土地房屋權證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？

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• 156****0064

  土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部建設部的具體要求，進行受理登記、審核、確權發(fā)證。?土地房屋權屬登記應具備三個基本條件：（1）土地房屋權屬來源合法；（2）四至界線清楚無爭議；?（3）面積準確

  查看全文↓ 2013-07-23 16:37:07

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  根據(jù)國土資源部和建設部的具體要求，土地房屋權屬登記應具備三個基本條件： （1）土地房屋權屬來源合法；（2） 四至界線清楚無爭議；( 3 ）面積準確。

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  根據(jù)國土資源部和建設部的具體要求，土地房屋權屬登記應具備三個基本條件： （1）土地房屋權屬來源合法；（2） 四至界線清楚無爭議；( 3 ）面積準確。

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  支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。　　買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦说奈锖戏?、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。　　首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權力對不動產(chǎn)物權關系的一種干預，它與物權法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質上的區(qū)別。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權登記），是指不動產(chǎn)物權的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關所設立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在于，它是不動產(chǎn)物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”可見，房管部門發(fā)證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發(fā)出后，利害關系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據(jù)物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義?！　∑浯?，自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產(chǎn)權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規(guī)定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。　　二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)?！　》尚袨檫`反強制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預。　　筆者認為，強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應當從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目的；法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強制性規(guī)范還應具體情況具體分析，做到“三看”：　　一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質承攬工程，這是一種管理性規(guī)范?！　《强捶山沟氖墙Y果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認為其無效?！　∪唇沟膶ο蟆⒎秶鞘裁?。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據(jù)個案情況而定，不宜一概認定無效。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權利，顯然對消費者不利。　　在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家的干預?！　∥覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設計上看，該法第六章中單設了《法律責任》一章，都是行政責任，并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有關部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應得到法律的保護。乙作為賣受人，其購買沒有權屬證書的房屋，雖然沒有審查權屬證書、沒有依法進行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的。　　三、違反管理性規(guī)范的處理　　合同效力問題是私法問題，應由民事法律調(diào)整；違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認定無效，并不等于說就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實并不因合同有效消失，既然當事人的行為違反了國家意志，理應受到來自國家強制力的約束，所以只要違法行為構成刑事處罰、行政處罰的，就應當依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國家利益應予以禁止，是從公法意義上進行分析的。根據(jù)房屋買賣契稅的性質，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機關交納的稅目，其只在買受人與征稅機關產(chǎn)生行政法律關系，與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權利義務關系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。

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