房地產(chǎn)市場能為四季度鋼價迎來拐點?

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• 148****3944

  目前來看，高供應格局未改，下游需求遲遲未能釋放，是本輪鋼市回落調(diào)整的主因?！币坏缕谪浄治鰩燀n業(yè)軍告訴期貨日報記者，自8月底以來，全國粗鋼日產(chǎn)量逐步回升，截至9月中旬，全國粗鋼日產(chǎn)量高達214.53萬噸，處于歷史較高水平，供應壓力依然較大。從需求面來看，8月份房地產(chǎn)新屋開工面積增幅和鐵路固定資產(chǎn)投資額增幅均出現(xiàn)下滑，顯示出下游需求乏力。同時，近期有部分銀行暫停房貸的消息傳出，暫停房貸無疑有較大的不利影響，且房產(chǎn)稅試點城市擴圍預期逐步增強，房地產(chǎn)市場仍面臨壓力，進一步打壓了市場情緒。另外，盡管官方制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)已連續(xù)三個月出現(xiàn)回升，且9月份為51.1，處于50榮枯分水嶺上方，但上行幅度有所收窄，顯示出經(jīng)濟總體向好，但增長動能并不充足。而美國債務上限談判也為市場增添了較多的不確定性?？傮w來看，短期內(nèi)市場乏善可陳。

  查看全文↓ 2013-10-10 17:13:38

相關(guān)問題

• 問 什么是房地產(chǎn)市場的拐點？中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)到達拐點？
  答

  房地產(chǎn)市場的拐點往往涉及政策變化和法律環(huán)境的調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場正面臨多重因素影響，包括政策調(diào)控、市場供需等。購房者和投資者在決策時應充分考慮法律風險和權(quán)益保護。

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• 問 房地產(chǎn)市場回暖
  答

  房地產(chǎn)市場回暖跡象增多，專家認為，部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了近期房地產(chǎn)信貸投放恢復及多地加大“因城施策”力度的效果。市場回暖還有一部分是因為現(xiàn)在的利率下調(diào)，有些人們認為正好是買房的好時機，市場出現(xiàn)了一些底部企穩(wěn)跡象，但完全企穩(wěn)尚需時日，多個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。比如，杭州當?shù)劂y行首套房貸款利率由一個月之前的5.7%左右下調(diào)到目前的5.3%左右，部分銀行首套房貸款利率已降到4.6%。在房貸利率走低的同時，不少城市房貸放款速度明顯加快。監(jiān)測的城市住房按揭貸款平均放款周期在1個月左右，平均放款周期較上月縮短超過20天，近五成的城市放款周期不到1個月，這些舉措都有利于房地產(chǎn)市場的回暖，，所以剛需住房需求的購房者可以趁著現(xiàn)在買房。

• 問 房地產(chǎn)市場如何
  答

  西雅圖各區(qū)域的房價解讀通常情況下，大部分華人喜歡投資置業(yè)的區(qū)域在西邊是西雅圖 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸線市 (Shoreline)、綠湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood);在東邊是貝爾維爾 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克蘭 (Kirkland)、默瑟島 (Mercer Island)、薩馬米什 (Sammamish)、博塞爾 (Bothell)、伍丁維爾(Woodinville)、伊薩闊 (Issaquah) 和倫頓 (Renton)。既然聊到西雅圖的地產(chǎn)，不得不提及**近兩年飛漲的房價，2017年是有史以來金縣 (King County) 的房價中位數(shù)第一次單年增長了10萬美金，是全美**火熱的住宅房產(chǎn)市場。根據(jù)西北區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份西雅圖地區(qū)的房產(chǎn)中位價已經(jīng)達到了658,000美金。而且西雅圖市區(qū)的 Union Lake 南邊也是全美炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)區(qū)域。為什么房價一直在攀升，當?shù)亟】档慕?jīng)濟發(fā)展是因素之一，創(chuàng)造了購房剛需。這些年由于大公司的入駐或擴大規(guī)模，源源不斷的新居民搬來西雅圖。在2016年，僅亞馬遜一家公司就增加了2萬個工作機會，2017年它也沒有停止招聘的腳步。 同時，低市場庫存的現(xiàn)狀造成了供不應求的局面。

