有土地使用證可以建房嗎? 以租賃形式取得國有土地使用證建房可以辦理產(chǎn)權嗎？

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• 147****4852

  只有準建證，沒有土地使用證不可以建房。
  建房需要以下四證：
  《土地使用權證》：又稱國有土地使用權證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權面積、使用年限和四至范圍。
  《建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。
  《建設工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。
  《建設工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:10
• 133****7510

  農(nóng)村的房屋土地性質(zhì)為集體所有，一般是沒有發(fā)土地使用證的，在原址上建房屋，不擴張新面積直接就可以建，需要擴張新面積或另立新址的，需要進行審批后方可建設。
  一、村委研究通過
  村委在研究村民建房申請時，支部書記負責召集，召開由村兩委成員和部分黨員、村民代表共同參加，管區(qū)派員列席研究的專題會議。對提出申請建房的村民資格進行審查，即審查是否符合申請建房的條件。與會三分之二以上同意視為通過，張榜公布七日無異議后，管區(qū)工作人員、村支部書記、村主任、村經(jīng)辦人簽字蓋章后再加蓋村委公章，分別報鎮(zhèn)村建設服務中心與國土資源所申請批準。
  二、公示
  審查完畢后，村委將研究通過的建房戶的名單、位置、面積等情況在村內(nèi)進行公示，公示時間不得少于7天。
  三、現(xiàn)場勘察和初審
  公示七日無異議后，村兩委成員、鎮(zhèn)村建設服務中心、國土資源所、財政所到現(xiàn)場進行實地勘察，填寫《農(nóng)村村民建房、宅基地使用申請書》。鎮(zhèn)村建設服務中心、國土資源所根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進行現(xiàn)場初審，并提出用地和規(guī)劃建設的要求?！　?br/>四、鎮(zhèn)政府審查
  由領導小組研究審批，各成員單位會簽后由鎮(zhèn)長簽字，批準后，到鎮(zhèn)鎮(zhèn)村建設服務中心填寫《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書申請審批表》，由鎮(zhèn)村建設服務中心上報市城鄉(xiāng)建設局批準;批準后持《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書申請審批表》、戶口薄、身份證有關證件到鎮(zhèn)國土資源所填寫《宅基地批準證書》，辦理宅基地審批手續(xù)，上報平度市人民政府批準。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:05
• 132****6328

  有使用條件限制的，比如你租賃的土地用途是什么，有工業(yè)、倉庫、商業(yè)、或者農(nóng)業(yè)用地，租賃的只有臨時建設用地可用于蓋房子，國有建設用地必須是通過出讓、招拍掛、劃撥才可以得到的。
  所以不可以了，因為你是租賃形式

  查看全文↓ 2019-06-11 10:07:01
• 143****6918

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  近年來，土地的生產(chǎn)要素特性日益受到重視，且以其稀有性特質(zhì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的限制性環(huán)節(jié)，也正是由于它的這種特質(zhì)，決定了對有限土地的獲得成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件，同時，也是整個房地產(chǎn)市場能否健康有序發(fā)展的前提。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)實行越來越嚴格的調(diào)控政策，如控制供地總量及單項土地供應規(guī)模﹑調(diào)整土地供應結(jié)構等，加之房地產(chǎn)的發(fā)展逐步走向規(guī)范化，使土地使用權的取得難度日益加大。在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)都在利用各自的優(yōu)勢，通過各種方式取得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應范圍的業(yè)務。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎是獲得項目開發(fā)用地使用權，開發(fā)商取得土地使用權的方式包括出讓、股權收購、項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等多種方式。不同的取得方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有著不同的影響。
  
  一、以招、拍、掛方式出讓獲得土地使用權
  
  根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。目前，絕大多數(shù)國有土地使用權都必須在政府設立的土地交易中心通過招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。
  
  （一） 土地出讓招拍掛的范圍
  
  鑒于當前的土地供應政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策背景下,以招標拍賣掛牌出讓獲取國有土地使用權成為目前土地市場上的取得一手地的主要方式。
  
  根據(jù)2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》、2004年3月31日《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》、2007年9月28日《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》、2007年12月3日《土地儲備管理辦法》等規(guī)定，目前我國招拍掛出讓國有土地使用權的范圍包括：第一，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地；第二，同一宗地有兩個以上意向用地者的；第三，劃撥土地使用權改變用途或者轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招拍掛出讓的；第四，出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權招拍掛出讓的；第五，依法應當招拍掛的其他情形。
  
