私下購(gòu)買二手房應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)?

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• 147****4870

  對(duì)于產(chǎn)權(quán)明晰的二手房來(lái)說(shuō)，私下交易的風(fēng)險(xiǎn)主要在定金上；而對(duì)于有糾紛的房子，如果私下進(jìn)行交易，很可能會(huì)出現(xiàn)錢已經(jīng)支付，但是卻無(wú)法過(guò)戶的情況。譬如，某已購(gòu)公房夫妻雙方其中一方已經(jīng)去世，另一方將此房出售，買賣雙方私下進(jìn)行了交易，但是在過(guò)戶時(shí)卻發(fā)現(xiàn)過(guò)戶必須賣方雙方都要在場(chǎng)，而這種情況，如果通過(guò)中介公司，他們會(huì)提前處理這一問(wèn)題，將房子通過(guò)正常程序，先繼承給賣方一人，然后就可以順利進(jìn)行買賣雙方過(guò)戶。

  查看全文↓ 2013-01-16 09:41:20
• 157****2095

  首先要嚴(yán)格審核賣方的產(chǎn)權(quán)狀況。買賣雙方在達(dá)成初步意向后,第一步要做的重要工作就是買方務(wù)必到房地產(chǎn)行政管理部門查詢產(chǎn)權(quán)登記檔案,確定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情況,這對(duì)后續(xù)交易能否順利進(jìn)行起關(guān)鍵性作用。其次要認(rèn)真考察房屋的現(xiàn)狀。房屋的現(xiàn)狀包括有無(wú)漏水、滲水等質(zhì)量問(wèn)題、周邊環(huán)境與交通、是否已租賃以及租期、使用年限等情況。第三要認(rèn)真簽合同。對(duì)于付款條件、違約、爭(zhēng)議處理方式等條款,在合同中務(wù)必要約定清楚；同時(shí)對(duì)要求對(duì)方履約等情形盡量以書面形式進(jìn)行,以作為將來(lái)可能發(fā)生糾紛時(shí)的證據(jù)。第四要明確約定各種證照的過(guò)戶事宜。買賣雙方應(yīng)在合同中約定各種證照包括水、電、煤氣、物管登記特別是戶口遷移的過(guò)戶時(shí)間,同時(shí)要在支付定金或房款時(shí)適當(dāng)扣留一定比例的金額，待過(guò)戶完后再行支付。

  查看全文↓ 2013-01-16 09:39:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行防范？
  答

  購(gòu)買二手房需關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、價(jià)格趨勢(shì)和政策風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)前深入了解區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)比不同房源性價(jià)比，注意政策變動(dòng)對(duì)交易可能產(chǎn)生的影響。

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• 問(wèn) 購(gòu)買二手房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
  答

  1. 查看房屋產(chǎn)權(quán)：購(gòu)買二手房前，要查詢房屋的產(chǎn)權(quán)是否正確，看看有沒(méi)有其他人對(duì)該房屋擁有產(chǎn)權(quán)，是否存在特殊權(quán)利人，以及是否擁有合法的房產(chǎn)證。2. 合理預(yù)算：購(gòu)買二手房需要考慮房屋的價(jià)格、裝修成本和家庭收入能力，綜合考慮才能判斷是否可以承受購(gòu)買房屋的費(fèi)用和后期貸款還款的壓力。3. 審查房屋狀況：購(gòu)買二手房需要仔細(xì)審查房屋的狀況，看看房屋的裝修程度、地下室的滲漏狀況、水電管道是否健康，以及是否有其他隱患。4. 了解購(gòu)買流程：購(gòu)買二手房需要熟悉購(gòu)買流程，如如何簽署購(gòu)房合同、如何辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，以及支付費(fèi)用的具體細(xì)節(jié)。

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• 問(wèn) 購(gòu)買二手房應(yīng)注意什么? 購(gòu)買二手房需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，且地上停車位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進(jìn)人，單元門有沒(méi)有門禁等。可以在網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……

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• 問(wèn) 購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題
  答

  法律事項(xiàng)：1.產(chǎn)權(quán)的清晰是**重要的，中介會(huì)拉產(chǎn)調(diào)，您放心好了。2.合同的簽訂的注意事項(xiàng)。每一條都看一下就行了，一般都是格式條款。3.過(guò)戶，人去了就行，帶上錢。

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• 問(wèn) 在濟(jì)南，購(gòu)買二手房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  十項(xiàng)注意 （1）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 （3）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。 （7）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 （8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 （10）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

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