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• 問 房地產(chǎn)市場有什么預測 如何看待房地產(chǎn)市場預測
  答

    2015年即將結(jié)束，2016年房地產(chǎn)將何去何從？以下內(nèi)容是國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)研究機構(gòu)對2016年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢總結(jié)，希望對于有買房打算的購房者有所參考。 一、2016年樓市整體較樂觀 大部分業(yè)內(nèi)人士對2016年房地產(chǎn)市場態(tài)度相對樂觀。2016年樓市可能會比2015年差一點，但不會比2014年差。 首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補了剛需的略微下降； 其次，國家政策支持力度會越來越大； 第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業(yè)績。 二、一二線城市銷量將持平 銷售均價將上漲 2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于： 1）供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限； 2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量； 3）土地成本較高的新增供應入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價。 三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好？ 第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州**有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下，顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少（除深圳將增加4%以外），這些城市將供不應求，**可能有突出表現(xiàn)。 第二， 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡的連接點上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。 第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)（環(huán)渤海、長三角和珠三角的三線人口流入**為強勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強。各大都市區(qū)人口流入**多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇 好的資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然會地王頻出 2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，2015年開始，房企融資越來越輕松，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非?；鸨?016年也會維持這樣的格局。 六、改善性住房需求份額持續(xù)增加 2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。 首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。 其次，二孩政策的全面放開。 第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢。 從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。 七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升 如果沒有特殊政策出臺。2016年年初一線城市房價企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有1015%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。 一線城市的房價，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線，造成了人群的聚集。而且，因為其他投資渠道的風險和不暢通，更因為貨幣持續(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說不管貨幣貶值**，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。 2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房價”已經(jīng)沒有意義，因為房子這時候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無法治病，但一樣價值很高一樣。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。 2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn)，部分區(qū)域會有10-15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房價將上升10%左右。 八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出 2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。 實際情況是： 1.因為許多地方政府執(zhí)法不嚴，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產(chǎn)權(quán)房； 2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變： 3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢”不復存在。而他們在過往經(jīng)營中已經(jīng)形成路徑依賴，不知道在純市場環(huán)境中怎么競爭怎么游泳。 4.許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。 二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向**好的性價比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當?shù)厥袌鏊挤蓊~將進一步擴大。 九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷 2016年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。但實際上，三四線城市的消費者并不需要這樣的產(chǎn)品，因為： 1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。 2.三四線城市的消費者每天也上網(wǎng)看電視，對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。 3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實現(xiàn)暢銷。 十、移動化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向 組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會推出合伙人制度。風險管理將成為房企管理新的風口。2016年，房企將高度重視風險管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風險，資金風險，運營風險等愈加突出，像很多百億軍團都把風控體系建設(shè)和風控隊伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風險梳理風險識別風險預警風險應對，建立以風控指標體系和流程優(yōu)化為雙輪的風險控制體系。

