哪些因素是影響房子**的關(guān)鍵？

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• 148****1931

  雖然現(xiàn)在是調(diào)控的年代，但是影響房價(jià)的還是其本身的地理位置是否優(yōu)越，有些很爛的樓盤占在了好位置上的，它的價(jià)錢也會(huì)很高。如果附近有較為密集的辦公區(qū)域，或者大型寫字樓，其定會(huì)較大幅度**。如果附近有檔次很高，配套完善的商場(chǎng)，超市，其也會(huì)一定幅度**。如果其交通便利，雖然在沒有地鐵的情況下，什么交通都談不上極其便利。如果樓盤附近的路以6車道或者8車道的寬路為主，還是會(huì)帶來一定的**空間。

  查看全文↓ 2012-12-08 10:15:58

相關(guān)問題

• 問 哪些因素影響房貸？是什么原因?qū)е路抠J推遲？希望大家能告訴一二？
  答

  個(gè)人原因1、年齡銀行審核貸款時(shí)，要求借款人年齡為18-65周歲，其中25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲、40-50周歲的人群，50-65周歲的人申請(qǐng)房貸一般不容易通過。2、職業(yè)銀行貸款對(duì)個(gè)人收入的穩(wěn)定狀況有較高要求。公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、事業(yè)單位人群等，被銀行視為優(yōu)質(zhì)客戶；還有像機(jī)關(guān)單位、大型國企、500強(qiáng)企業(yè)員工，其能批復(fù)的額度也相對(duì)要高一些；這些人群更容易獲得銀行的優(yōu)惠利率和貸款。3、收入收入一般通過6個(gè)月的銀行流水來體現(xiàn)，如果流水?dāng)嗬m(xù)或者每月收入的跨度比較大，都會(huì)對(duì)穩(wěn)定性造成影響，收入穩(wěn)定對(duì)于申請(qǐng)到較高額度是有幫助的，月收入要求大于或等于房貸月供的2倍。

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• 問 ??哪些因素影響房貸
  答

  一、自然狀況類自然狀況類，包括年齡、戶籍、家庭結(jié)構(gòu)、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、工作時(shí)間、住房狀況等八類項(xiàng)目。年齡：要求申請(qǐng)人的年齡在18-65周歲，其中25-40周歲是**受歡迎的群體，其次是18-25周歲和40-50周歲的人群，50-65周歲之間的人群，住房貸款申請(qǐng)一般不被通過。學(xué)歷：學(xué)歷是越高越好職業(yè)：在房貸審批中，評(píng)分較高的職業(yè)是公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，還有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較強(qiáng)的行業(yè)也很受歡迎，比如金融供電行業(yè)。二、清償能力類清償能力類，包括家庭年收入、家庭凈收入、家庭金融資產(chǎn)、其他資產(chǎn)四類項(xiàng)目。銀行認(rèn)為的優(yōu)質(zhì)客戶包括：家庭年收入>20萬，家庭金融資產(chǎn)>50萬，家庭凈收入>10萬，其它資產(chǎn)>50萬。三、保障能力類保障能力類，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)和住房公積金。其中銀行比較看重的是醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)。四、與銀行關(guān)系類與銀行關(guān)系類是指貸款申請(qǐng)人信譽(yù)良好，包括良好的信用激勵(lì)（保持12個(gè)月以上），貸款和存款的比例大于30%。五、減分項(xiàng)目類要注意，有些指標(biāo)對(duì)房貸有一票否決的威力。例如壞賬或因拖欠貸款被起訴，有刑事犯罪記錄等，個(gè)人信用將降為零，銀行將不會(huì)為其提供任何貸款。因此，為了保障你能順利通過貸款審批，中廣置業(yè)在這里給你兩點(diǎn)建議：1、適時(shí)查信用報(bào)告，有備無患，切勿過多查詢；2、逾期卡不要立馬注銷，應(yīng)該采取正常使用、正常還款的方式。

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• 問 樓盤是如何定價(jià)的 哪些因素影響樓盤價(jià)格
  答

