欠發(fā)達(dá)的現(xiàn)狀，進(jìn)一步把強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才是無(wú)效合同;違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力。該條款所規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定即屬于管理性規(guī)范，因此違反此規(guī)定并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。二、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理(一)對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿(mǎn)歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。(二)對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！?*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒(méi)有直接規(guī)定，**高法院的司法解釋又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。三、違章建筑的租賃合同糾紛的問(wèn)題房屋屬違章建筑物，對(duì)此訂立的租賃合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無(wú)庸置疑的?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢(qián)后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來(lái)背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。 對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U合同的無(wú)效不像其他買(mǎi)賣(mài)合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒(méi)法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門(mén)評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計(jì)算方法，只要對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村民的角度來(lái)看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過(guò)合法途徑收回來(lái)，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，要批評(píng)的是我們的有關(guān)政府職能部門(mén)的失職、失察和縱容。如果政府職能部門(mén)對(duì)農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會(huì)造成今天的尷尬局面。筆者認(rèn)為，對(duì)違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場(chǎng)的需要，這個(gè)代價(jià)遲早要有人來(lái)付出。更嚴(yán)格地說(shuō)，行政執(zhí)法部門(mén)沒(méi)有對(duì)這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí)，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒(méi)有多大價(jià)值的。

  全部3個(gè)回答>