??國有土地使用權轉讓合同哪位有？

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• 142****0426

  國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
  按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和北京市有關法規(guī)的規(guī)定，國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：
  1.協議出讓
  協議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。
  2.招標出讓
  招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。
  3.拍賣出讓
  拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:42
• 141****1993

  國有土地使用權轉讓是指第一次取得國有土地使用權的個人或集體將自己的土地使用權有償租賃給他人使用。但由于轉讓的是國有土地使用權，因此轉讓時需要謹慎，下面搜房網小編將為大家介紹國有土地使用權轉讓的注意事項有哪些，希望對大家有所幫助！
  
  國有土地使用權轉讓的注意事項：
  
  土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。
  
  一、轉讓合同的形式
  
  國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
  
  二、國有土地的權屬調查和資信能力調查
  
  1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
  
  2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:36
• 151****6261

  國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發(fā)建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協議。
  合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商后達成一致意見時合同即成立，但并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。
  合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律后果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商后訂立的合同不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批準。（６）合同必須采取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律后果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。
  具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。
  合同變更、解除和終止。對于國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬于土地使用權轉讓合同調整及規(guī)范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實際履行之間，受讓人的名稱發(fā)生了變化或者出現法人合并、分立等情況。
  按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合并、分立后，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
  對于受讓人名稱發(fā)生變化，法律法規(guī)并未明確規(guī)定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今后土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。
  合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。
  主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發(fā)日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規(guī)定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規(guī)定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，但應當至遲于屆滿前一年提出申請，出讓人應當批準。
  此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規(guī)定的免責原因除外。
  出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發(fā)建設，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。
  滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延。對于出讓方或受讓方一方違約后，另一方能否要求對方繼續(xù)履行合同，法律沒有明確規(guī)定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。
  但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:30

相關問題

• 問 ??國有土地使用權轉讓合同誰有？
  答

  國有土地使用權轉讓合同的效力認定隨著人民群眾物質生活水平的提高，進城購房的人越來越多，城里人二次購房，小房換大房，無地換有地的人也快速增多。因此，在簽訂辦理國有土地使用權轉讓手續(xù)時，一定要注意以下問題，方能確保合同有效。1、國有土地使用權轉讓合同的有效期不得超過轉讓人實際享有的土地使用期限。2、國有土地使用權轉讓合同不僅轉讓轉讓人的權利，而且轉讓人依土地使用權出讓合同所負擔義務也一并移轉給受讓人。3、國有土地使用權的轉讓自辦理使用權轉讓登記后生效。土地使用權轉讓合同成立后轉讓人負有將其土地使用權移轉給受讓人的義務，但轉讓人交付土地給受讓人占有并不能發(fā)生土地使用權轉讓的效力。因土地使用權轉讓為不動產物權的變動，當事人須辦理過戶登記手續(xù)。土地使用權自辦理過戶登記后才轉給受讓人享有。4、依土地使用權轉讓合同轉讓土地使用權的，其使用范圍內的該幅土地上的建筑物、其他附著物的所有權也隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。5、土地使用權轉讓后改變土地用途的，須經原土地使用權出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并相應調整土地使用費。6、土地使用權轉讓合同的受讓人除無償受讓者外，應按照合同約定的時間支付價款。受讓人及時辦理土地使用權過戶登記手續(xù)，無論依何種方式轉讓土地使用權，受讓人均應承擔辦理土地使用權過戶登記手續(xù)的有關費用及其他與權利轉移相關的費用。

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• 問 國有土地使用權如何轉讓
  答

  出讓土地的使用權是指通過協議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權。根據現行的法律，出讓土地的使用權是可以轉讓的，但轉讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合三個條件：第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

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• 問 國有土地使用權可以轉讓嗎
  答

  國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協議、招標、拍賣。

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• 問 如何判斷國有土地使用權轉讓合同的效力
  答

  國有土地使用權是一種重要的不動產物權，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經有批準權的人民政府批準，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權的行為。土地使用者取得土地使用權之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。我國現行立法明確規(guī)定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權可以依法轉讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權只有在特別條件下才能轉讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權的轉讓合同。 土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！痹趯嶋H的土地使用權交易中，經常存在以下情形：1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續(xù);3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢?本文結合我國現行立法、司法解釋及相關物權理論作以下分析： 一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力 對此有三種觀點。 第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。 第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。因為沒有取得土地使用權證書而轉讓土地，首先產生的是無處分權的問題，因而，以下第三種觀點更為合理。

• 問 國有土地使用權證有什么作用 未取得國有土地使用權證的土地使用權轉讓合同有什么效力
  答

  國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權的轉讓合同的效力進行探討。 一、土地使用權轉讓概述 土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓給受讓方，受讓方支付價款的行為。 我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。” 在實際的土地使用權交易中，經常存在這樣一種情形：在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書。如果在這種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力呢? 二、未取得國有土地使用權證的土地使用權轉讓合同的效力分析 對轉讓方在未取得出讓土地使用權證時簽訂的轉讓合同的效力，司法實務界有三種觀點： 第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。 第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的相關理論，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。