小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛如何處理?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解除糾紛該如何處理

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• 145****5636

  “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
  
  一、“小產(chǎn)權(quán)房”是如何誕生的?
  
  我國(guó)有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī)，對(duì)土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定，特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國(guó)對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法，對(duì)城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。城市國(guó)有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國(guó)家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開發(fā)，然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，是“小產(chǎn)權(quán)房”問題的根

  查看全文↓ 2019-06-14 14:13:55
• 143****3300

  合法取得的小產(chǎn)權(quán)房受法律保護(hù)，以非法手段取得的小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，出售人有返悔的權(quán)利，當(dāng)發(fā)生拆遷糾紛時(shí)，只能要求原出售人退還原購房款和利息，拆遷賠償應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人獲賠。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。小產(chǎn)權(quán)房也是建立在農(nóng)村集體土地上的房屋，因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2019-06-14 14:13:51
• 131****4015

  由于價(jià)格的關(guān)系，很多人也會(huì)去購買小產(chǎn)權(quán)房，買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會(huì)與開發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障，那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;
  不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

  查看全文↓ 2019-06-14 14:13:48
• 145****9678

  
  
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”是民間對(duì)于市場(chǎng)商品房之外房子的簡(jiǎn)單統(tǒng)稱，包括村民在宅基地上建設(shè)的房屋、村集體統(tǒng)一建設(shè)的房子、違建房等。這些小產(chǎn)權(quán)房有一個(gè)統(tǒng)一的特點(diǎn)：國(guó)家法律禁止其在市場(chǎng)上流通交易，也無法在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶登記。但隨著一線城市房?jī)r(jià)飆升，普通工薪階層單憑自身努力很難買得起商品房，于是很多人冒著竹籃打水一場(chǎng)空的巨大風(fēng)險(xiǎn)，鋌而走險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房，也促成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。
  
  
  
  
  
  
  關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛，深圳法院的典型判法是：“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效；相互返還房屋、返還購房款及利息；買方實(shí)際占有使用了房屋的，根據(jù)情況支付賣方房屋占有使用費(fèi)。至于房屋**部分以及房屋因征收補(bǔ)償，買方請(qǐng)求不予支持。
  
  
  
  
  
  2016年深圳市寶安區(qū)人民法院審理的（2016）粵0306民初3566號(hào)案子便是如此，法院認(rèn)為，在無證據(jù)證明雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的房屋具備合法有效的報(bào)建手續(xù)，且行政主管部門已經(jīng)對(duì)涉案房屋的權(quán)屬作出處理決定的情況下，原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。本案中，由于無法證明買方實(shí)際占有使用涉案房屋，故房屋占有使用費(fèi)的請(qǐng)求不予支持。賣方返還買方房屋轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)以及利息。
  
  
  
  
  
  
  
  然而在2017年4月26日，深圳市中級(jí)人民法院對(duì)（2016）粵03民終22009號(hào)案作出判決，認(rèn)定本案小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。
  
  
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  
  法院認(rèn)定事實(shí)：1993年8月，深圳市寶安區(qū)人民政府向黃XX核發(fā)了粵房字第XXXX號(hào)房屋所有權(quán)證，確認(rèn)坐落于深圳市寶安三十五區(qū)X棟X座X路X的住宅樓一棟所有權(quán)人為黃XX。1998年10月10日，黃XX與吳X簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》，約定因本棟樓屬于自建房，房地產(chǎn)權(quán)證不能轉(zhuǎn)交吳X，在政策允許房產(chǎn)過戶時(shí)，黃XX要積極協(xié)助吳X辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  一審法院認(rèn)為，本案房屋屬于有產(chǎn)權(quán)證的合法房產(chǎn)，當(dāng)事人自愿買賣，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在合同無效的其他情形。黃XX訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效，吳X返還房產(chǎn)并支付房屋使用費(fèi)，均沒有法律依據(jù)，不予支持。
  
  二審中院向深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管理局致函，查詢涉案房屋所在地塊土地性質(zhì)。該局于2017年3月14日以深規(guī)土寶函【2017】329號(hào)復(fù)函，內(nèi)容為：“涉案房屋位于寶安35區(qū)，屬原深圳市規(guī)劃局一九八一年十月二十二日核發(fā)的城地批字第00189號(hào)《國(guó)家建設(shè)征地土地通知書》范圍；我局檔案系統(tǒng)中未查詢到該地塊的相關(guān)征地補(bǔ)償資料。2004年，深圳市三屆第一二三次常務(wù)會(huì)審議通過《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》，其第二條：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，兩區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有。”
  
  故中院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有。因此，本案涉案房屋不屬于集體所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋產(chǎn)權(quán)證，故黃XX與吳X簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該合同合法有效，黃XX請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的上訴理由不能成立，本院不予支持，裁定駁回上訴。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-14 14:13:44

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛該如何處理
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的，但小產(chǎn)權(quán)房買賣（錢款）糾紛，仍然可以通過法律途徑進(jìn)行解決，也就是起訴到法院進(jìn)行裁定解決。但產(chǎn)權(quán)糾紛法院可能不會(huì)立案

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛如何處理?小產(chǎn)權(quán)房子發(fā)生法律糾紛了怎么處理
  答

  一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房案件如何處理? 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛怎么處理
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見的種類，合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡(jiǎn)單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)如何舉報(bào)？小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生糾紛應(yīng)當(dāng)如何處理?
  答

  由于價(jià)格的關(guān)系，很多人也會(huì)去購買小產(chǎn)權(quán)房，買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會(huì)與開發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障，那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何處理?政府如何處理小產(chǎn)權(quán)房
  答

  2018小產(chǎn)權(quán)房**新政策1《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》早前發(fā)布，其中明確了相關(guān)工作的重大政策問題。前不久，國(guó)土資源部召開通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。2《意見》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。3《意見》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。4對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，目前在全國(guó)范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。5《意見》規(guī)定，對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國(guó)家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

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