怎樣當好一名物業(yè)主管？

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• 154****1083

  物業(yè)公司成本費用管理辦法。
  1.目的
  為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業(yè)管理資金的使用效益。
  2.適用范圍
  適用于xx物業(yè)公司財務(wù)部
  3.職責
  3.1財務(wù)部負責制定和控制各類費用標準、審核權(quán)限、報帳流程。
  3.2董事長、總**負責各類費用的審批。
  3.3各部門負責本部門發(fā)生的各類費用成本的控制。
  4.方法和過程控制
  4.1成本費用管理原則及核算辦法
  4.1.1公司在業(yè)務(wù)經(jīng)營活動中發(fā)生的與業(yè)務(wù)有關(guān)的支出，按規(guī)定計入成本費用。成本費用是管理公司經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容?？刂坪贸杀举M用，對堵塞管理漏洞、提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。
  4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業(yè)務(wù)成本、利息支出、管理費用、營業(yè)費用、其他營業(yè)支出等。
  A.主營業(yè)務(wù)成本主要包括服務(wù)中心人員的職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。
  B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。
  C.營業(yè)費用包括：職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、住房公
  積金、保險費、固定資產(chǎn)折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務(wù)費、董事會費、獎勵費、各種準備金等其他費用。
  D.固定資產(chǎn)折舊費：指公司根據(jù)固定資產(chǎn)原值和國家規(guī)定的固定資產(chǎn)分類折舊率計算攤銷的費用。
  F.攤銷費：指遞延資產(chǎn)的攤銷費用，分攤期不短于5年。
  J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、住房公積金、保險費、物業(yè)管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
  4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經(jīng)費按工資總額2%計提，教育經(jīng)費按工資總額1.5%計提。住房公積金經(jīng)批準后，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。
  4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標準和審批權(quán)限，財務(wù)人員應(yīng)認真審核有關(guān)支出憑證，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字或?qū)徟掷m(xù)不全的，不予報銷，對違反有關(guān)制度規(guī)定的行為應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)反映。
  4.1.5公司各項成本費用由財務(wù)處負責管理和核算，費用支出的管理實行預(yù)算控制，財務(wù)管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。
  4.2成本費用支付范圍及審批權(quán)限
  4.2.1xx物業(yè)屬下兩公司支票印鑒由xx物業(yè)總**負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。
  4.2.2xx物業(yè)個人日常借款每次金額在其工資范圍內(nèi)的，由xx物業(yè)分管副總**審批后到財務(wù)部借款；xx物業(yè)各部門日常借款非現(xiàn)金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業(yè)總**審批后到財務(wù)部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經(jīng)xx物業(yè)總**審批后，必須經(jīng)集團公司領(lǐng)導(dǎo)批準后才能到財務(wù)部借款。
  4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內(nèi)的費用，由總**審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經(jīng)集團公司財務(wù)負責人審批后，再經(jīng)集團公司領(lǐng)導(dǎo)批準，才可以支出。
  4.2.4物業(yè)公司為集團進行有償服務(wù)金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務(wù)合同。
  A.工程類合同會簽程序：集團****物業(yè)公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務(wù)部集團財務(wù)中心、集團管線副總裁集團副董事長。
  B.**類合同會簽程序：集團**中心物業(yè)公司集團成本管理中心集團人力行政法務(wù)部集團財務(wù)中心集團管線副總裁集團總裁。
  4.2.5物業(yè)公司為集團進行有償服務(wù)金額20000元以內(nèi)，不用簽訂服務(wù)合同，憑工作聯(lián)系單的審批及報銷憑據(jù)進行報銷。
  A.工程類審批程序：集團****物業(yè)公司集團財務(wù)中心集團管線副總裁集團副董事長。
  B.**審批程序：集團**中心物業(yè)公司集團財務(wù)中心集團管線副總裁集團總裁。
  4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務(wù)部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結(jié)清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總**審批后，可暫不扣當月工資或再借支。
  4.2.7費用的管理及支付標準
  A．差旅費用
  因公出差將視工作需要，由部門**審核，公司總**審批同意后，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領(lǐng)導(dǎo)。
