二手房交易什么是陰陽合同

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• 135****9208

  所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；
  對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2013-03-07 17:21:43

相關(guān)問題

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有效嗎
  答

  購房避稅：二手房陰陽合同無效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價(jià)約 10000 元人民 / 平方米，總價(jià) 1100000 元人民。簽訂合同時(shí)，中介公司聲稱：可以做一個(gè)“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價(jià)與總價(jià)如實(shí)填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強(qiáng)簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間合同》?！斗课葙I賣合同》約定：房屋單價(jià)與總價(jià)按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定計(jì)算?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中約定：房屋單價(jià) 5000 元 / 平方米，綜合補(bǔ)償金 575000 元，總價(jià) 1100000 元人民幣，** 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過戶手續(xù)時(shí)支付。 2008 年 5 月，北京市房價(jià)開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時(shí)，張某要求中介公司返還中介費(fèi) 40000 元人民幣。李某覺得非?！霸┣?---- 難道自己賣房還賣出了毛??？中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會(huì)退還任何費(fèi)用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費(fèi)，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬元；（ 3 ）中介公司返還中介費(fèi) 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請(qǐng)求。 二、律師評(píng)論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價(jià)的方式達(dá)到買受人或出賣人少繳稅費(fèi)的目的。當(dāng)事人對(duì)此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個(gè)“慣例”。此行為嚴(yán)重侵害了國家利益，屬于無效合同（合同法第 52 條第 2 項(xiàng)）。 2 、“避稅”合同、陰陽合同無效之后果。合同被認(rèn)定為無效后，恢復(fù)原狀是基本的后果：返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償（合同法第 58 條）。合同無效，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因?yàn)閷?duì)方違約而行使解除權(quán)后，對(duì)方并不因此免除違約責(zé)任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯(cuò)，因而，法院并沒有支持張某的賠償請(qǐng)求。 3 、“避稅”合同、陰陽合同無效，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。作為居間合同的當(dāng)事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費(fèi)是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔(dān)損害賠償責(zé)任，在多大程度上承擔(dān)責(zé)任，這兩個(gè)問題，法律并沒有明確規(guī)定。 4 、合同無效，房價(jià)漲跌的損失由誰承擔(dān)。雙方簽訂合同至合同被認(rèn)定為無效期間，房價(jià)可能發(fā)生變化：房價(jià)上漲，購房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房價(jià)下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責(zé)任承擔(dān)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視情況而定：作為守約方，可以要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任；但是，雙方都有惡意的時(shí)候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國合同法》第 52 條第 2 項(xiàng)：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 、《中華人民共和國合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡介：張志勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受中央人民廣播電臺(tái)、中國青年報(bào)等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國華盛頓大學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來 , 一直專注于經(jīng)濟(jì)糾紛與刑事辯護(hù)的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同隱患有哪些
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。二手房陰陽合同隱患有哪些？ 二手房陰陽合同對(duì)買賣雙方均存在風(fēng)險(xiǎn)，下面詳述之： (一)買方存在的風(fēng)險(xiǎn) 首先對(duì)買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在： 1、可能導(dǎo)致價(jià)格條款無效，甚至有可能導(dǎo)致整個(gè)合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報(bào)價(jià)格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價(jià)格條款將會(huì)被認(rèn)定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來買家如再出售該房屋時(shí)，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。 3、如果房子的價(jià)格出現(xiàn)上漲，可能會(huì)給自己帶來不必要的麻煩。現(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價(jià)上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。 (二)賣方存在的風(fēng)險(xiǎn) 賣方同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風(fēng)險(xiǎn)同樣不少。其主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國家利益，會(huì)大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔(dān)利息、房價(jià)下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。 2、如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款，或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。 總之，二手房陰陽合同對(duì)于買賣雙方來說，都是存在風(fēng)險(xiǎn)的，故而請(qǐng)意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因?yàn)樨澅阋硕`背誠實(shí)信用原則，承擔(dān)高昂風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有什么法律效力
  答

  在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象較為普遍。所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同?！瓣柡贤笔墙o房屋管理部門和稅務(wù)管理部門備案的 買賣雙方簽訂“陰陽合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費(fèi)。那此類合同的效力如何?一般情況下，陰陽合同中“陰合同”有效、“陽合同”無效。 第一，“陰合同”是雙方真實(shí)意思表示，合同本身未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。 第二，“陽合同” 是買賣雙方為了規(guī)避應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)而訂立，為辦理過戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，雖然是當(dāng)事人雙方真實(shí)的意思表示，但這種在納稅申報(bào)時(shí)故意少列收入的方式嚴(yán)重違反了我國稅收征管法的強(qiáng)制性規(guī)定，“陽合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會(huì)公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”可知，“陽合同”應(yīng)確認(rèn)為無效。

• 問 二手房交易陰陽合同的效力如何？
  答

  目前。二手房買賣所涉稅種不斷增多，且各種稅費(fèi)的繳納金額都與房屋**終的成交價(jià)格有關(guān)。稅種增多，當(dāng)事人買房的成本在增加，為了避稅，就出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣“陰陽合同”（一個(gè)是雙方實(shí)際履行的房屋成交價(jià)，一個(gè)是用以逃稅的虛假成交價(jià)）的情況，即在合同中故意做低房款以避稅。而一旦雙方當(dāng)事人對(duì)這倆個(gè)合同的效力產(chǎn)生爭議，雙方都會(huì)依據(jù)對(duì)自己有利的合同來主張權(quán)利，且“陰陽合同”極易被欲違約一方利用，作為解除合同的事由，**后致使守約方得不償失。

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• 問 什么是二手房陰陽合同 如果遇到陰陽合同該怎么辦
  答

  所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。 一、碰到二手房陰陽合同該怎么辦 1、第一種處理方式——如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。 2、第二種處理方式——合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則；但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。 二、二手房買方應(yīng)注意什么 1、要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。 2、要看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。 3、二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國家和南昌市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。 4、應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 6、要看所購二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)。 7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 看了以上內(nèi)容，如果你遭遇二手房陰陽合同，遇到棘手情況知道怎么處理了嗎？希望對(duì)你有幫助。