??購(gòu)房合同中哪些條例？怎么規(guī)定的呢？

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• 154****6398

  目前，大家簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，**好使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
  
  1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，俗稱(chēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
  
  第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但**高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《**高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷(xiāo)售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。

  查看全文↓ 2019-06-12 15:11:49
• 151****6095

  一、購(gòu)房合同中的不平等條款有哪些
  1、條款排除對(duì)方權(quán)利。有的補(bǔ)充協(xié)議還規(guī)定：“在房屋交付過(guò)程中，購(gòu)房者除開(kāi)發(fā)商不具備第十條約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理交接手續(xù)，交付過(guò)程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不影響交接手續(xù)的辦理，購(gòu)房者應(yīng)在房屋交付后根據(jù)本合同的有關(guān)約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如購(gòu)房者以此拒絕交接該房屋，開(kāi)發(fā)商亦不承擔(dān)延期交房的責(zé)任?！敝灰课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，或房屋的主體結(jié)構(gòu)沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，但有其他嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)房者同樣有權(quán)要求退房和賠償損失。
  2、偷梁換柱，擅自增加合同內(nèi)容。有購(gòu)房者反映：“售樓工作人員在介紹房產(chǎn)時(shí)，明確說(shuō)明該處房產(chǎn)土地使用權(quán)年限為2005年以后的70年，簽署合同時(shí)也沒(méi)有看到這方面的說(shuō)明。但在后來(lái)間隔數(shù)日才從售樓工作人員手中拿到的合同上，突然發(fā)現(xiàn)合同附件中多出了一個(gè)關(guān)于房屋土地狀況的圖表，上面的土地使用期限是從1993年開(kāi)始的，這樣無(wú)形中購(gòu)買(mǎi)的房子就少了12年的土地使用權(quán)?！辟?gòu)房者在簽署合同時(shí)一定要仔細(xì)審查附件，并且在附件上簽字或蓋騎縫章，防止開(kāi)發(fā)商偷梁換柱或是增加合同內(nèi)容。
  3、”購(gòu)房合同補(bǔ)充條款表面上是雙方當(dāng)事人協(xié)商的結(jié)果，而實(shí)際上在房產(chǎn)市場(chǎng)完全是賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容完全是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，購(gòu)房者只有買(mǎi)與不買(mǎi)的份，沒(méi)有任何選擇或討價(jià)還價(jià)的余地；而這些補(bǔ)充條款也是開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的。因此，它具備格式合同的實(shí)質(zhì)要件，應(yīng)當(dāng)參照格式合同的規(guī)定來(lái)處理。 購(gòu)房作為當(dāng)事人的一種重大經(jīng)濟(jì)行為，要慎而為之。
  二、購(gòu)房時(shí)容易出現(xiàn)的陷阱
  1、廣告陷阱，為了賣(mài)掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中（包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等）對(duì)綠化、會(huì)館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車(chē)場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買(mǎi)房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。
  2、銷(xiāo)售陷阱，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，加大買(mǎi)房者風(fēng)險(xiǎn)。正當(dāng)買(mǎi)房人認(rèn)為自己得到了便宜之時(shí)，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。更糟糕的是，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷(xiāo)售的，其銷(xiāo)售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。

  查看全文↓ 2019-06-12 15:11:40
• 136****7452

  按揭是五份，一份客戶(hù)自留，一份公司留檔，一份房產(chǎn)局備案，一份銀行留檔，一份繳納契稅時(shí)留檔
  全款和分期付款客戶(hù)，是四份 一份客戶(hù)自留，一份公司留檔，一份房產(chǎn)局備案，一份繳納契稅時(shí)留檔
  簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開(kāi)發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同。預(yù)售合同(期房)和出售合同(現(xiàn)房)區(qū)別：
  購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買(mǎi)賣(mài)契約(現(xiàn)房)兩種。
  二者區(qū)別在于：
  預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷(xiāo)售。
  因此，現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶(hù)手續(xù)。
  購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：
  1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；
  2、房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
  3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；
  4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
  5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
  6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；
  7、保修責(zé)任；
  8、乙方使用權(quán)限；
  9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
  10、違約賠償責(zé)任；
  11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
  在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：
  1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
  2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
  房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。
  3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。
  4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。
  5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：
  (1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房；
  (2)購(gòu)房者不按期付款；
  (3)開(kāi)發(fā)商不按期交房；
  (4)面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；
  (5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；
  (6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。

  查看全文↓ 2019-06-12 15:11:22
• 155****4819

  不知道你遇到什么霸王條款，下面給你舉幾個(gè)例子
  一、注意合同中關(guān)于付款期限的約定
  
  　　在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的條款：“買(mǎi)方未按本合同第六條約定的期限付款，賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方以未付款日萬(wàn)分之三支付違約金，并有權(quán)解除合同?！被蛘呤恰安扇“唇曳绞礁犊畹?，如因買(mǎi)方不能按本房地產(chǎn)（擔(dān)保）貸款合同約定按期還本付息導(dǎo)致按揭銀行要求賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，賣(mài)方在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向買(mǎi)方按逾期應(yīng)付款的150%追償?！?br/>
  　　其實(shí)，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，遲延付款不構(gòu)成根本違約，只有經(jīng)催告并在合理期限內(nèi)仍不履行的才構(gòu)成根本違約，對(duì)方方可解除合同，本條規(guī)定只要購(gòu)房者遲延付款（理論上說(shuō)即便遲延一天）賣(mài)方也有權(quán)解除合同的規(guī)定不符合法律規(guī)定；
  
