??商品房買賣合同為什么備案？有什么作用嗎？

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• 146****2132

  商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。
  
  買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
  
  房屋備案登記是為了規(guī)范房屋租賃備案登記工作，提高工作效率，確保工作質(zhì)量。工作的主要內(nèi)容是申請、審查、復(fù)查、交付、質(zhì)量監(jiān)督，**后歸檔。
  
  我國的商品房買賣合同登記備案制度創(chuàng)設(shè)于1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》），其目的在于國家通過行政管理的手段，來保護(hù)商品房交易的安全，**大限度地保障商品房買賣合同目的的實現(xiàn)。但是，基于國家現(xiàn)行的法律法規(guī)對商品房買賣合同登記備案制度缺乏明確的定性，以致于在司法實踐中，每當(dāng)商品房買賣合同是否登記備案，以及登記備案與工程承包款的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)或在建工程的抵押權(quán)等發(fā)生沖突時，往往不同的法院會作出截然相反的判決。同時，由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案只是房地產(chǎn)開發(fā)商（以下簡稱開發(fā)商）的義務(wù)，而購房者對申請登記備案既沒有義務(wù)，也沒有權(quán)利，因此，開發(fā)商往往會借此怠于登記備案，甚至一房兩賣或多賣，使登記備案制度無法遏制開發(fā)商的投機(jī)和欺詐行為，從而嚴(yán)重地擾亂房地產(chǎn)交易的市場秩序，引發(fā)群體性事件，沖擊社會的穩(wěn)定。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 11:16:54
• 142****0811

  第一、房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以審核售房單位的預(yù)售行為是否合法，當(dāng)然這個合法性的審核僅針對登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核的內(nèi)容而不是包含一切的。如：預(yù)售許可內(nèi)容、預(yù)售房的限制情況，排除重復(fù)登記的狀況等，起到了保護(hù)預(yù)購人的作用。
  　　第二、當(dāng)預(yù)購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時。如：對合同的真實性有異議時，往往以登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本為準(zhǔn)，起到了登記備案鑒證的作用。
  　　第三、當(dāng)售房單位因其他債務(wù)一起在建工程查封時經(jīng)登記備案的預(yù)購人可以對抗第三人，可避免被查封拍賣的事，起到了保護(hù)預(yù)購人和售房單位雙方合法權(quán)益的作用。
  　　第四、預(yù)購人要辦理個人住房貸款必須先經(jīng)合同登記，否則辦公證、辦抵押登記等
  都不能受理。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:16:48
• 131****5414

  “商品房為預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人（開發(fā)商）向房產(chǎn)、土地管理部門申請登記備案。”即便開發(fā)商使用的不是標(biāo)準(zhǔn)格式文本，而是經(jīng)過修訂的合同，他們也會在合同中注明上述條款。購房合同中對合同登記備案約定期限為30日，但在實際操作中并不需要這么長時間。單人辦理合同登記備案一般只要7個工作日，很多開發(fā)商是成批集中辦理，這樣全部登記備案完的時間就長一點，但也不會超過30日。
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  查看全文↓ 2019-06-28 11:16:43

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同為什么備案??？
  答

  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的尚未竣工的房屋預(yù)先出售給購房者，買受人交付定金或購房款，并在未來確定的日期將房屋交付給購房者并轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，購房者支付全部款項的一種房屋買賣行為。 那么預(yù)售商品房時，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時不能辦理房屋權(quán)屬證明，購房者與開發(fā)商僅僅是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 因此，購房者在支付購房款后承擔(dān)較大風(fēng)險，法律對商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)范，如商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售合同登記備案制度。 商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護(hù)購房者的利益，主要是在備案后，如果購房者尚未全部交付購房款，那么購房者取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果購房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人

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• 問 ??什么是商品房買賣合同？有什么作用嗎？
  答

  房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。商品房：特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。明確這兩個概念后，你基本就能很容易的區(qū)分房地產(chǎn)買賣合同和商品房買賣合同了。其次，在現(xiàn)實生活中，二手房買賣一般是簽訂房地產(chǎn)買賣合同，而開發(fā)商直接賣給你的一手房一般簽訂商品房買賣合同。而房地產(chǎn)買賣合同不限于房子，還包括地產(chǎn)買賣。所以，房地產(chǎn)買賣合同的合同當(dāng)事人雙方不固定，可以是擁有房產(chǎn)處分權(quán)的任何單位、任何個人。但是商品房買賣合同其中一方一般是開發(fā)商，另外一方是購房者（當(dāng)然，這個購房者，也可以是單位或者個人）。

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• 問 ??商品房期房買賣合同要注意什么？有什么作用嗎？
  答

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟(jì)、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ?；如果房產(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強(qiáng)一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補(bǔ)充條款。先簽訂認(rèn)定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用；而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，所以，簽訂認(rèn)購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 商品房買賣合同怎么備案
  答

  1、現(xiàn)在很多地方施行了與房管局的聯(lián)網(wǎng)簽訂合同，這種情況下有些地方是在生成正式合同后，就電子備案了。沒有什么手續(xù)，房管局的電子系統(tǒng)和登記薄里都會有紀(jì)錄。2、手簽合同備案，一般是開發(fā)商持合同到房管局或者權(quán)屬登記中心手工案備，房管局或者權(quán)屬登記中心在其中一本合同上（一般購房合同是一式四份或者一式三份）加蓋房管局的備案專用章。這時也算是備案了。備案合同一般不給用戶的，因為辦理按揭、抵押、分戶產(chǎn)權(quán)都要用到備案合同，備案合同**后是要作為房產(chǎn)檔案交回房管局存檔的。而期間的手續(xù)一般是開發(fā)商在代辦，所以你要確定是否備案直接上房管局查詢就行了。一般情況下只是查詢，不開具什么證明文件。

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• 問 商品房買賣合同怎么備案
  答

  你所提到的備案號即為網(wǎng)上簽定商品房合同的備案登記號,你可以翻查該合同的第一頁或者**后一頁可以找到。

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