• 問 寧波房地產(chǎn)市場條件
  答

  2009年寧波房地產(chǎn)的趨勢是繼續(xù)向下進入“深寒”，還是向上開始“回暖”，筆者認為，取決于以下三大因素： 第一，2009年，美國金融危機將嚴重沖擊外向度高達70%的寧波實體經(jīng)濟，其中，寧波外貿(mào)首當其沖。對此，寧波外貿(mào)能不能逃過這一劫難？ 當前，國際金融海嘯仍在蔓延，已從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達國家傳導到新興市場國家，從金融領(lǐng)域擴散到實體經(jīng)濟領(lǐng)域，形勢十分嚴峻。中國也不例外。之前，中國高層已深知這一次金融危機對中國經(jīng)濟，尤其是以外向型為主的沿海發(fā)達地區(qū)的嚴重影響。如果今年上半年以來，中國經(jīng)濟，尤其是中小企業(yè)由國家一輪輪從緊貨幣政策“勒緊”而陷入困境，甚至破產(chǎn)倒閉的話，那么自11月開始影響的外貿(mào)企業(yè)則直接來自于美國金融海嘯。與有關(guān)地方政府為了自身的政績，還唱著今年寧波外貿(mào)創(chuàng)歷史**好記錄的高調(diào)截然不同的事實是，明年，寧波外貿(mào)將面臨著比東南亞金融危機以來**嚴峻考驗。寧波的外貿(mào)出口，輕工類與機電產(chǎn)品各占一半，前者市場以歐美為主，而歐美因金融危機，居民消費能力急劇下降，寧波外貿(mào)產(chǎn)品，尤其是服裝紡織、工藝美術(shù)等輕工產(chǎn)品因“終端市場出問題”，將嚴重受阻，進而影響為外貿(mào)出口服務的廣大制造企業(yè)，導致外貿(mào)、制造等企業(yè)停工歇業(yè)、員工下崗解散。因此，可以這樣認為，如果歐美，尤其是美國居民的消費能力沒有根本性提高，寧波外貿(mào)難以走出困境，寧波的總體經(jīng)濟就難有起色。而左右影響寧波樓市風向標的外貿(mào)企業(yè)如果繼續(xù)不景氣，勢必總體影響寧波樓市的繼續(xù)低迷不振。 第二，已暴跌至2000點以下的中國股市能否在政策的利好因素驅(qū)動下，上行到3800點以上。據(jù)此重拾國人的住房消費信心。 當前，樓市萎靡不挺的一個重要原因，是居民，尤其是中產(chǎn)階層家庭財產(chǎn)的嚴重縮水，購買力嚴重下降。今年，中國股市從6100點一路下跌到4000點，從4000點狂泄至1600點，導致屢屢“抄底”的寧波股民“深套”其中，家庭資產(chǎn)大大縮水。盡管政府出臺了一系列利好的政策，但有些股民因口袋已沒有余錢，無力再“抄底”。同時，好多居民因?qū)ξ磥淼慕?jīng)濟趨勢不看好，“緊捂”手中的錢袋子不敢輕易出手，以度今后的時艱。就目前中國股市來說，盡管本質(zhì)上還是政策市，盡管政策的利好消息頻傳，但受到上述諸多因素的影響，股市能否升到3800點以上，取決于中國總體經(jīng)濟景氣與否，及政府調(diào)控股市能力是否提升？ 第三，對于第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸是否進一步“松綁”，5%營業(yè)稅征收政策是否放寬？ 自2008年9月份以來，國家與地方政策相繼出臺了一系列“救市”政策，除了內(nèi)陸省份有所緩解外，大多地區(qū)城市樓市還是老樣子。如杭州市出臺了“救市”四十八條政策后，市場反應仍然平平。避開大經(jīng)濟環(huán)境不說，就房產(chǎn)調(diào)控政策而言，**為關(guān)鍵的政策有二條，一條是能不能對第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸進一步“松綁”？第二條，5%營業(yè)稅征收政策是否放寬？因為，本人認為，僅靠剛性需求，是難以拉動整體樓市，只有改善性與投資性的需求上升了，整個樓市才有盤活“回暖”的可能。 陷于凜冽嚴冬的人們，憧憬和煦的春天。如今，寧波樓市已步入嚴冬，回暖的春天將歸何時？綜合各類影響樓市走向的因素，筆者認為，2009年，寧波樓市將呈現(xiàn)如下特征：● 2009年，如果經(jīng)濟與政策的基本面沒有根本性改觀，寧波樓市總體上，無論是一手市場，還是二手市場，要比2008年更蕭條，價格繼續(xù)探底?！? 樓市銷售格局從二頭大的“啞鈴型” 轉(zhuǎn)為中間大、兩頭小的“紡綞型”。單身公寓、90平方米嚴重積壓過剩，聯(lián)排別墅等中高檔房子銷售遲緩，中間類型的房子卻走俏市場。● 樓市銷售因城市柜架的拉開與供應相對“充足”，區(qū)域性特征更為明顯?！? 規(guī)劃超前的創(chuàng)新型樓盤會贏得市場空間，成為寒冬中的一道暖春風景?！袢绻w經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)惡化，極有可能引發(fā)寧波樓市“價格搏殺”，引爆樓盤的競價熱銷。

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