??問(wèn)下農(nóng)村土地買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的？

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• 144****6841

  1、農(nóng)村土地大部分都屬于集體土地性質(zhì)，土地證上有戶主名字，但所有權(quán)屬于集體所有，不能過(guò)戶，不支持交易。當(dāng)然生活實(shí)際中，也有交易的情況發(fā)生，就是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議交易。但，這種交易是不合法的，完全不能得到法律承認(rèn)。將來(lái)發(fā)生土地糾紛，法院是不會(huì)支持買(mǎi)家的，即如果將來(lái)該地塊增值了，那么賣(mài)主反悔了，他可以隨時(shí)向法院起訴要求拿回土地的使用權(quán)，買(mǎi)家打官司必輸（賣(mài)家**多退你交易當(dāng)時(shí)的地價(jià)款）。所以，這種交易是建立在賣(mài)家單方面的信用上的，明白？
  2、還有少部分農(nóng)村土地因土地征用或者其他原因，屬于出讓土地性質(zhì)。那么就完全可以進(jìn)行過(guò)戶交易。具體，買(mǎi)賣(mài)雙方攜交易協(xié)議及相關(guān)證件至當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦事大廳，辦理土地過(guò)戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-08-24 20:52:34
• 156****5343

  農(nóng)村宅基地屬集體土地，不允許買(mǎi)賣(mài)。
  
  《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

  查看全文↓ 2019-08-24 20:52:27
• 147****0394

  　土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)
  　　第二個(gè)關(guān)于農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓的手續(xù)和流程，答案如下：
  　　一、提出申請(qǐng)
  　　1、土地流出方向的村民小組或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)并填寫(xiě)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括：姓名、村名、面積、地名、地類(lèi)、價(jià)格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉(zhuǎn)信息員向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站報(bào)送。
  　　2、土地流入方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出申請(qǐng)并填寫(xiě)土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表，內(nèi)容包括：姓名、單位、需求面積、地類(lèi)要求、意向流轉(zhuǎn)期限、擬從事經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。
  　　二、審核、登記
  　　1、流出方土地情況審核按照“屬地核實(shí)”的原則，經(jīng)村民委員會(huì)和村民小組同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進(jìn)行登記。
  　　2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)流入方的經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行審核后，進(jìn)行登記。
  　　3、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估流轉(zhuǎn)土地價(jià)格由流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，或委托鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評(píng)估土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)面積較大的，可由縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心組織專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)估。
  　　4、信息發(fā)布鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場(chǎng)所進(jìn)行信息發(fā)布，并約請(qǐng)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人會(huì)面，平等洽談。
  　　5、自愿協(xié)商縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服組織作為管理、服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方依法自愿當(dāng)面洽談流轉(zhuǎn)價(jià)格、期限等相關(guān)事宜。
  　　6、簽訂合同土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同。
  　　7、鑒證、歸檔土地流轉(zhuǎn)合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉(zhuǎn)面積較大的應(yīng)在雙方自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行公證。合同文本流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案 。

  查看全文↓ 2019-08-24 20:52:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村土地買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的？
  答

  1、農(nóng)村土地大部分都屬于集體土地性質(zhì)，土地證上有戶主名字，但所有權(quán)屬于集體所有，不能過(guò)戶，不支持交易。當(dāng)然生活實(shí)際中，也有交易的情況發(fā)生，就是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議交易。但，這種交易是不合法的，完全不能得到法律承認(rèn)。將來(lái)發(fā)生土地糾紛，法院是不會(huì)支持買(mǎi)家的，即如果將來(lái)該地塊增值了，那么賣(mài)主反悔了，他可以隨時(shí)向法院起訴要求拿回土地的使用權(quán)，買(mǎi)家打官司必輸（賣(mài)家**多退你交易當(dāng)時(shí)的地價(jià)款）。所以，這種交易是建立在賣(mài)家單方面的信用上的，明白？2、還有少部分農(nóng)村土地因土地征用或者其他原因，屬于出讓土地性質(zhì)。那么就完全可以進(jìn)行過(guò)戶交易。具體，買(mǎi)賣(mài)雙方攜交易協(xié)議及相關(guān)證件至當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦事大廳，辦理土地過(guò)戶手續(xù)。

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• 問(wèn) 農(nóng)村土地征收流程是怎么樣的？
  答