  　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，擔(dān)保人只能就損失部分向被擔(dān)保人予以追償，而不能從中漁利，如果合同中約定賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向買(mǎi)方按逾期應(yīng)付款的150%追償沒(méi)有法律依據(jù)。
  
  　　二、注意合同中關(guān)于逾期交付的約定
  
  　　開(kāi)發(fā)商給出的合同總是擴(kuò)大自己的權(quán)利而縮小自己的義務(wù)，例如，合同中約定“除不可抗力、政策變更或買(mǎi)方原因外，賣(mài)方未按本合同約定將本房地產(chǎn)交付買(mǎi)方，應(yīng)自交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，按日向買(mǎi)方支付總房款萬(wàn)分之三，累計(jì)不超過(guò)一萬(wàn)元的違約金?！?br/>
  　　這個(gè)約定與買(mǎi)方逾期付款的法律責(zé)任嚴(yán)重不對(duì)等。賣(mài)方逾期交房的沒(méi)有約定買(mǎi)方有權(quán)解除合同，而買(mǎi)方逾期付款不論時(shí)間長(zhǎng)短，賣(mài)方均有權(quán)解除合同；賣(mài)方違約金有一萬(wàn)元上限，而買(mǎi)方遲延付款違約金沒(méi)有上限；無(wú)論時(shí)間長(zhǎng)短，逾期交房按總房款日萬(wàn)分之三、累計(jì)不超過(guò)一萬(wàn)元的賠償顯然是在為自己可能的遲延交房行為免責(zé)，不符合據(jù)實(shí)賠償原則。
  　　三、注意合同中關(guān)于不可抗力的約定
  　　不可抗力是開(kāi)發(fā)商常常用來(lái)抗辯的事由，因此在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商經(jīng)常對(duì)不可抗力做出擴(kuò)大的約定，例如約定“不可抗力包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、暴雨、臺(tái)風(fēng)、法律法規(guī)及政策變化、政府主管機(jī)關(guān)、測(cè)量機(jī)構(gòu)原因?qū)е卵诱`、誤差以及由于水、電、燃?xì)獾裙檬聵I(yè)部門(mén)原因?qū)е滤?、電、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施的安裝不能按計(jì)劃完成等非賣(mài)方能夠預(yù)見(jiàn)、控制并可避免的事件?！?br/>　　這些內(nèi)容看上去很有道理，但其實(shí)不可抗力條件是法律上明確規(guī)定的，即必須具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的特點(diǎn)，該條約定人為擴(kuò)大了不可抗力的適用范圍，將已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到的各種風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定為不可抗力，目的是為將來(lái)賣(mài)方違約提供免責(zé)借口。
  　　四、注意合同中關(guān)于面積差異處理的約定
  　　關(guān)于面積差的處理，我國(guó)法律上也有明確的規(guī)定。但是開(kāi)發(fā)商常常在合同中設(shè)置這樣的條款，“買(mǎi)賣(mài)雙方約定，賣(mài)方交付的本房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同第三條約定的建筑面積存在差異的，買(mǎi)賣(mài)雙方互相不退、不補(bǔ)；買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任?！?br/>　　該約定名為平等實(shí)為不平等，原因是房屋由賣(mài)方建設(shè)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的嚴(yán)格落實(shí)依靠賣(mài)方，買(mǎi)方無(wú)法介入，房屋面積誤差是賣(mài)方制造的，賣(mài)方出售的房屋面積必然不會(huì)多只能少，有了該條，即便開(kāi)發(fā)商交付的房屋縮水多少都要買(mǎi)方承擔(dān)。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 15:11:13
• 146****2151

  一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同的條款內(nèi)容主要包括必要條款、一般條款默示條款和格式條款四部分內(nèi)容。
  　?。?）必要條款和一般條款
  　　必要條款是法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者合同性質(zhì)要求必須具備的條款；一般條款是當(dāng)事人雖然沒(méi)有約定，但是胺照法律規(guī)定、交易慣例或者合同的解釋規(guī)則可以認(rèn)定的條款。
  　　必要條款是合同中必不可少的內(nèi)容，而一般條款則是合同一般需要具備的，如果不具備也不會(huì)影響合同成立的條款。
  　　主要包括的條款內(nèi)容：
  　?、贅?biāo)的。標(biāo)的是購(gòu)房合同中的核心部分，它可以是物，也可以是行為和權(quán)利；
  　?、诜康禺a(chǎn)坐落的位置；
  　?、蹟?shù)量。數(shù)量主要是指面積，此外，還包括房屋的套數(shù)、間數(shù)等；
  　?、苜|(zhì)量；
  　?、莘康禺a(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
  　?、迌r(jià)款或酬金；
  　?、呗男衅谙?、地點(diǎn)和方式；
  　?、喟促?gòu)房合同性質(zhì)必須具備的條款；
  　?、岚匆环疆?dāng)事人要求必須規(guī)定的條款；
  　?、膺`約責(zé)任。
  　?。?）默示條款與格式條款
  　　默示條款是指在合約中并沒(méi)有明文訂立的條款，但因?yàn)槭聦?shí)的需要，法例的規(guī)定或者有關(guān)行業(yè)的慣例，在合約中加諸的條款。
  　　格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

