房產糾紛法律咨詢

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• 154****4826

  房產糾紛法律咨詢常見問題：
  ①根據相關法律法規(guī)規(guī)定，抵押期間，如果抵押人沒有經過抵押權人的同意就進行財產房屋的抵押，那么是違規(guī)的。但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
  ②房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人以及抵押人如果沒有經過抵押權人的同意，就開始簽訂房屋買賣合同，雖然不影響買賣合同的效力，但是，當合同履行的過程中還是沒有履行消滅抵押權的義務，無法進行房屋所有權的轉移時，那么購買者可以要求解除合同。但當購買人能夠代為清償債務，并且對于抵押權進行消滅時，那么抵押權人應當協(xié)助辦理注銷登記，出賣人也應當在抵押權消滅之后，為購買者辦理房屋所有權轉移登記的相關手續(xù)。
  ③夫妻一方如果是以子女的名義來購置房屋，但在房屋還沒有交付使用或者是產權還沒有登記時，那么父母作為贈與人也可以撤銷該贈與。

  查看全文↓ 2022-06-09 16:19:13

相關問題

• 問 拆遷糾紛法律咨詢
  答

  沒個地方的規(guī)定不一樣。在四川有的地方，下崗職工，失業(yè)了要么公司破產了。前提是國企。**近政府在做拆遷的時候，你有房的，會用現(xiàn)金與房產二選一。如果你愿意要房，企業(yè)拆遷的時候給你安排一套同面積的給你。要么一次性給你現(xiàn)金做為補償。地方不一樣規(guī)定不一樣，可以去當地房管局咨詢！

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• 問 商鋪租賃糾紛法律咨詢要去哪里咨詢？
  答

  一、調查店面的檔案租店面之前，到該店面所在房地產交易中心查一查產權登記情況，要確認：1）房屋的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。2）產權人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。3）該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。二、免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦？租還是不租自己看著辦。簽定合同發(fā)生的費用三、租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。四、稅費承擔按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：1）出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。2）轉租：營業(yè)稅及附加轉租收入*5.55%印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或分擔的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。簽定合同時要注意的重要內容五、營業(yè)執(zhí)照租商鋪的目的在于開展商業(yè)經營活動，而商業(yè)經營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪上原本已經注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。六、裝修的處置商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2）解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。3）明確租賃期滿時，裝修、添附（新搭建的建筑）的處置方式。七、水、電、電話線等因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。簽定合同之后的問題八、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質。租賃登記要注意的問題：1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；2）經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。九、轉租問題商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉租問題。要注意：1）轉租必須取得出租人書面同意，就是產權人的書面同意（知道為什么要查這房子到底是誰的吧）。否則，產權人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。2）原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意，會受到法律保護。十、買賣與租賃許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：1）出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內（三個月）通知承租人，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2）即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應當履行租賃合同，否則，新房東應當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”原則。十一、優(yōu)先承租權首先，優(yōu)先承租權不是法定權利（優(yōu)先購買權是），要約定。簽合同時可根據自身的需要，看是否約定此權利。其他注意事項在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業(yè)態(tài)不符合相關的商業(yè)規(guī)劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業(yè)的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。

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• 問 房產法律咨詢，急...
  答

  私下簽的合同作用也不是很大，這樣你可以向原主人提出辦理過戶，到房管部門咨詢過戶的手續(xù)，因為各地方手續(xù)都不同，一般是：土地證、房產證、賣方夫妻身份證、買賣雙方證明、簽買賣合同、公證、稅等。

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• 問 房產法律咨詢！急?。?/a>
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  房子都已經賣了還增添什么名字？如果沒賣都是允許的

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• 問 咨詢，房產糾紛
  答

  可以依據合同法和**高院關于買賣商品房的司法解釋要求賠償損失

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