使用權(quán)合用公房如何變產(chǎn)權(quán)?公房怎么轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)房，這情況可以過(guò)戶(hù)嗎？急

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• 136****5030

  先讓你父親買(mǎi)下這套房子的產(chǎn)權(quán)（如果當(dāng)?shù)卣吆湍愀赣H單位同意的話(huà)），然后過(guò)戶(hù)給你。過(guò)戶(hù)時(shí)需要繳納房?jī)r(jià)3%的契稅和0.05%印花稅. 至于房產(chǎn)證上的名字要和你父親協(xié)商。
  可以過(guò)戶(hù),但費(fèi)用大.
  贈(zèng)與繳納房?jī)r(jià)3%的契稅和0.05%印花睡,免其他稅.
  如果轉(zhuǎn)讓,要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方的全部稅費(fèi).
  無(wú)論是贈(zèng)與或轉(zhuǎn)讓,只要手續(xù)內(nèi)容合法,都可以去當(dāng)?shù)毓C處進(jìn)行公證.你和你父母均須到場(chǎng),若你有兄弟姐妹的,**好也到場(chǎng).公證費(fèi)用較高,若可以的話(huà),也可以找律師見(jiàn)證.
  需要你父親的協(xié)議書(shū)
  就需要這個(gè)?！菊l(shuí)說(shuō)給轉(zhuǎn)房要交費(fèi)的？！那為什么我舅舅買(mǎi)了別人的房子又不用了？不用的，起碼對(duì)于一般房子來(lái)說(shuō)，又不是高樓大廈，哪來(lái)這么多的計(jì)費(fèi)】
  你的情況，我以前在江蘇辦案的時(shí)候也遇到過(guò)，一般可以采取以下方法：
  你父親單位以前分了套房子給他，已經(jīng)住了20年，你父親工齡有30年，如果單位政策允許，你們就可以買(mǎi)房，在買(mǎi)房的時(shí)候，你可以在買(mǎi)的時(shí)候，讓你的父親把產(chǎn)權(quán)人寫(xiě)成你和你父親兩個(gè)人，這樣一來(lái)，房子是“共有財(cái)產(chǎn)”，你現(xiàn)在就可以得到一部分權(quán)利，你也可以安心些，另外將來(lái)你父親去世，你繼承房屋時(shí)，不用繳納任何稅款。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)登記管理規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人“加一個(gè)名字”就要繳稅，如果現(xiàn)在就把產(chǎn)權(quán)人寫(xiě)成你和你父親的話(huà)，將來(lái)你父親不在了，只要?jiǎng)澋粢粋€(gè)名字就可以了，不用繳稅。

  查看全文↓ 2019-07-24 23:14:43
• 148****7820

  1、單位分配的公房，其管理和使用應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，合法、合理使用。
  2、單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人；二是若單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，可通過(guò)這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。
  使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房區(qū)別：
  產(chǎn)權(quán)，個(gè)人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對(duì)該房產(chǎn)處置的權(quán)利，包括買(mǎi)賣(mài)、出租、獸醫(yī)、轉(zhuǎn)讓、繼承。
  使用權(quán)，國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房的產(chǎn)物，國(guó)家將該房產(chǎn)的使用權(quán)力以租賃的形式交給個(gè)人，事實(shí)上是個(gè)人在租住國(guó)家的房子，沒(méi)有特殊原因國(guó)家不收回該權(quán)利，但是個(gè)人不得處置該房產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租、需要具備一定條件才能繼承，而且國(guó)家很可能那一天收回該項(xiàng)權(quán)利，很可能繼續(xù)調(diào)高租金。
  使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買(mǎi)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。
  計(jì)算公式：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。
  應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按公有住房購(gòu)買(mǎi)程序進(jìn)行。
  1、公有住房購(gòu)買(mǎi)人(簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu)房人)應(yīng)向公有住房出售單位辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，領(lǐng)取購(gòu)房用的統(tǒng)一表式資料。

  查看全文↓ 2019-07-24 23:14:39
• 142****2615

  2005年，住在順義的王女士為了方便孩子上學(xué)，想在海淀區(qū)買(mǎi)套房子，看了幾套后，看中了劉先生承租的公房。王女士犯嘀咕，承租的公房怎么買(mǎi)賣(mài)？
  
  劉先生表示，該房屋雖然是承租的公房，但只要將承租人變更為王女士，和產(chǎn)權(quán)房沒(méi)什么差別。因該房屋戶(hù)型王女士很滿(mǎn)意，地理位置也很方便孩子上學(xué)，**終王女士還是購(gòu)買(mǎi)了劉先生的承租公房。雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，約定王女士購(gòu)買(mǎi)劉先生202號(hào)公房的使用權(quán)，購(gòu)房款25萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日支付定金5萬(wàn)元，交房當(dāng)日支付20萬(wàn)元。待能變更承租人時(shí)，劉先生配合王女士變更承租人。
  
