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什么是商住兩用房 商住兩用房有哪些常見(jiàn)的誤區(qū)

131****9699 | 2016-05-11 16:28:48

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  • 158****6726

    商住兩用房近些年來(lái)備受歡迎的新興物業(yè)形態(tài),它被關(guān)注的原因在哪?關(guān)于商住兩用房,人們對(duì)于它的理解都有哪些誤區(qū)? Q1.商住兩用房限購(gòu)限貸嗎? 房子不限購(gòu),也不受房貸限制,不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠;貸款期限一般不超過(guò)10年,**高一些,50%左右,且不能申請(qǐng)公積金貸款。 Q2.購(gòu)買過(guò)商用房,再買普通商品房算首套房嗎? 根據(jù)當(dāng)前政策,對(duì)商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)不限貸,因此如果購(gòu)房者原先購(gòu)買的公寓屬于酒店式公寓,產(chǎn)權(quán)只有40年或50年,那么再購(gòu)買一套普通住宅的話,可以享受首套的**和利率。 Q3.購(gòu)買商住兩用房能遷戶口嗎? 如果買的是普通住宅,當(dāng)然可以將戶口遷入,這一點(diǎn)對(duì)于很多有特殊需要(如購(gòu)買學(xué)區(qū)房解決子女的上學(xué)問(wèn)題)的人群非常重要。但商住兩用房雖然可以注冊(cè)辦公,卻不可以遷入戶口。 Q4.商住兩用房與普通商品房生活費(fèi)用計(jì)算上會(huì)有什么區(qū)別? 很多商住兩用房的電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,水電費(fèi)基本上是民用水電費(fèi)的兩倍,且沒(méi)有燃?xì)猓S護(hù)成本較高。商業(yè)項(xiàng)目的配套、綠化無(wú)法與住宅項(xiàng)目相比。 Q5.商住兩用房使用年限是多少年? 普通住宅的住宅用地使用年限為70年,而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。 Q6.商住兩用房到期后可以續(xù)期嗎? 按照《物權(quán)法》的規(guī)定,住宅70年之后可以自動(dòng)續(xù)期;而對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目土地,使用期限一般是40年?!段餀?quán)法》對(duì)此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說(shuō),居住用地到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商業(yè)用地則不行。 其實(shí)不得不說(shuō)是,商住兩用房只適合于一部分人群,對(duì)于普通的家庭來(lái)說(shuō),是相當(dāng)不劃算的。

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  • 不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢(shì):可以注冊(cè)公司,可居住可辦公,不限購(gòu),不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒(méi)有學(xué)區(qū)派位,**較高50%、在水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上,商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年,而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同,如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅(2008年11月1日后對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫調(diào)整為1%),但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅,交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達(dá)8成30年,但對(duì)商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來(lái)使用費(fèi)用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定,他的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以,對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。目前,開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施,能按民用價(jià)格繳納。2、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%,而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅,其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購(gòu)買商住兩用房大多不能申請(qǐng)公積金貸款,但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭。

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  • 近年來(lái),隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤也紛紛以住宅名義對(duì)外銷售(即商住兩用房),購(gòu)置商業(yè)性用房用于居住,逐漸成為一種常見(jiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主,通常是小戶型,大挑高,不限購(gòu),面積在30-50平米,層高在3.6-5.2米左右,實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定,商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年,低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán),因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示,物權(quán)法給了住宅明確的說(shuō)法,但商業(yè)用地上的房屋尚存爭(zhēng)議。40年后,商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰(shuí),會(huì)不會(huì)被國(guó)家收回等一系列問(wèn)題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時(shí)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多項(xiàng)目是商住兩用房,因此,水電是否是商住,產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長(zhǎng)時(shí)間,是不是小產(chǎn)權(quán)房,都是購(gòu)房者需著重要考慮的。購(gòu)房者購(gòu)房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二,如果寫的是商住,是不是就是指商住樓?第二要看土地證。有的土地證里面有多個(gè)期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同,期限也不一樣,比如說(shuō),土地證可能會(huì)有兩個(gè)期限,有70年,有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證,看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么,是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況,《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定:土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于限購(gòu)令調(diào)控的范圍,在實(shí)施限購(gòu)政策的大中城市走進(jìn)了購(gòu)房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別,在此,小編特意為購(gòu)房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意: 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn),較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對(duì)較高;物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制;公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高; 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年,在到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續(xù)期,并且要補(bǔ)交土地出讓金; 3.商住兩用房無(wú)法遷入戶口,這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué); 4.沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,例如**、商業(yè)、居委會(huì)等,也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、**,也沒(méi)有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會(huì)給購(gòu)買后的日常生活帶來(lái)諸多不便; 5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%,貸款利率為普通住宅的1.1倍,貸款年限**多為10年,并且不能用住房公積金貸款; 6.購(gòu)買時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購(gòu)房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策,但購(gòu)買商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 其實(shí)綜合來(lái)看,小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢(shì)都很明顯,商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是:可以注冊(cè)公司,可居住可辦公,不限購(gòu),不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì);目前存在的劣勢(shì)是:不能戶口落戶,沒(méi)有學(xué)區(qū)派位,**較高50%。 **后,小編認(rèn)為,商住兩用房在未來(lái)的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)將逐步減弱,未來(lái)出售難度將會(huì)增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實(shí),商住兩用房**大的優(yōu)勢(shì)是不限購(gòu),但目前松綁限購(gòu)政策是市場(chǎng)主流趨勢(shì),會(huì)有更多的人具備購(gòu)房資格;其次五個(gè)城市雖然短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu),但是不排除未來(lái)限購(gòu)政策有所放寬,一旦只能有所松動(dòng),商住兩用房的需求將會(huì)有明顯下降。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),商住房只是過(guò)渡住房一般3-5年后,消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕,購(gòu)房資質(zhì)符合,必然會(huì)選擇換房。不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)減弱,加之商住兩用房的高額稅費(fèi),出手的難度增大。未來(lái)商住兩用房整體價(jià)格預(yù)計(jì)面臨回落的壓力,上漲的空間很小。

  • 商住兩用房,既可以居住,又可以注冊(cè)公司辦公,是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。土地使用年限40年,相比周邊70年的普通住宅,小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格,綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善。優(yōu)點(diǎn):商住兩用房的優(yōu)勢(shì)是:可以注冊(cè)公司,可居住可辦公,不限購(gòu),不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)。缺點(diǎn):目前存在的劣勢(shì)是:不能戶口落戶,沒(méi)有學(xué)區(qū)派位,**較高50%。物業(yè)費(fèi)相對(duì)普通住宅也會(huì)高一些。

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  • 您好,建筑裝飾材料來(lái)說(shuō),辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此,對(duì)于商住兩用樓,如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅,并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核,無(wú)疑是存在一定的消防隱患。先規(guī)劃一下區(qū)域劃分,然后把區(qū)域用隔斷隔開(kāi),再分別裝修不就行了。希望對(duì)您有用

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  •  第一,商住兩用房,不僅使其正常的生活因“商”而受到影響,而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤,這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主,會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。  第二,商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中,雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定,但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”,而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng),商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō),辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此,對(duì)于商住兩用樓,如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅,并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核,無(wú)疑是存在一定的消防隱患?! 〉谌?,會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本,同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì),從面影響項(xiàng)目的品質(zhì),大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外,純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套,如幼兒園、國(guó)際**、雙會(huì)所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套?! 〉谒?,選擇新型“商住兩用房”  現(xiàn)在,市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局,取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體,彼此出入互不干擾,互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),另外,彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū),在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做,一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù),另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購(gòu)買服務(wù)。

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