  查看全文↓ 2019-06-12 15:10:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房合同中哪些條例
  答

  簽訂購(gòu)房合同時(shí)，以下六個(gè)方面是需要注意的：(1)合同有沒(méi)有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則 投資者因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買(mǎi)房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說(shuō)，是難以成為買(mǎi)賣(mài)雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見(jiàn)的。前者比后者大，需補(bǔ)錢(qián)還好說(shuō)；后者比前者大，合同上又沒(méi)有約定，讓發(fā)展商往回退錢(qián)就很麻煩了。如果合同上沒(méi)有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能購(gòu)房者接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。(2)有沒(méi)有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款 一般來(lái)說(shuō)，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的住房，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)院、游泳池等等。如果樓盤(pán)出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會(huì)遙遙無(wú)期。但合同中如果沒(méi)有對(duì)此種情況規(guī)定有效的制約條款，購(gòu)房者也只能無(wú)可奈何了。(3)合同有沒(méi)有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則 樓房建造過(guò)程中可能會(huì)遇到很多不可預(yù)見(jiàn)的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對(duì)此沒(méi)有具體的處罰條例，不僅可能打亂購(gòu)房者的計(jì)劃，而且侵犯了購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，購(gòu)房者有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類(lèi)條款應(yīng)當(dāng)是購(gòu)買(mǎi)期房合同中的必備條款。(4)有關(guān)房屋面積方面的條款 購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房合同時(shí)在此條款中要寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明或作為附件。(5)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額方面的條款 在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢(qián)。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。(6)在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等等。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備等。

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• 問(wèn) 怎樣識(shí)別購(gòu)房合同中的霸王條例 有哪些處理方法
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  大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房合同的條款都不甚熟悉，導(dǎo)致簽訂了許多霸王條款。那么，如何識(shí)別購(gòu)房合同中的"霸王條款"呢？ 霸王條款一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé) 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方通過(guò)口頭、書(shū)面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤(pán)等）所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。 點(diǎn)評(píng)：工商部門(mén)表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。 分析：新版的《中華人民共和國(guó)廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條：廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。如在購(gòu)房中遇到此種情況可向當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)進(jìn)行投訴，以此來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定 某《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。 點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中"當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁 如某樓盤(pán)《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說(shuō)是4月份交房，沒(méi)想到提前竣工，開(kāi)發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來(lái)了個(gè)措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱(chēng)，5日后，無(wú)論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來(lái)承擔(dān)?！? 點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開(kāi)發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開(kāi)發(fā)商所有 如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車(chē)位，全部歸出賣(mài)人，出賣(mài)人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。 點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車(chē)位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無(wú)效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷(xiāo)售中的促銷(xiāo)手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。 如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同中的"霸王條款"? 要避免"霸王"合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見(jiàn)的霸王條款，總的來(lái)說(shuō)要注意以下幾點(diǎn): 一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了"平等原則"、"公平原則"、"誠(chéng)實(shí)信用原則"，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免"霸王"合同發(fā)生的第一步。 二、購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房。 三、購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。 四、如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以此提高自己的"反霸"能力。

• 問(wèn) ?? 哪些要寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同？怎么規(guī)定的呢？
  答

  1、買(mǎi)售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)，如無(wú)異議視為雙方同意內(nèi)容。2、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。3、合同條款應(yīng) 該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

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• 問(wèn) 房屋征收補(bǔ)償條例中的補(bǔ)償是怎么規(guī)定的?
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  房屋征收與補(bǔ)償條例草案規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

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• 問(wèn) ?? 購(gòu)房合同存在哪？怎么規(guī)定的呢？
  答

  開(kāi)發(fā)商這種做法是沒(méi)有道理的，首先不管辦理雙證需要幾本合同，你作為買(mǎi)受人必須持有一本購(gòu)房合同，因?yàn)楹贤悄愫烷_(kāi)發(fā)商之間互相約束的唯一憑證，如果開(kāi)發(fā)商提出合同份數(shù)不夠那你可以提出補(bǔ)簽合同，否則在發(fā)生糾紛時(shí)你的權(quán)益就無(wú)法得到保護(hù)。還有一點(diǎn)，你提出的正規(guī)發(fā)票從開(kāi)發(fā)商角度一般都是在交房的時(shí)候統(tǒng)一開(kāi)具，如有客戶(hù)需要可以向開(kāi)發(fā)商提出，在交房時(shí)憑你的財(cái)務(wù)收據(jù)換取正式不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。

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