  注：特殊地區(qū)是指北京、上海、深圳。境外相關(guān)費用的標準另行規(guī)定。
  公司員工因公出差，視路途遠近情況，經(jīng)服務(wù)中心**審查，財務(wù)部審核同意，公司總**審批后，填寫請款單，注明出差事由，可預(yù)支人民幣1000—3000元差旅費。返回后一周內(nèi)憑單據(jù)按《因公出差費用報銷的標準》的有關(guān)規(guī)定報銷并返還剩余預(yù)支款。
  餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數(shù)領(lǐng)取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位并報銷業(yè)務(wù)費等，不再享受餐費補助。
  住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發(fā)票按規(guī)定標準報銷。
  B.辦公費用
  ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發(fā)生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關(guān)的補貼。具體人員名單由公司領(lǐng)導(dǎo)會議研究核準后，由財務(wù)部執(zhí)行，額定范圍的補貼，需憑正式票據(jù)實報實銷。
  ②辦公電話：公司正、副總**開通國內(nèi)長途服務(wù)功能，公司職能處室、各服務(wù)中心及所屬部門開通市內(nèi)通話功能，其中公司正副總**、職能處室、服務(wù)中心的話費按實報銷，服務(wù)中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。
  ③文具、宣傳、印刷與購書等費用
  公司及各服務(wù)中心因辦公業(yè)務(wù)需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務(wù)中心事先做計劃，寫清用途、數(shù)量、金額、統(tǒng)一報公司人事行政處**或服務(wù)中心**審核，并由公司人事行政處統(tǒng)一采購,再由財務(wù)部審核，公司總**審批后方可購買及報銷。
  需在報刊、電臺、電視臺等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內(nèi)容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務(wù)中心**申請，人事行政處**審核，報公司總**（或副總）審批同意后執(zhí)行，其費用由直接受益的服務(wù)中心承擔或由共同受益的服務(wù)中心合理分攤。
  因經(jīng)營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統(tǒng)一印刷發(fā)放，其印刷費用由各服務(wù)中心合理分攤。
  各服務(wù)中心因業(yè)務(wù)的原因需要購買工具書、業(yè)務(wù)書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總**審批，其發(fā)生的費用在各服務(wù)中心經(jīng)營費用中列支。各服務(wù)中心購買的圖書屬公司的資源，應(yīng)建立圖書庫，做好登記和借閱手續(xù)，并把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處**統(tǒng)一協(xié)調(diào)，供公司及各服務(wù)中心人員借閱，以充分利用公司資源。
  ④會議費用
  公司組織召開各類會議，統(tǒng)一由人事行政處策劃組織，策劃方案應(yīng)包括會議內(nèi)容、時間、地點、人數(shù)及費用預(yù)算，交公司副總**審核，總**審批。其發(fā)生的費用由各服務(wù)中心合理分攤。各服務(wù)中心召開會議的費用，需由各服務(wù)中心另行上報審批，其費用在各服務(wù)中心經(jīng)營費用中列支。
  各種會議原則上不發(fā)咨詢費，不發(fā)紀念品、禮品，與會者不發(fā)任何補貼。
  ⑤職工培訓(xùn)費
  經(jīng)公司批準的員工脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)或利用業(yè)余時間參加與本職工作相關(guān)的專業(yè)技術(shù)學(xué)習(xí)，經(jīng)考試合格取得畢（結(jié)）業(yè)證書，并與公司簽定培訓(xùn)合同者，學(xué)費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓(xùn)費不得超過2000元。
  未經(jīng)批準或不簽培訓(xùn)合同的，其培訓(xùn)費用由個人自負。
  ⑥業(yè)務(wù)招待費
  公司正副總**及服務(wù)中心**因業(yè)務(wù)需要可開支業(yè)務(wù)招待費。
  任何業(yè)務(wù)接待費不設(shè)飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。
  公司正副總**因業(yè)務(wù)需要發(fā)生的業(yè)務(wù)接待費按實報銷；服務(wù)中心**確因業(yè)務(wù)需要發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費，必須事先請示公司分管副總**以上領(lǐng)導(dǎo)同意，經(jīng)財務(wù)部審核，方可報銷。
  報銷單需注明接待事宜，附合法的發(fā)票并具完善的簽批手續(xù)，即經(jīng)辦人、證明人、服務(wù)中心**或總**審批。
  全公司年業(yè)務(wù)招待費應(yīng)控制在年營業(yè)收入的3‰%7E5‰以內(nèi)，或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，原則上不允許突破。
  ⑦醫(yī)療費
  所有聘用員工的醫(yī)療費按公司醫(yī)療保險之有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各服務(wù)中心自行招聘的臨時工不屬此規(guī)定范圍。
  ⑧加班費
  公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內(nèi)的補貼10元，4小時以上8小時以內(nèi)的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關(guān)規(guī)定計發(fā)加班工資。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:48:48
• 158****8796