  我們?cè)诳捶繒r(shí)總會(huì)問房價(jià)。比如我們知道某一個(gè)區(qū)域的房價(jià)3萬/平，而另一個(gè)地方卻只要7000/平。那么房價(jià)是如何定出來的呢？哪些因素影響了樓盤的價(jià)格呢？ 樓盤定價(jià) 綜合起來也就3點(diǎn)，1、財(cái)務(wù)測(cè)算決定價(jià)格下限；2、市場(chǎng)環(huán)境和銷售計(jì)劃決定價(jià)格上限；3、產(chǎn)品規(guī)劃決定內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 首先，財(cái)務(wù)測(cè)算是第一個(gè)環(huán)節(jié)，是定價(jià)的基礎(chǔ)。所謂的財(cái)務(wù)測(cè)算就是根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)的歷史資料，考慮現(xiàn)實(shí)的要求和條件，對(duì)企業(yè)未來的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)成果作出科學(xué)可預(yù)計(jì)和測(cè)算。它是財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)之一，其主要任務(wù)在于：測(cè)算各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標(biāo)，測(cè)定各項(xiàng)定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制計(jì)劃，分解計(jì)劃指標(biāo)服務(wù)。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)主要包括明確預(yù)測(cè)目標(biāo)，搜集相關(guān)資料，建立預(yù)測(cè)模型，確定財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果等步驟。 財(cái)務(wù)測(cè)算要達(dá)成的**終目的其實(shí)很簡單：不同售價(jià)的利潤率水平。除了利潤率，由于不同的價(jià)格會(huì)有不同的銷售速度（營銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)），所以還要看回款速度的要求?；旧蟻碚f，**低保證的價(jià)格，是由**低利潤率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。 回款速度這一點(diǎn)容易被很多人忽略，房地產(chǎn)畢竟是個(gè)玩現(xiàn)金流的類金融行業(yè)，所以有時(shí)候項(xiàng)目因?yàn)榧庇诨乜疃鰞r(jià)格優(yōu)惠時(shí)（更常見的是給全款客戶更高的優(yōu)惠），那可確實(shí)是真金白銀占便宜的機(jī)會(huì)。 然后，在**低價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境（包括和競(jìng)品的對(duì)比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計(jì)劃來確定每年的價(jià)格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量，和競(jìng)品相比有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。這個(gè)環(huán)節(jié)只需要回答一個(gè)終極問題：這個(gè)價(jià)格能不能在XX月里賣掉XX套？這是對(duì)經(jīng)驗(yàn)需求**大的環(huán)節(jié)。 當(dāng)然這個(gè)環(huán)節(jié)不是一項(xiàng)獨(dú)立的工作，實(shí)際上屬于整個(gè)營銷定位和策略制定里的，要為這個(gè)價(jià)格找到它的合理性——市場(chǎng)和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購買、面對(duì)哪些競(jìng)品、有哪些機(jī)會(huì)和威脅等等，這也是營銷里**有技術(shù)含量的工作之一。 **后就是技術(shù)活了，一個(gè)樓盤里面，每個(gè)房子之間的價(jià)格關(guān)系。價(jià)格關(guān)系其實(shí)有由兩個(gè)部分組成的：物理屬性和價(jià)格策略。 物理屬性就是大家都能想到的、買房?？吹揭蛩亓?，朝向、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價(jià)格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價(jià)格關(guān)系能否在相互對(duì)比的情況下，促使客戶更快的做出購買決定。**理想的狀況是按照波士頓矩陣來設(shè)計(jì)（這其實(shí)需要直接指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)，在前期就預(yù)埋條件），**常見的則是價(jià)格標(biāo)桿，比如**相對(duì)量少但價(jià)格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價(jià)格很劃算等等。價(jià)格策略是**靈活多變的打法，在銷售過程中也會(huì)不斷變化的。 樓房定價(jià)除了上述因素之外還有具體的一些因素需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況來綜合考慮?？偟膩碚f，定價(jià)大的因素有財(cái)務(wù)指標(biāo)、市場(chǎng)環(huán)境、銷售計(jì)劃、產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格策略等。對(duì)于購房者來說，明白了樓房的定價(jià)規(guī)則，也能夠綜合起來篩選出適合自己的區(qū)域和房源。

• 問 哪些因素會(huì)影響房貸？分別有什么因素可以影響到房貸？希望得到回答，謝謝！
  答

  減分項(xiàng)目類要注意，有些指標(biāo)對(duì)房貸有一票否決的威力。例如壞賬或因拖欠貸款被起訴，有刑事犯罪記錄等，個(gè)人信用將降為零，銀行將不會(huì)為其提供任何貸款。

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• 問 樓盤是如何定價(jià)的?哪些因素影響樓盤價(jià)格?
  答

  簡單說點(diǎn)框架的東西：1、成本導(dǎo)向定價(jià)，就像樓上的所說的，把所有的成本算進(jìn)去，再加上預(yù)期的收益，算出一個(gè)定價(jià)。2、需求導(dǎo)向定價(jià)，考慮下顧客的接受水平來制定價(jià)格。這個(gè)基本沒有采用的。3、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，主要考慮競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格。

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