小產(chǎn)權(quán)房 二手房 如何保障? 想買沒有房產(chǎn)證的二手小產(chǎn)權(quán)房怎么保護自己的權(quán)益？

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• 145****2567

  沒辦法的。小產(chǎn)權(quán)房屋國家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權(quán)房的行為都是無效行為。
  
  作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認合同無效，返還購房款。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的問題：
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權(quán)房建設在集體土地上，不可對外銷售，沒有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權(quán)證，對外的流通有所限制。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷后補償困難。小產(chǎn)權(quán)房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會得到國家給予的拆遷安置補償。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒有辦法保證，通常房屋的質(zhì)量監(jiān)管是不到位的，存在偷工減料現(xiàn)象，因為也有安全上的隱患。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 06:06:17
• 146****3284

  小產(chǎn)權(quán)房本身就不合法，怎么保護。只有把合同簽好做個公證。這樣，即使產(chǎn)權(quán)無保障，但買房的債權(quán)有保障。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:06:13
• 142****4451

  為規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)建設，近些年來新鄉(xiāng)市采取了一系列措施，比如規(guī)范城中村改造項目、開展“兩違”（違法占地、違法建設）整治，其中都涉及清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)容。
  
  
  
  可事實上，新鄉(xiāng)近年來不斷攀升的房價地價，又在不斷催生民間的小產(chǎn)權(quán)房，想買者眾，想賣者眾，想建者眾。
  
  
  
  
  
  
  
  NO. 1丨什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是一個法律概念，是人們在社會實踐中約定俗成的稱謂。俗稱的小產(chǎn)權(quán)房通常分兩種：
  
  
  
  一種是集體土地上建設的房屋，有集體土地證和房權(quán)證，在同一經(jīng)濟組織內(nèi)即本村村民之間可以買賣，其他人買賣是不合法的。
  
  
  
  另一種是指在沒有取得國有土地證（繳納土地出讓金）的土地上建設的房屋，不能辦理房權(quán)證，不準上市買賣，不準過戶交易，買賣是不合法的。
  
  
  
  小產(chǎn)權(quán)房房屋本身不都是違法建筑，但交易小產(chǎn)權(quán)房均屬違法行為。
  
  
  
  
  
  
  
  NO. 2丨為什么要買小產(chǎn)權(quán)房呢？
  
  
  
  由于“小產(chǎn)權(quán)房”并非正規(guī)商品房，司法機關(guān)不能以適用商品房買賣的法律法規(guī)，處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益難以得到保障。
  
  
  
  冒這么大的風險，為什么某些購房者還要買小產(chǎn)權(quán)房呢？
  
  
  
  因為便宜。
  
  
  
  畢竟新鄉(xiāng)現(xiàn)在動輒百萬的總房價也不是我等普通群眾輕易能負擔的起的。而小產(chǎn)權(quán)房的建設，同時躲開了國有土地出讓金和房產(chǎn)稅，所以房價是真的便宜。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 06:06:09

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房 二手房 如何保障?現(xiàn)在購買二手小產(chǎn)權(quán)房怎么保證我的利益
  答

  小產(chǎn)權(quán)無法辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)無法過戶買小產(chǎn)權(quán)房的風險1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。2、拆遷難補償只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。3、質(zhì)量難保證這些房屋價格便宜，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)二手房如何買賣?2手小產(chǎn)權(quán)房如何交易？
  答

  法律規(guī)定不可以交易?！秶临Y源部關(guān)于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》第四條：　嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。必須嚴格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）的規(guī)定執(zhí)行。對在建在售的以新農(nóng)村建設、村莊改造、農(nóng)民新居建設和設施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴格意義上說，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場流通的；市民購買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時，也得不到法律保護；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；小產(chǎn)權(quán)房無建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設；小產(chǎn)權(quán)房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權(quán)證書》；

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• 問 小產(chǎn)權(quán)的二手房如何買賣
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上修建的房子,產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府和村委會頒發(fā),沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證,未在國土房管局備案,所以不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何銷售?二手小產(chǎn)權(quán)房如何交易？
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子是沒有房產(chǎn)證的，在法律上是不允許交易買賣的。從某些意義上來說小產(chǎn)權(quán)房其實只是一個泛指和俗稱，并不是在法律形成上正式的稱謂，它其實主要是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而不是國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，從法律的意義上來講它并不能構(gòu)成真正意義的產(chǎn)權(quán)，在現(xiàn)今國內(nèi)通常是指那些由村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。通常來說小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：第1種就是建在集體的建設用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體，除該集體內(nèi)部人員外，任何人都不能購買。第2種是建設在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別：1、與我們平時所接觸的商品房較大的區(qū)別是，小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發(fā)商在里面攪動，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1／5，2、小產(chǎn)權(quán)房不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，一般只有集體產(chǎn)權(quán)證；而商品房由國家統(tǒng)一頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。3、小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國法律，鄉(xiāng)村集體土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村宅基地屬集體，村民對宅基地也只是具有使用權(quán)，所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認可的。商品房則可以自由買賣。4、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。商品房則沒有此限制。

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• 問 如何買小產(chǎn)權(quán)房? 二手小產(chǎn)權(quán)房如何交易？
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

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