請(qǐng)問認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂買賣合同前，有哪些開發(fā)商的信息與內(nèi)容是需要確認(rèn)的？

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• 157****3687

  以下在在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

  查看全文↓ 2013-01-29 16:57:41

相關(guān)問題

• 問 買房前在與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同前，雙方先會(huì)簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要注意些什么？
  答

  對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書只是沒有法律約束力的“意向書”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

• 問 與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書包括哪些內(nèi)容?
  答

  簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，開發(fā)商往往要求購(gòu)房者交納定金，因定金具有定金罰則的作用，購(gòu)房者應(yīng)注意定金的退賠約定，同時(shí)要考慮(商品房銷售管理辦法)的有關(guān)內(nèi)容：一是未取得預(yù)售許可證前，開發(fā)商不得售房，也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。二是對(duì)已經(jīng)符合預(yù)售條件收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；但當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。因此，為使當(dāng)事人雙方未達(dá)成購(gòu)房合同時(shí)定金的安全返還，購(gòu)房者不要輕易與開發(fā)商達(dá)成不購(gòu)房的，定金不予退還或扣留一部分款項(xiàng)等類似的約定，因?yàn)楦鶕?jù)意識(shí)自治的原則，法律尊重當(dāng)事人之間的特別約定，只有在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，才適用(商品房銷售管理辦法)的有關(guān)規(guī)定。

• 問 與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書包括哪些內(nèi)容?
  答

  一般都會(huì)包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱，預(yù)訂房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等內(nèi)容。

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• 問 簽訂認(rèn)購(gòu)書在開發(fā)商嗎？簽訂新房認(rèn)購(gòu)書要注意哪些問題？
  答

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。2、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；3、開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)；5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

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• 問 在售樓與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書，是否具備法律效力？
  答

  簽訂認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣中的必經(jīng)程序，以前也普遍認(rèn)為它不具備法律效力，但如今有了變化，即**高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定認(rèn)購(gòu)書在一定條件下具有法律效力。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）該《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！奔丛谝话闱闆r下，認(rèn)購(gòu)書雖不是商品房買賣合同，但它具備法律效力。（2）《解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！本褪钦f，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同具有同等的法律效力?？傊?，認(rèn)購(gòu)書是否具備法律效力，不僅要看其具體內(nèi)容，而且也要看開發(fā)商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。

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