??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎？需要注意什么嗎？

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• 138****5807

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，也就是說，抵押房產(chǎn)可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過銀行同意。
  但我們?nèi)粘＝灰字锌赡芎苋菀缀雎赃@個問題，在二手房交易中，很多房產(chǎn)都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經(jīng)銀行同意，我們需要知道，在交易存在抵押的房產(chǎn)時，需要經(jīng)過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣抵押房產(chǎn)要經(jīng)過抵押權(quán)人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會自動喪失抵押權(quán)人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會出具一份貸款結(jié)清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續(xù)，這時候交易房產(chǎn)便屬于無負擔(dān)瑕疵的完整產(chǎn)權(quán)了，我們就可以放心的進行交易了。
  在這里律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產(chǎn)時，都要考慮解押款的問題，因為高杠桿情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論是買賣雙方誰來支付解壓款都是一筆不小的負擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:23
• 146****8832

  1.首先 在法律層面已抵押的房產(chǎn)來與你簽訂合同肯定不合理 但既然合同你們已經(jīng)簽署了約定了明天你交**款 支付傭金 那么你就應(yīng)該履行合同
  2.一定要查看業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上是否標(biāo)明了已經(jīng)撤銷抵押（但一般撤銷抵押并不是一天就可以辦理完畢的 需要一個過程）
  3.如果不能貸款到你滿意的額度 **又補充不上 那么肯定需要與賣方進行協(xié)商然后另外簽署補充協(xié)議 約定雙方如何辦理貸款 房款如何交付等

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:19
• 132****6695

  被抵押房產(chǎn)是可以依法轉(zhuǎn)讓的。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由此可見，將在建房產(chǎn)抵押給銀行是合法的。但是，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產(chǎn)出售必須滿足兩個條件： 一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意。二是如實告知買受人。在實踐中，有幾種合法交易模式：
  1、發(fā)展商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。
  2、目前通行做法是，開發(fā)商在履行告知的前題下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應(yīng)的款項，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。
  3、買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方、開發(fā)商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷。
  4、買受人在購買房后，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（此項業(yè)務(wù)非所有銀行都有）。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:05
• 144****9512

  抵押中的房產(chǎn)若辦理過戶的四種方法：
  方法一：賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。雙方首先達成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，然后在公證處進行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方才可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過戶。
  方法二：買賣雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達成的書面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。
  1、若銀行能夠同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會出具證明，在房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下辦理變更登記。此時，買賣雙方可以向銀行借出房產(chǎn)證，然后攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等相關(guān)房產(chǎn)交易的材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，順利完成房產(chǎn)過戶。
  2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進行過戶。先向銀行贖房，即先將欠銀行的錢還清,如果業(yè)主自己資金不夠,可請擔(dān)保公司為你贖房，贖房后可過戶。
  方法三：贖房。賣方找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清取出房產(chǎn)證，然后辦理過戶登記，之后再由賣方償還擔(dān)保公司的借款。
  方法四：我國法律不支持簽協(xié)議過戶。若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定的手續(xù)費讓中介墊資進行解貸，賣方拿到房產(chǎn)證，將房產(chǎn)過戶到對方名下，買方再進行按揭還中介公司資金。
  二手房按揭貸款的流程：
  1、買賣雙方簽署買賣協(xié)議；
  2、賣方請?zhí)崆斑€貸款贖房，買方選擇貸款銀行，申請二手房按揭貸款，提交資料，辦理資金監(jiān)管；
  3、銀行審查，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、買賣雙方向擔(dān)保公司申請贖房貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向擔(dān)保公司提交所需資料；
  5、擔(dān)保公司進行調(diào)查、審批后，交易雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；
  6、賣方或買方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費和手續(xù)費；
  7、審批通過后，擔(dān)保公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、抵押貸款銀行同意提前還貸后，擔(dān)保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖房成功；
  9、 擔(dān)保公司經(jīng)辦人員辦理贖房、領(lǐng)證、注銷抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)；
  10、出證后，買方向銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買方；擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。
  注意：很多二手房房主在沒有還清貸款的情況下，想要將房產(chǎn)進行出售，但是抵押中房屋因為產(chǎn)權(quán)問題，不能上市交易。若是想進入二手房交易市場，首先就要還清銀行貸款，取得房屋完整產(chǎn)權(quán)才可以。

