物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？都有哪些類型？

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• 148****1637

  物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。 （l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
  ①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例
  員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司**基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
  ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
  包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
  ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
  包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。
  （2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度
  外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：
  ①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定
  ②樓宇入住規(guī)定
  包括人住通知書(shū)、收樓須知、入住手續(xù)書(shū)、入住合約。
  ③物業(yè)管理公約
  是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對(duì)全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：
  1）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任
  2）明確物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
  3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
  4）明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
  5）對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定
  6）管理費(fèi)用的規(guī)定
  7）法律責(zé)任
  8）其他事項(xiàng)
  ④住戶手冊(cè)
  是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：
  l）居住區(qū)概況；
  2）居住區(qū)的管理；
  3）業(yè)主或住戶須知；
  4） 購(gòu)日燈管理與維修；
  5）物業(yè)管理?xiàng)l例；
  6）綜合服務(wù)；
  7）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。
  ⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
  1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。
  2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
  ⑥房屋管理服務(wù)制度
  1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。
  2）房屋裝修管理規(guī)定。
  ⑦住宅區(qū)管理制度
  主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。
  ⑧業(yè)主公約
  ⑨業(yè)主委員會(huì)章程
  l）成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；
  2）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；
  3）成立業(yè)主委員會(huì)的程序；
  4）勸業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及業(yè)主大會(huì)；
  5）業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；
  6）有關(guān)補(bǔ)充說(shuō)明。

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• 135****4636

  物業(yè)管理制度可分為兩大類：
  一、物業(yè)公司內(nèi)部管理制度：
  物業(yè)組織制度
  公司設(shè)立條件和程序 注冊(cè)登記 公司章程 機(jī)構(gòu)設(shè)置 管理職能制度 領(lǐng)導(dǎo)管理職能
  工程技術(shù)管理職能 文化管理職能 財(cái)務(wù)管理職能 治安保衛(wèi)職能 綠化衛(wèi)生職能
  崗位職責(zé)制度 經(jīng)理、主任崗位職責(zé) 值班、調(diào)度崗位職責(zé) 辦公行政崗位職責(zé)
  總務(wù)后勤崗位職責(zé) 房管事務(wù)崗位職責(zé) 技術(shù)設(shè)備崗位職責(zé) 財(cái)務(wù)崗位職責(zé) 社會(huì)文化崗位職責(zé)
  安全保衛(wèi)崗位職責(zé) 綠化保潔崗位職責(zé) 作業(yè)程序制度 文件控制規(guī)程 入伙管理規(guī)程
  設(shè)備管理規(guī)程 辦公管理制度 辦公事務(wù)管理制度 會(huì)議保密制度 文檔字處理制度
  辦公設(shè)備管理制度 規(guī)范運(yùn)作制度 內(nèi)部綜合管理制度 維修工作制度 投訴回訪工作制度
  安全保衛(wèi)工作制度 部門工作制度 綠化保潔工作制度 廉潔制度 人事勞資制度 員工守則
  人事勞動(dòng)事務(wù)管理 包干責(zé)任制 考勤考核管理制度 工資福利管理制度 員工培訓(xùn)管理制度
  總務(wù)后勤制度 車務(wù)管理制度 物資管理制度 員工著裝管理制度 員工食堂管理制度
  員工宿舍管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 資產(chǎn)管理制度 會(huì)計(jì)事務(wù)管理制度
  二、物業(yè)管理外部制度：
  前期介入管理制度 前期介入制度 委托管理制度 接管驗(yàn)收制度 入伙租賃管理制度
  租賃管理制度 為主用戶管理制度 業(yè)主章程 業(yè)主公約 用戶手冊(cè) 業(yè)主守則 裝修維修管理制度
  維修管理制度 治安保衛(wèi)管理制度 治安保衛(wèi)組織工作制度 治安事務(wù)管理制度
  設(shè)備和治安基金管理制度 消防案例管理制度 消防工作制度 消防操作管理制度
  消防設(shè)備管理制度 交通車輛管理制度 交通管理制度 車場(chǎng)管理制度 車輛管理制度
  設(shè)施設(shè)備管理制度 設(shè)施設(shè)備管理基本制度 電力系統(tǒng)管理制度 電梯輸送系統(tǒng)管理制度
  空調(diào)系統(tǒng)管理制度 排水系統(tǒng)管理制度 消防設(shè)備管理制度 綠化衛(wèi)生管理制度
  綠化管理制度 清潔管理制度 社區(qū)文化管理制度 文化活動(dòng)管理制度
  等等：

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• 152****8122

  物業(yè)管理的類型
  物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。
  按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時(shí)針對(duì)不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。
  按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營(yíng)性房屋，它通過(guò)房屋的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營(yíng)輔助設(shè)施或消費(fèi)品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施以及住宅等等。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？都有什么類型？
  答

  物業(yè)管理的類型物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時(shí)針對(duì)不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營(yíng)性房屋，它通過(guò)房屋的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如酒店、寫字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營(yíng)輔助設(shè)施或消費(fèi)品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施以及住宅等等。

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• 問(wèn) ??物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理基本制度與政策是在管理?xiàng)l例里面嗎？
  答

  物權(quán)法第六章自有部分的所有權(quán)共有部分管理權(quán)為基準(zhǔn)，物業(yè)管理?xiàng)l例的制度，業(yè)主大會(huì)制度，管理規(guī)約制度，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，物業(yè)承接查驗(yàn)制度，物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度，物業(yè)從業(yè)人員職業(yè)資格制度，住宅專項(xiàng)維修資金制度，確立業(yè)主之間，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間，建設(shè)單位與業(yè)主以及物業(yè)企業(yè)之間，市政公用單位與業(yè)主及物業(yè)企業(yè)之間，居委會(huì)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)之間，物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