  把小區(qū)的大大小小事 一草一木都當做是自己的去照顧

  查看全文↓ 2014-01-20 16:52:15
• 144****1759

  1.參加過集中驗房、交房
  2.不斷學(xué)習(xí)物業(yè)法律法規(guī)知識
  3.良好的心態(tài)和永遠不變的親和力
  4.逆商和情商較高
  5.注重自身形象，言談舉止等等
  說起來簡單做起來難，凡事靠時間磨練方顯核心競爭力

  查看全文↓ 2014-01-20 14:22:00
• 131****5821

  1、執(zhí)行力(包括年度、季、月、周工作計劃的完成,領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時性工作完成);
  2、承上啟下(對下屬做到以身作則,督導(dǎo)下屬按時完成計劃和臨時性的工作);
  3、對負責的項目細致、認真,避免出現(xiàn)充當“消防員”的狀況;將設(shè)施設(shè)備運行事故提前預(yù)防、提前維護。
  4、在不影響服務(wù)質(zhì)量的前提下,將設(shè)備運行能耗降到**低。
  5、做好下屬的培訓(xùn)工作及工作狀態(tài)和心理狀態(tài)。

  查看全文↓ 2014-01-19 09:23:59
• 146****1140

  在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主是被服務(wù)的對象，在對業(yè)主進行管理的同時，也是在對其提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，在當前，物業(yè)管理剛剛起步不久，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時有發(fā)生，阻礙了正常的管理工作，**終導(dǎo)致管理水平下降，業(yè)主不滿，那么怎么做好物業(yè)管理服務(wù)呢？我個人認為應(yīng)做好以下幾個方面的工作。
  一、重視人在物業(yè)管理服務(wù)中的重要性
  二、樹立“以人為本”全心全意服務(wù)

  查看全文↓ 2014-01-19 09:09:50
• 151****8403

  主管轉(zhuǎn)正申請
  轉(zhuǎn)眼之間，斷斷續(xù)續(xù)待了近三個月的時間，回首望去，也算是一番考驗和磨礪。
  實習(xí)期間，于工作**習(xí)，讓我受益匪淺。
  我獲得了理論與實踐相結(jié)合的機會，體會到實際工作與書本知識的差距，也發(fā)現(xiàn)自身的不足之處。做財務(wù)，首要的就是細心。會計工作的每一個步驟都十分重要，各個部分都是環(huán)環(huán)相扣的，一個細小的地方出現(xiàn)差錯，對于其他的相關(guān)聯(lián)的地方會有很大的影響。當然耐心也是必不可少的，基本上每天都會有許許多多形形色色的單據(jù)，要把他們歸納整理、記賬審核等等，日復(fù)一日和數(shù)據(jù)打交道。但是，會計絕非簡單的錄入與輸出，它轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)http://www.oh100.com，請保留此標記更多的是要對管理有所助益。
  在工作中不僅是要同技術(shù)、同設(shè)備打交道，更重要的是與人的交往。公司的成長氛圍比較輕松，工作環(huán)境也比較和-諧。雖然，我偶在工作中出現(xiàn)點小差錯，領(lǐng)導(dǎo)和前輩們還是非常寬容，并且及時指出，悉心指導(dǎo)。雖然，我本身的個性比較偏于內(nèi)向，各位同事還極易相處的。一個人的能力和態(tài)度很重要，而良好的人際關(guān)系能讓工作更加順利，讓自己有更多的收獲，對此我還需要多多的學(xué)習(xí)和鍛煉。
  總之，很高興也非常榮幸能加入到這個大家庭，感謝公司給予我這樣一個成長鍛煉的平臺，我也會珍惜這次機會，盡自己的一份心力。

  查看全文↓ 2014-01-18 09:04:11

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• 問 物業(yè)主管面試需知？
  答

  平時就是管理小區(qū)，綠化啊，各種制度啊，

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• 問 我作為一名物業(yè)公司工程部人員，在物業(yè)前期介入施工階段，我該做些什么？注意哪些細節(jié)？
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  如果你是工程部現(xiàn)場管理人員，你應(yīng)該在前期施工介入階段組織工程部各專業(yè)工程技師深入施工現(xiàn)場，在施工階段就要對現(xiàn)場設(shè)備有所了解，對線路的走向，管路的走向等等，甚至可以在現(xiàn)場與施工人員進行交流，熟悉設(shè)備的操作流程與方法，而且作為工程不現(xiàn)場管理人員，你應(yīng)該與開發(fā)商積極的對接，提出不合理項，在前期介入放熱后期階段還應(yīng)與開發(fā)商聯(lián)系圖紙及設(shè)備資料的交接工作。如果你是工程不專業(yè)技術(shù)人員，你應(yīng)該積極的與你專業(yè)相關(guān)的設(shè)備設(shè)施進行了解，并每天做好設(shè)備進展記錄，并熟悉設(shè)備的基本流程

• 問 ??問一下合肥文一名都物業(yè)費多少？
  答

  規(guī)劃信息占地面積：122347平方米建筑面積：400000平方米容積率：2.5綠化率：40%停車位：共3200個機動車位，其中地上720個、地下2480個樓棟總數(shù)：38總戶數(shù)：3459物業(yè)公司：安徽省文一物業(yè)管理公司物業(yè)費：1.85元/平方米.月物業(yè)費描述：住宅：1.85元/平方米·月 周邊配套：**：合肥新城高升**、肥東新城**、合肥市三十埠**酒店：雙龍商務(wù)大酒店醫(yī)院：城關(guān)醫(yī)院、龍崗醫(yī)院、合肥市新二院**：合肥市三十埠**

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• 問 怎樣做一名優(yōu)秀房產(chǎn)經(jīng)紀人？
  答

  誠信、專業(yè)、勤奮、有目標

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• 問 怎樣做好一名一手房置業(yè)顧問 
  答

  勤奮**重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，不說了，總之四個字：快，準，狠，貼． 1、每天準時到公司，（**好能提前20分鐘到公司，做到風(fēng)雨無阻?。?2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之筍盤。 3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。 4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告). 5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌. 6、每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況. 7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。 8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶） 9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。 10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。 11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。 12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。 13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增 14、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。 15、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租） 16、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。 17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托） 18、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主**佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。 19、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面 的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。 20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。 21、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗），準備第二天工作計劃（客與業(yè)主需聯(lián)系） 22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此"日常工作"摘錄于自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！

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