什么是二手房陰陽合同 如果遇到陰陽合同該怎么辦

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  所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風險。 一、碰到二手房陰陽合同該怎么辦 1、第一種處理方式——如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準，也無須備案，則以實際履行的合同為準。有的法院判例則以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意是，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當承擔這個舉證責任。 2、第二種處理方式——合同需要備案的，以備案的合同為準，這是一般原則；但是如果備案的合同沒有實際履行，而實際履行的合同中有違法利益，則價格以實際履行的合同為準，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。 二、二手房買方應(yīng)注意什么 1、要看二手房所有權(quán)是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。 2、要看房屋是否為共有財產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應(yīng)當審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。 3、二手房交易前，買方應(yīng)當查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)等查封。 4、應(yīng)當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。 5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。 6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準。 7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 看了以上內(nèi)容，如果你遭遇二手房陰陽合同，遇到棘手情況知道怎么處理了嗎？希望對你有幫助。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:17

相關(guān)問題

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有效嗎
  答

  購房避稅：二手房陰陽合同無效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價約 10000 元人民 / 平方米，總價 1100000 元人民。簽訂合同時，中介公司聲稱：可以做一個“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價與總價如實填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補充協(xié)議》、《居間合同》?！斗课葙I賣合同》約定：房屋單價與總價按照《補充協(xié)議》的約定計算。《補充協(xié)議》中約定：房屋單價 5000 元 / 平方米，綜合補償金 575000 元，總價 1100000 元人民幣，** 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過戶手續(xù)時支付。 2008 年 5 月，北京市房價開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時，張某要求中介公司返還中介費 40000 元人民幣。李某覺得非?！霸┣?---- 難道自己賣房還賣出了毛?。恐薪楣靖抢碇睔鈮眩耗銖埬匙约哼`約，我們不會退還任何費用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬元；（ 3 ）中介公司返還中介費 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請求。 二、律師評論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價的方式達到買受人或出賣人少繳稅費的目的。當事人對此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個“慣例”。此行為嚴重侵害了國家利益，屬于無效合同（合同法第 52 條第 2 項）。 2 、“避稅”合同、陰陽合同無效之后果。合同被認定為無效后，恢復(fù)原狀是基本的后果：返還財產(chǎn)或折價補償（合同法第 58 條）。合同無效，有過錯的一方應(yīng)當承擔賠償責任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因為對方違約而行使解除權(quán)后，對方并不因此免除違約責任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯，因而，法院并沒有支持張某的賠償請求。 3 、“避稅”合同、陰陽合同無效，中介公司應(yīng)當承擔責任。作為居間合同的當事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報酬，并應(yīng)當承擔損害賠償責任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔損害賠償責任，在多大程度上承擔責任，這兩個問題，法律并沒有明確規(guī)定。 4 、合同無效，房價漲跌的損失由誰承擔。雙方簽訂合同至合同被認定為無效期間，房價可能發(fā)生變化：房價上漲，購房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房價下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責任承擔時，應(yīng)當視情況而定：作為守約方，可以要求對方承擔責任；但是，雙方都有惡意的時候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國合同法》第 52 條第 2 項：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。 3 、《中華人民共和國合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡介：張志勝律師，中共黨員，法學碩士，中華全國律師協(xié)會會員，北京市律師協(xié)會會員，北京知名學者型律師，曾接受中央人民廣播電臺、中國青年報等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國華盛頓大學重點項目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來 , 一直專注于經(jīng)濟糾紛與刑事辯護的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同隱患有哪些
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。二手房陰陽合同隱患有哪些？ 二手房陰陽合同對買賣雙方均存在風險，下面詳述之： (一)買方存在的風險 首先對買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔了風險。主要體現(xiàn)在： 1、可能導致價格條款無效，甚至有可能導致整個合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同?！逗贤ā返?6條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔高費用的風險。由于政府備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。 3、如果房子的價格出現(xiàn)上漲，可能會給自己帶來不必要的麻煩?，F(xiàn)實中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。 (二)賣方存在的風險 賣方同樣面臨風險，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風險同樣不少。其主要風險表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價低于實際價格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風險。 2、如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風險。 總之，二手房陰陽合同對于買賣雙方來說，都是存在風險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實信用原則，承擔高昂風險。