  王女士支付完所有購(gòu)房款，劉先生交房，王女士裝修后入住至今。因不能變更承租人， 202號(hào)房屋的承租人仍為劉先生。
  
  2015年，202號(hào)房所在區(qū)域拆遷，拆遷單位準(zhǔn)備和王女士簽拆遷協(xié)議時(shí)，劉先生拿出承租證復(fù)印件，表示自己才是202號(hào)房的承租人，依照拆遷政策，應(yīng)給承租人安置，因此應(yīng)給自己安置。
  
  另外劉先生表示，公房使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，并且王女士也不符合變更承租人的條件，雙方簽的合同無(wú)效，劉先生退還王女士25萬(wàn)元的購(gòu)房款，王女士應(yīng)把202號(hào)房騰空還給劉先生。
  
  王女士一聽(tīng)急了，當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候，雖然是公房的使用權(quán)，但是以當(dāng)時(shí)二手房的市場(chǎng)價(jià)格買(mǎi)的，也約定了待能變更承租人時(shí)變更，為什么現(xiàn)在合同就無(wú)效了？
  
  無(wú)奈的王女士找到律師咨詢(xún)。
  
  
  律師解讀
  
  公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同有效
  
  北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師表示，承租人雖然不享有承租公房的產(chǎn)權(quán)，只享有租賃、使用的權(quán)利，但如果產(chǎn)權(quán)單位同意變更承租人，該使用權(quán)可以交易。王女士和劉先生簽訂的使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方真實(shí)的意思表示，也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同是合法有效的。
  
  不具備變更承租人的條件 合同可解除
  
  李松律師表示，承租的公房變更承租人要符合承租人變更的條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，承租人須是北京市戶(hù)籍，同時(shí)要滿(mǎn)足戶(hù)口在冊(cè)，在本市沒(méi)有其他住房且與原承租人共同居住滿(mǎn)2年。王女士和劉先生簽訂的使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但如果王女士不滿(mǎn)足變更承租人的條件，該合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》之規(guī)定，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)解除合同。因此，如果王女士不滿(mǎn)足變更承租人的條件，合同可以解除。
  
  合同解除后 拆遷利益如何分配
  
  合同解除后，依照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。李松律師表示，對(duì)于本案的情況，因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致合同解除，雙方都有一定的責(zé)任，合同解除后的不利后果不應(yīng)由王女士一人承擔(dān)，劉先生也有一定的賠償責(zé)任。因此劉先生主張僅返還25萬(wàn)元的購(gòu)房款，顯然不符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定。且房屋交易時(shí)的購(gòu)房款25萬(wàn)元和現(xiàn)在的25萬(wàn)元無(wú)法相比，僅退還25萬(wàn)元的購(gòu)房款也與公平正義原則相違背。
  
  依照拆遷政策，被拆遷人為承租人，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)將房屋出售給承租人，之后由承租人和拆遷單位簽署相關(guān)的拆遷安置協(xié)議，享有拆遷利益。合同解除后王女士的損失即為拆遷利益的損失，從合同解除后責(zé)任承擔(dān)以及公平正義的角度，李松律師認(rèn)為，王女士和劉先生依照雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任比例分割拆遷利益更為適宜。
  
  
  律師簡(jiǎn)介
  北京市東元律師事務(wù)所合伙人；
  
  北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員；
  
  北京海淀區(qū)優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)律師；
  
  《北京晚報(bào)》法律專(zhuān)家團(tuán)特邀律師；
  
  北京人民廣播電臺(tái)長(zhǎng)期客座嘉賓。
  
  
  
  李松房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于房地產(chǎn)和建設(shè)工程相關(guān)法律問(wèn)題的研究和應(yīng)用。
  
  在房地產(chǎn)方面，團(tuán)隊(duì)精通二手房、商品房、央產(chǎn)房、公房、經(jīng)濟(jì)適用房、婚姻房產(chǎn)、拆遷安置房等各類(lèi)房屋糾紛案件的處理。
  
  在建設(shè)工程方面，團(tuán)隊(duì)善于處理建設(shè)工程合同、招投標(biāo)、工程質(zhì)量、工程價(jià)款結(jié)算及欠款等建設(shè)工程相關(guān)糾紛。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-24 23:14:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 使用權(quán)合用公房如何變產(chǎn)權(quán)
  答

  產(chǎn)權(quán)，個(gè)人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對(duì)該房產(chǎn)處置的權(quán)利，包括買(mǎi)賣(mài)、出租、獸醫(yī)、轉(zhuǎn)讓、繼承。使用權(quán)，國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房的產(chǎn)物，國(guó)家將該房產(chǎn)的使用權(quán)力以租賃的形式交給個(gè)人，事實(shí)上是個(gè)人在租住國(guó)家的房子，沒(méi)有特殊原因國(guó)家不收回該權(quán)利，但是個(gè)人不得處置該房產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租、需要具備一定條件才能繼承，而且國(guó)家很可能那一天收回該項(xiàng)權(quán)利，很可能繼續(xù)調(diào)高租金。使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買(mǎi)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。

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• 問(wèn) 使用權(quán)合用公房如何變產(chǎn)權(quán)?使用權(quán)房如何辦理成產(chǎn)權(quán)房?
  答

  1、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買(mǎi)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。2、計(jì)算方法為：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。3、單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人；二是若單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，可通過(guò)這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 使用權(quán)房如何轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)房?使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)
  答