  
  須注意的是，鑒于采礦用地的取得要以取得探礦權或采礦權為前提，國土資源部在《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》中明確指出，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。
  
  （二）土地出讓招拍掛的方式及其對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  1、“凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“凈地”出讓，是指國家或政府在完成征地、拆遷、土地平整后將土地出讓給使用人的一種出讓方式。即擬出讓地塊權屬清晰，規(guī)劃明確，地面干凈無附著物，受讓方得到土地后可直接用于開發(fā)。凈地出讓往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單?！皟舻亍背鲎尩姆梢罁?jù)是我國《土地儲備管理辦法》，該辦法規(guī)定土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應條件，即完成基礎設施配套，場地內(nèi)達到開工條件。目前，凈地出讓是我國土地一級市場采取的一種主要出讓方式，采取該方式獲取土地使用權，面臨的法律風險較低，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沒有大的影響。
  
  但提醒開發(fā)商注意：第一，我國法律規(guī)定能夠出讓的土地只限于國有土地，集體土地不得出讓，只能采取租賃等方式開發(fā)利用；第二，國有土地使用權出讓的主體只限于市、縣人民政府土地管理部門；第三，該處的“縣”，非指“縣級”，不包括市轄區(qū)和開發(fā)區(qū)管理委員會，但對于開發(fā)商與開發(fā)區(qū)管理委員會在2005年8月1日前簽訂的出讓合同，如果起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認，合同仍然有效，否則合同無效。
  
  2、“非凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“非凈地出讓”，是指出讓人通過招拍掛的方式出讓標的土地時附加了諸如拆遷補償安置項目、舊城改造等項目的出讓方式。這種出讓方式涉及到土地的一級開發(fā)。土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）。
  
  按照現(xiàn)行土地政策，土地一級開發(fā)一般由土地儲備機構完成。按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。據(jù)了解，除直接從事一級開發(fā)之外，一些土地儲備部門成立“城市建設開發(fā)投資公司”，進行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運作”。 2011年，國土資源部發(fā)文明確，在3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這一政策的出臺，給了房地產(chǎn)開發(fā)商新的機遇和挑戰(zhàn)。

  查看全文↓ 2019-06-11 10:06:57

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• 問 以租賃形式取得土地使用證建房可以辦理建設手續(xù)嗎
  答

  有使用條件限制的，比如你租賃的土地用途是什么，有工業(yè)、倉庫、商業(yè)、或者農(nóng)業(yè)用地，租賃的只有臨時建設用地可用于蓋房子，國有建設用地必須是通過出讓、招拍掛、劃撥才可以得到的。所以不可以了，因為你是租賃形式

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• 問 有土地使用證可以建房嗎? 有國有土地使用證，可以建房辦理房產(chǎn)證嗎
  答

  只有準建證，沒有土地使用證不可以建房。建房需要以下四證：《土地使用權證》：又稱國有土地使用權證，是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權面積、使用年限和四至范圍?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》：是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO工程施工許可證》：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。

  全部3個回答>
• 問 有土地使用證可以建房嗎?有土地使用證可以拿建房執(zhí)照嗎？
  答

  農(nóng)村集體土地使用證辦理程序一、申請1、由農(nóng)村村民個人向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所提出申請，領取土地登記申請審批表。2、提交個人身份證或農(nóng)村居民戶口簿復印件一份。3、土地權屬材料（82年5月14日以前，提交村、隊權屬來源證明書；82年5月14日以后，提交農(nóng)村建房使用證；97年4月以后提交農(nóng)村建房申請書、農(nóng)村建設用地批準書等）。二、調(diào)查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所對申請者的用地進行地籍調(diào)查、地籍測量、申請人現(xiàn)場指界、鄰宗地簽字蓋章，填寫地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖。三、審核先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所進行審核，再報縣國土資源局審核，審核用地材料是否合法，用地界線是否無爭議，用地面積是否準確。四、審批經(jīng)審核符合“用地面積清楚，界址準確，權屬合法，無爭議”原則的，可批準并進行張榜公布，在公布一個月內(nèi)無單位或個人對其提出爭議的，由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。

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• 問 土地使用證可以出租嗎? 租賃土地能取得土地使用證嗎？
  答

  如果是國有土地使用權證，是可以轉(zhuǎn)讓（買賣）的，如果是集體土地，只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

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• 問 ??用國有土地使用證可以貸款嗎?只有國有土地使用證怎么貸款呢用國有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認可的有效擔保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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