  您好：一、辦理用地申請(qǐng)基本工作流程在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，用地單位應(yīng)按規(guī)定辦事員理征用集體土地的各項(xiàng)手續(xù)。1.征用集體土地申請(qǐng)：用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)、縣級(jí)國(guó)土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。2.征用集體土地受理：區(qū)、縣級(jí)國(guó)土房管局接受用地單位提出的征用集體土地申請(qǐng)，經(jīng)審查對(duì)提交文件、資料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)予以受理。申請(qǐng)內(nèi)容用地單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：1.申請(qǐng)單位名稱(chēng);2.項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況;3.建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等。申報(bào)文件用地單位提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：1.用地單位有關(guān)資質(zhì)證明;2.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;3.土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告;4.初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;5.建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖;6.占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案;7.建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。二、擬定征地方案基本工作流程行政主管部門(mén)收到用地單位提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案，征地方案包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案， 2.補(bǔ)充耕地方案3.征用土地方案， 4.供地方案，行政主管部門(mén)可根據(jù)以下要求，根據(jù)不同情況擬定征地所需相關(guān)方案：1.建設(shè)只占用國(guó)有農(nóng)用地的，區(qū)、縣國(guó)土房管局只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。2.建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，區(qū)、縣國(guó)土房管局只需擬訂征用土地方案和供地方案。3.建設(shè)只占用國(guó)有未利用地，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，區(qū)、縣國(guó)土房管局只需擬訂供地方案。申報(bào)文件1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案;2.補(bǔ)充耕地方案;3.征用土地方案;4.供地方案。三、征地審查基本工作流程1.編制呈報(bào)說(shuō)明書(shū)：國(guó)土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)。2.同級(jí)人民政府審核：國(guó)土房管局將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)一并報(bào)送同級(jí)人民政府審核。3.上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查：同級(jí)人民政府對(duì)上報(bào)的文件、資料審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。主要內(nèi)容行政主管部門(mén)報(bào)送的建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，應(yīng)當(dāng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：1.項(xiàng)目用地安排情況;2.擬使用土地情況;3.其他應(yīng)說(shuō)明的呈報(bào)內(nèi)容。申報(bào)文件行政主管部門(mén)報(bào)送建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)時(shí)，應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：1.經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃圖;2.由用地單位提交的、有資格的單位出具的勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū);3.地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;4.以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說(shuō)明和有關(guān)文件;5.為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。四、征地審核與批復(fù)基本工作流程1.征用土地的審核：有關(guān)土地行政主管部門(mén)收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)文件、資料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。2.征用土地的審查：同級(jí)人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的文件、資料及時(shí)送該級(jí)土地行政主管部門(mén)審查。3.征用土地的審定：有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見(jiàn)后30日內(nèi)審查完畢。4.征用土地的批復(fù)：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。申報(bào)文件1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案;2.補(bǔ)充耕地方案;3.征用土地方案;4.供地方案;5.建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)。五、征用土地方案的公告基本工作流程1.征地方案公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進(jìn)行公告。2.公告的實(shí)施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征用土公告，該人民政府的國(guó)土房管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施征用土地方案的公告。3.征地補(bǔ)償?shù)怯洠罕徽鞯剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(shū)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。4.補(bǔ)償內(nèi)容調(diào)查：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以有關(guān)國(guó)土房管部門(mén)的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。申報(bào)文件1.征用土地方案批準(zhǔn)文件;2.征用土地方案公告。六、制定征地補(bǔ)償安置方案基本工作流程1.經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的區(qū)、縣人民政府組織實(shí)施。2.區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。七、征地補(bǔ)償、安置方案的公告基本工作流程1.征地補(bǔ)償、安置方案的公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進(jìn)行公告。2.征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施：有關(guān)人民政府的國(guó)土房管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。3.征地補(bǔ)償、安置方案的意見(jiàn)：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)人民政府國(guó)土房管行政主管部門(mén)提出。4. 征地補(bǔ)償、安置方案的確定：有關(guān)人民政府國(guó)土房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。5.征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求：有關(guān)人民政府國(guó)土房管行政主管部門(mén)將征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)人民政府審批時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見(jiàn)及采納情況，舉行聽(tīng)證會(huì)的，還應(yīng)當(dāng)附具聽(tīng)證筆錄。6. 征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理：有關(guān)人民政府國(guó)土房管部門(mén)將征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后，有權(quán)要求該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在一定時(shí)限內(nèi)提供支付清單。人民政府國(guó)土房管部門(mén)有權(quán)督促有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員予以公布，以便被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人查詢(xún)和監(jiān)督。申報(bào)文件1.征地補(bǔ)償、安置方案;2.征地補(bǔ)償、安置方案的公告。八、補(bǔ)償安置的實(shí)施基本工作流程1.征地補(bǔ)償、安置方案確定后，用地單位與被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民簽訂征地補(bǔ)償、安置協(xié)議。2.區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。3.辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑，實(shí)施征地補(bǔ)償、安置工作。申報(bào)文件1.征地補(bǔ)償、安置協(xié)議;2.征地補(bǔ)償、安置方案。九、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)基本工作流程用地單位征用集體土地，取得國(guó)有土地使用權(quán)的，根據(jù)以下不同情況由行政主管部門(mén)向用地單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)：1.以有償使用方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由國(guó)土房管局與用地單位簽訂土地有償使用合同，并向用地單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，用地單位交納土地有償使用費(fèi)后辦理土地登記。2.以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，由國(guó)土房管局向用地單位頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》并辦理土地登記?！秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容。申報(bào)文件用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門(mén)提交以下各項(xiàng)文件、資料： 1.辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的申請(qǐng);2.市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;3.《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;4.與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4份;5.釘樁坐標(biāo)成果通知單;6.工程進(jìn)度計(jì)劃;7.計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。