• 問 什么是二手房陰陽合同 二手房陰陽合同有什么法律效力
  答

  在二手房交易過程中，買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象較為普遍。所謂“陰陽合同”，是指在買賣雙方在交易中同時簽訂兩份不同的合同?！瓣柡贤笔墙o房屋管理部門和稅務(wù)管理部門備案的 買賣雙方簽訂“陰陽合同”的主要目的是欺騙登記部門，目的是少繳稅費。那此類合同的效力如何?一般情況下，陰陽合同中“陰合同”有效、“陽合同”無效。 第一，“陰合同”是雙方真實意思表示，合同本身未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦非雙方惡意串通故意損害國家利益，符合合同法的生效要件，雙方均應(yīng)遵照執(zhí)行。 第二，“陽合同” 是買賣雙方為了規(guī)避應(yīng)當繳納的稅費而訂立，為辦理過戶需要，雙方并不遵守執(zhí)行，雖然是當事人雙方真實的意思表示，但這種在納稅申報時故意少列收入的方式嚴重違反了我國稅收征管法的強制性規(guī)定，“陽合同”是以合法形式掩蓋少繳稅款的非法目的。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”可知，“陽合同”應(yīng)確認為無效。

• 問 二手房交易什么是陰陽合同
  答

  所謂“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭?！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風險。

• 問 二手房陰陽合同有什么風險 二手房陰陽合同糾紛應(yīng)該如何解決
  答

  在二手房的買賣中，陰陽合同經(jīng)常采用這樣的兩種方式，一是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)之用;二是把房屋買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。其中，第二種陰陽合同更具備隱秘性。 二手房陰陽合同對買賣雙方均存在風險，下面詳述之： (一)買方存在的風險 首先對買方來說，其可能受益**大，也是陰陽合同積極的追求者，但相應(yīng)地，買方也承擔了風險。主要體現(xiàn)在： 1、可能導致價格條款無效，甚至有可能導致整個合同被撤銷。我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。《合同法》第56條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。 2、為以后自己的房子操作帶來麻煩，再售時同樣承擔高費用的風險。由于政府備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。 3、如果房子的價格出現(xiàn)上漲，可能會給自己帶來不必要的麻煩。現(xiàn)實中曾發(fā)生過因這種陰陽合同買賣二手房，因房價上漲，賣方主張合同違法撤銷合同，致使產(chǎn)生不必要的訴訟。 4、行政處罰和刑事追究的風險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。 (二)賣方存在的風險 賣方同樣面臨風險，表面上看，雖說賣方看沒有太大損失，但是風險同樣不少。其主要風險表現(xiàn)為： 1、給自己的買賣合同埋下隱患。由于陰陽合同上的房價低于實際價格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風險。 2、如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。 3、同樣存在行政處罰和刑事追究的風險。 總之，二手房陰陽合同對于買賣雙方來說，都是存在風險的，故而請意欲簽訂二手房陰陽合同的朋友們多作考慮，不要因為貪便宜而違背誠實信用原則，承擔高昂風險。 二手房陰陽合同的法律效力如何? 一般因為“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現(xiàn)當事人的真實意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當事人的真實意思表示而認定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護。然而，如果利用“陰陽合同”實施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對“陰陽合同”要慎之又慎。 實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。 具體來講，法院在認定陰陽合同的法律效力時，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以陰陽合同價過戶損害其利益的，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認定合同不成立。 6、沒簽過戶確認書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 以上便是對二手房陰陽合同存在哪些風險以及法律效力如何的簡要分析。在這里，有必要提醒大家注意的是，因為二手房陰陽合同是不合法的，對國家利益造成了危害，對買賣雙方均有風險，所以，建議在買賣二手房簽合同時要小心謹慎，避免簽訂陰陽合同。貪圖一時的便宜，或許會引發(fā)嚴重的后果，比如說偷稅的數(shù)目很大，已經(jīng)達到入罪的標準了。如果您不小心或者當初無意簽訂了陰陽合同，那么，建議您**好請一位專業(yè)的律師幫忙，讓他幫您分析和降低合同可能給您帶來的風險。