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• 問(wèn) 物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理基本制度與政策是不是在管理?xiàng)l例里面有呢？
  答

  據(jù)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾介紹，《物業(yè)管理?xiàng)l例》所確立的七項(xiàng)基本制度是：　　一、業(yè)主大會(huì)制度。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行?！　《I(yè)主公約制度。業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　∪⑽飿I(yè)管理招投標(biāo)制度。提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。　　四、物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料?！　∥?、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度?！　×?、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。　　七、住房專項(xiàng)維修資金制度。

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• 問(wèn) 物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理 內(nèi)部控制制度包括哪些內(nèi)容？
  答

  客戶服務(wù)管理制度，一般有：客戶服務(wù)部（中心）前臺(tái)值班管理規(guī)定客戶接待作業(yè)規(guī)程客戶投訴（建議）處理作業(yè)規(guī)程客戶求助服務(wù)作業(yè)規(guī)程客戶回訪作業(yè)規(guī)程樓宇巡查作業(yè)規(guī)程小區(qū)/大廈物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法業(yè)主檔案管理作業(yè)規(guī)程社區(qū)文化管理作業(yè)規(guī)程客戶服務(wù)部(中心)人員培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程

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• 問(wèn) ??物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？物業(yè)管理 內(nèi)部控制制度包括什么內(nèi)容？
  答

  物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度，是指物業(yè)管理企業(yè)為履行物業(yè)服務(wù)合同，提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，以國(guó)家頒行的法律法規(guī)及相關(guān)文件政策為依據(jù)，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)和物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。包括一系列職責(zé)范圍，崗位責(zé)任，工作程序和考核辦法等。此類制度的制定是為了明確各部門，各崗位的責(zé)任，約束企業(yè)員工的行為，協(xié)調(diào)，銜接企業(yè)各環(huán)節(jié)的關(guān)系，保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和循環(huán)，以此為基礎(chǔ)，落實(shí)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)責(zé)任，保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行。在物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如果說(shuō)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備精良，工作設(shè)施先進(jìn)是競(jìng)爭(zhēng)的“硬件”，那么物業(yè)管理制度的完備，嚴(yán)密，科學(xué)，合理就是競(jìng)爭(zhēng)中取勝的“軟件”。因此，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度體系一般包括以下具體制度：(一)企業(yè)綜合管理制度。指公司各個(gè)部門和全體員工都必須遵守，執(zhí)行的制度。包括員工手則，質(zhì)量手冊(cè)、程序文件等涉及企業(yè)宏觀管理方面的目標(biāo)和要求。其中《員工手冊(cè)》，是物業(yè)管理企業(yè)**基本的內(nèi)部管理制度。主要包括勞動(dòng)用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，績(jī)效考核制度，企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等員工管理方面的制度。質(zhì)量手冊(cè)包括了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、管理職責(zé)、資源管理、服務(wù)實(shí)現(xiàn)等方面的制度。程序文件包括文件和資料管理程序、不合格控制程序、企業(yè)財(cái)務(wù)管理程序，企業(yè)采購(gòu)檢驗(yàn)保管程序等方面的制度，經(jīng)濟(jì)核算制度等。(二)部門職能制度主要指公司各部門責(zé)任的制度。物業(yè)管理企業(yè)各部門都要制定工作職責(zé)，一般包括公司內(nèi)部職能部門如辦公室，財(cái)務(wù)部，人力資源部，或業(yè)務(wù)部門如服務(wù)部，工程部，保潔部，保安部，市場(chǎng)部等各個(gè)部門以及各個(gè)項(xiàng)目管理處的具體工作職責(zé)范圍。(三)崗位制度主要指公司各不同具體崗位的具體工作職責(zé)的制度。通常稱為崗位說(shuō)明書(shū)。物業(yè)公司內(nèi)部有多個(gè)職能部門，每個(gè)部門內(nèi)有相應(yīng)的不同崗位，一個(gè)完整的崗位說(shuō)明書(shū)要包括本崗位的工作職責(zé)、工作權(quán)限、任職資格、培訓(xùn)要求、工作文件、考核要求、注意事項(xiàng)等內(nèi)容。(四)操作程序制度主要指公司在管理各環(huán)節(jié)運(yùn)作過(guò)程中所作的步驟和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，通常稱為作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是指為保證過(guò)程的質(zhì)量而制訂的程序，是指導(dǎo)保證過(guò)程質(zhì)量的**基礎(chǔ)的文件和為開(kāi)展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)，是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件，有時(shí)也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是一種程序，其針對(duì)的對(duì)象是具體的作業(yè)活動(dòng)，而程序文件描述的對(duì)象是某項(xiàng)系統(tǒng)性的質(zhì)量活動(dòng)。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)按內(nèi)容可分為：　　——用于施工、操作、檢驗(yàn)、安裝等具體過(guò)程的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；　　——用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細(xì)則、導(dǎo)，則、計(jì)劃和規(guī)章制度等；　　——用于指導(dǎo)自動(dòng)化程度高而操作相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。物業(yè)管理公司需要針對(duì)每個(gè)工作崗位的各類工作，制定明確，具體，細(xì)致，便于操作的操作規(guī)程，即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。每一個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)包括目的、范圍、定義、職責(zé)、作業(yè)流程圖、方法與措施、參考文件等內(nèi)容。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)是物業(yè)管理公司核心管理制度之一。

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