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• 問(wèn) ??問(wèn)下農(nóng)村土地買(mǎi)賣(mài)合法嗎?
  答

  1、國(guó)家保護(hù)合法的土地流轉(zhuǎn)行為，轉(zhuǎn)讓或者買(mǎi)賣(mài)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也是流轉(zhuǎn)的形式之一，但要依法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)炗喌馁I(mǎi)賣(mài)協(xié)議合同沒(méi)有法律效力。2、買(mǎi)房（承包方）買(mǎi)來(lái)土地用于非農(nóng)用途（修路）承擔(dān)的違法情節(jié)重。3、土地流轉(zhuǎn)后，是否回收具體還需依據(jù)法院的判決。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條規(guī)定，承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。《**高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二條：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。第三十三條：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。

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• 問(wèn) 農(nóng)村土地買(mǎi)賣(mài)政策是怎么樣的？都有哪些規(guī)定？
  答

  《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“ 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，僅是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制?！睹穹ㄍ▌t》第80條第3款“土地不得買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”，這是1987年開(kāi)始實(shí)施法律規(guī)定，這里的“土地”是否包括“土地使用權(quán)”，還是僅指土地所有權(quán)，抑或兩種權(quán)利兼而有之？1988年通過(guò)的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！薄稇椃ā返?條修正案并沒(méi)有顧及土地的不同類(lèi)別，也沒(méi)有考慮土地的不同所有權(quán)主體，而是規(guī)定“所有土地”的使用權(quán)都可以“依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 《民法通則》第80條第3款的規(guī)定只能理解為對(duì)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，否則違憲。因此，此款規(guī)定并非屬對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止規(guī)定。 （二）行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（1999年5月6日發(fā)布）（下稱(chēng)《通知》）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走的原則，這是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，但該《通知》并不是行政法規(guī)。依據(jù)現(xiàn)行的《行政法規(guī)制定程序條例》關(guān)于決定與公布的規(guī)定，“行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院審批”“ 報(bào)請(qǐng)總理簽署國(guó)務(wù)院令公布施行?！?、 “簽署公布行政法規(guī)的國(guó)務(wù)院令載明該行政法規(guī)的施行日期”。依據(jù)當(dāng)時(shí)生效的《行政法規(guī)制定程序暫行條例》　第三條“　行政法規(guī)的名稱(chēng)為條例、規(guī)定和辦法?！钡谑臈l“　行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批?！薄〉谑鍡l“　經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)或者經(jīng)國(guó)務(wù)院總理審定的行政法規(guī)，由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門(mén)發(fā)布?！?從名稱(chēng)上來(lái)看，該《通知》的名稱(chēng)不符合法規(guī)的制定程序規(guī)定；從通過(guò)的程序來(lái)看，該《通知》僅經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議，未經(jīng)過(guò)法定的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批程序；從發(fā)布的程序來(lái)看，該《通知》僅由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布，未符合法定的“由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門(mén)發(fā)布”程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，現(xiàn)行行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定。 （三） 行政規(guī)章對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定目前關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)章級(jí)規(guī)定有國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。這里禁止的是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)湫Яχ皇切姓?guī)章。、四 、結(jié)論根據(jù)民法的一般原則，法無(wú)禁止的皆可為， 根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。 因此，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行

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• 問(wèn) 農(nóng)村土地買(mǎi)賣(mài)政策是怎么樣的？都有什么規(guī)定？
  答

  、農(nóng)村土地大部分都屬于集體土地性質(zhì)，土地證上有戶主名字，但所有權(quán)屬于集體所有，不能過(guò)戶，不支持交易。當(dāng)然生活實(shí)際中，也有交易的情況發(fā)生，就是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議交易。但這種交易是不合法的，完全不能得到法律承認(rèn)。將來(lái)發(fā)生土地糾紛，法院是不會(huì)支持買(mǎi)家的，即如果將來(lái)該地塊增值了，那么賣(mài)主反悔了，他可以隨時(shí)向法院起訴要求拿回土地的使用權(quán)，買(mǎi)家打官司必輸（賣(mài)家多退你交易當(dāng)時(shí)的地價(jià)款）。所以，這種交易是建立在賣(mài)家單方面的信用上的。2、還有少部分農(nóng)村土地因土地征用或者其他原因，屬于出讓土地性質(zhì)。那么就完全可以進(jìn)行過(guò)戶交易。具體，買(mǎi)賣(mài)雙方攜交易協(xié)議及相關(guān)證件至當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦事大廳，辦理土地過(guò)戶手續(xù)。

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