小產(chǎn)權(quán)房該如何確定?小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)如何理解

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• 147****5216

  一、小產(chǎn)權(quán)房：
  1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。
  2、個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進(jìn)行。
  3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。
  4、購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
  二、大產(chǎn)權(quán)房：
  1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。
  2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的限制。
  3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。
  4、購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:03:51
• 135****3500

  “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月，國土部發(fā)言人表示將于2012年試點清理小產(chǎn)權(quán)房；3月份，國土部部長徐紹史對清理原則進(jìn)行了解釋。國土資源部再次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

  查看全文↓ 2019-07-25 06:03:46
• 155****8325

  是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房"。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。
  
  "小產(chǎn)權(quán)房"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2，小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？
  
  
  國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫"大產(chǎn)權(quán)房"，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫"小產(chǎn)權(quán)房"。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種:
  
  1）是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  
  2）是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  
  3）是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  
  前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2，國家是不允許小產(chǎn)權(quán)房買賣的，為什么還是有那么多人選擇小產(chǎn)權(quán)房呢？
  
  
  1）巨額利益誘使小產(chǎn)權(quán)房出售
  
  2）商品房價格昂貴，小產(chǎn)權(quán)房價格相對低。
  
  3）村民買房利益可觀。
  
  
  
  3，小產(chǎn)權(quán)房交易面臨的危險有哪些？
  
  
  1）無法取得房產(chǎn)證。
  
  房產(chǎn)證是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證，但是由于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣并不合法，所以無法獲得房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，法律也不會保護(hù)購房者的權(quán)益。
  
  2）無法再出售
  
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。房產(chǎn)證無法合理取得，所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市，無法轉(zhuǎn)賣。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  
  3）質(zhì)量得不到保障。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核，不排除一些開發(fā)商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生，房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題，責(zé)任也很難追究。
  
  4）如果遇到了拆遷，也沒有補(bǔ)償。
  
  這些建筑是其實算是違章建筑，如果真的遇到拆遷，購房者不會有任何補(bǔ)償，如果

  查看全文↓ 2019-07-25 06:03:41

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房該如何確定?如何正確區(qū)分大小產(chǎn)權(quán)房問題？明白的請進(jìn)
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房主要靠政策解決，可能會區(qū)分不同情形解決。但是大部分小產(chǎn)權(quán)房不大可能合法化，所以小產(chǎn)權(quán)房的交易謹(jǐn)慎為好。2、所謂小產(chǎn)權(quán)法，只是民間的一種稱謂。法律上沒有定義。依照現(xiàn)在的政策，大批的小產(chǎn)權(quán)房交易都是不受法律保護(hù)的，日后產(chǎn)生糾紛，法院也不會受理。3、主要原因是，我國采取房地一體原則。土地，有很多小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃 屬于違法建筑

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• 問 如何確定小產(chǎn)權(quán)房是?怎么判斷房子是不是小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何宣傳?小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？應(yīng)注意什么
  答

  看房：買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付。查檔：買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。簽合同：交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。公證:賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。贖樓:買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔(dān)保公司會向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時間大約在5個工作日左右。過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個工作日。繳費(fèi):買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右。交房:買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

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• 問 各地對小產(chǎn)權(quán)房是如何拆遷的?小產(chǎn)權(quán)房拆遷應(yīng)如何獲得補(bǔ)償
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房” 不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫 “小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。若涉及賠償，由于社區(qū)給了門牌、你把戶口遷過去，足以證明你對房屋的合法使用，你有權(quán)要求安置賠償，但具體賠償是否包括重新安置一套房子跟你，則看你所買的小產(chǎn)權(quán)房的項目土地性質(zhì)等等。但不管怎樣，你依然是拆遷安置對象：即合法的房屋居住權(quán)人，你有權(quán)要求安置居住房，同時有關(guān)搬遷補(bǔ)助、裝修補(bǔ)償?shù)鹊?，亦可一并主張。具體怎么賠法應(yīng)參照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以所“小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補(bǔ)償應(yīng)該如何操作呢？基于“小產(chǎn)權(quán)房”所占土地為集體建設(shè)用地，所建房屋多為商品房的特點，我們認(rèn)為其拆遷補(bǔ)償應(yīng)該參照城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時根據(jù)房屋的法律性質(zhì)和具體存在形態(tài)進(jìn)行變通。考慮到“小產(chǎn)權(quán)房”仍然在市場上流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實，其征收拆遷補(bǔ)償，一方面應(yīng)該根據(jù)其市場價和區(qū)位差價，采用城市房屋拆遷估價辦法計算；另一方面也要考慮到其集體建設(shè)用地的性質(zhì)，在沒有完全繳納土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅費(fèi)的前提下（雖然購房者的房價中還是會包括集體土地使用權(quán)的價金），應(yīng)該參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷辦法，對其補(bǔ)償范圍請求予以一定限制，比如北京宋莊“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛**終的調(diào)解結(jié)果約定，如遇房屋拆遷，地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款等歸房主所有，土地補(bǔ)償款歸售房農(nóng)民所有。

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• 問 如何確定是不是小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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