  查看全文↓ 2019-05-22 17:35:01

相關(guān)問題

• 問 ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎？有什么需要注意的？
  答

  先到銀行解壓貸款，估計一個月左右，解壓拿到證后去交稅，解壓**好讓賣家自己解，如果你來也可以。具體步驟是：1、他去銀行申請解壓，通過需要三天，拿到同意單。2、辦理公證委托，賣家委托第三方（比如你親戚）辦理房產(chǎn)交易一切事宜。包括銀行解壓，領(lǐng)取房產(chǎn)證，交稅，辦貸款，貸款接受等。3、銀行前臺轉(zhuǎn)賬。保留轉(zhuǎn)賬單（非常重要，這就相當(dāng)于**）有一個細節(jié)必須注意，轉(zhuǎn)賬金額必須與**一致，這個貸款需提供給公積金管理局。如果超過，就分兩筆。比如**應(yīng)該是30萬，解壓是40萬，那就分兩筆打給賣家，一筆30萬，一筆10萬。4、你看著賣家把你剛打給他的**打給銀行解壓，銀行會給賣家一張領(lǐng)取房產(chǎn)證的單據(jù)，15個工作日，憑這個單據(jù)到銀行領(lǐng)取解壓成功的單，拿著這個讓受委托人（你親戚）去政務(wù)中心領(lǐng)證，所有的單據(jù)都你拿，房產(chǎn)證你親自去拿。賣家沒有銀行的領(lǐng)取單，是拿不到房產(chǎn)證的，這期間你多跑幾趟銀行解壓部門，盯著。一出來立馬拿證，拿完證立即交稅，交完稅就安全了，這期間，你有全權(quán)公證委托，沒有任何事需要賣家出面。

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• 問 ??請問產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎？
  答

  1.第一步是解決房屋產(chǎn)權(quán)登記問題，登記在房屋交易監(jiān)理處（房管局）要更改就得買賣雙方去他們那里辦理變更手續(xù)，并交納相關(guān)手續(xù)費用，并收取買房支付的**款項。2.征得開發(fā)商的同意，買賣雙方變更房屋購買合同。3.買賣雙方去貸款行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，購買方藥提供和你以前房屋按揭一樣的個人資料

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎?有什么注意事項?
  答

  1.首先 在法律層面已抵押的房產(chǎn)來與你簽訂合同肯定不合理 但既然合同你們已經(jīng)簽署了約定了明天你交**款 支付傭金 那么你就應(yīng)該履行合同2.一定要查看業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證上是否標(biāo)明了已經(jīng)撤銷抵押（但一般撤銷抵押并不是一天就可以辦理完畢的 需要一個過程）3.如果不能貸款到你滿意的額度 **又補充不上 那么肯定需要與賣方進行協(xié)商然后另外簽署補充協(xié)議 約定雙方如何辦理貸款 房款如何交付等補充回答：什么時候交鑰匙 這要看你的合同如何約定的 不過一般應(yīng)該貸款辦理完畢 各種費用結(jié)清同時交付房產(chǎn) 也就是交鑰匙

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• 問 ??產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎?有啥注意事項?
  答

  1、申請還貸、還貸、領(lǐng)取《他項權(quán)利證》、撤銷抵押、取回房產(chǎn)證、辦理交易過戶。2、如果業(yè)主還清貸款撤押并取回房產(chǎn)證后可以購買。

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• 問 誰能跟我說一下產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行的二手房能買嗎？
  答

  有兩種方式可以操作：1、讓業(yè)主通過墊資公司墊資，還了銀行按揭后把產(chǎn)權(quán)拿出來，你再過戶辦理按揭，然后讓業(yè)主還墊資的錢。2、辦理還款與過戶公證。這樣你就可以替業(yè)主還按揭，當(dāng)然公證書會放在中介公司，然后讓中介公司陪你去替業(yè)主還按揭。取出的產(chǎn)權(quán)證也放到中介公司，然后給業(yè)主**款。**后讓中介公司陪同去辦理過戶跟按揭。

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