  第一，你要搞清楚是否能夠轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房，使用權(quán)房分為：1.為可變產(chǎn)權(quán)的 使用權(quán)房屋 2.就是 永久使用權(quán)的房屋；比方說(shuō)單位的大產(chǎn)權(quán)不愿意賣(mài)，單位房就只能是使用權(quán)。使用權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)入價(jià)格的計(jì)算較為復(fù)雜，政府每年公布一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格，再按照工齡、房屋面積、朝向、樓層等因素進(jìn)行加減，具體您可以聯(lián)系當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)公司。如可以買(mǎi)，那和正常買(mǎi)房的稅費(fèi)一樣：這類(lèi)使用權(quán)房產(chǎn)就相當(dāng)于尚未被購(gòu)買(mǎi)的公房，如果想將產(chǎn)權(quán)變更到個(gè)人，則需要在每年的年初或年中，憑單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改，當(dāng)然，需按建房成本支付費(fèi)用。而如遇拆遷，房管所或產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)在拆遷費(fèi)里扣掉這部分錢(qián)。房屋使用者如想獲得產(chǎn)權(quán)，所交錢(qián)數(shù)的計(jì)算公式為：房屋使用面積乘以系數(shù)1.33后折合成房屋建筑面積，再乘以每平方米1560元。而按這個(gè)公式計(jì)算，一個(gè)使用面積30平方米的使用權(quán)房如遇拆遷，所需交給產(chǎn)權(quán)單位的錢(qián)僅為62244元。再加上折工齡及折舊，每套房合下來(lái)的一般只需要交納兩萬(wàn)元左右。使用權(quán)的轉(zhuǎn)換不涉及任何交易稅費(fèi)只需要交納過(guò)戶(hù)費(fèi)用

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• 問(wèn) ??使用權(quán)如何轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)？使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)流程？
  答

  、單位分配的公房，其管理和使用應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，合法、合理使用。2、單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人；二是若單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，可通過(guò)這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房區(qū)別：產(chǎn)權(quán)，個(gè)人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對(duì)該房產(chǎn)處置的權(quán)利，包括買(mǎi)賣(mài)、出租、獸醫(yī)、轉(zhuǎn)讓、繼承。使用權(quán)，國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房的產(chǎn)物，國(guó)家將該房產(chǎn)的使用權(quán)力以租賃的形式交給個(gè)人，事實(shí)上是個(gè)人在租住國(guó)家的房子，沒(méi)有特殊原因國(guó)家不收回該權(quán)利，但是個(gè)人不得處置該房產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租、需要具備一定條件才能繼承，而且國(guó)家很可能那一天收回該項(xiàng)權(quán)利，很可能繼續(xù)調(diào)高租金。使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買(mǎi)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。計(jì)算公式：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。

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• 問(wèn) 使用權(quán)如何轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)？使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)有什么流程？
  答

  1、單位分配的公房，其管理和使用應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，合法、合理使用。2、單位分配的公房變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，其渠道有二：一是單位可根據(jù)資產(chǎn)處置規(guī)定、程序和權(quán)限，處置給個(gè)人；二是若單位公房符合公有住房出售相關(guān)規(guī)定，可通過(guò)這種方式出售給個(gè)人，個(gè)人向單位提出申請(qǐng)，單位組織評(píng)估、計(jì)算、收款、報(bào)批等程序辦理。使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房區(qū)別：產(chǎn)權(quán)，個(gè)人就是該房產(chǎn)的業(yè)主，是合法的房產(chǎn)擁有人，具有對(duì)該房產(chǎn)處置的權(quán)利，包括買(mǎi)賣(mài)、出租、獸醫(yī)、轉(zhuǎn)讓、繼承。使用權(quán)，國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房的產(chǎn)物，國(guó)家將該房產(chǎn)的使用權(quán)力以租賃的形式交給個(gè)人，事實(shí)上是個(gè)人在租住國(guó)家的房子，沒(méi)有特殊原因國(guó)家不收回該權(quán)利，但是個(gè)人不得處置該房產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)、出租、需要具備一定條件才能繼承，而且國(guó)家很可能那一天收回該項(xiàng)權(quán)利，很可能繼續(xù)調(diào)高租金。使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)就是所謂的“房改”，按照成本價(jià)再計(jì)算房屋折舊以及工齡就可以購(gòu)買(mǎi)為個(gè)人產(chǎn)權(quán)。計(jì)算公式：（1560-工齡x13.5）x房本面積x（1-折舊）。工齡**多為60年，折舊為2%，**多30年。應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按公有住房購(gòu)買(mǎi)程序進(jìn)行。1、公有住房購(gòu)買(mǎi)人(簡(jiǎn)稱(chēng)購(gòu)房人)應(yīng)向公有住房出售單位辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，領(lǐng)取購(gòu)房用的統(tǒng)一表式資料。2、在購(gòu)房前必須協(xié)商一致，確定購(gòu)房人、職級(jí)人、工齡人，簽訂《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》并由單位出具《工齡證明》和《職級(jí)證明》。

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