什么叫做小產(chǎn)權房? 買小產(chǎn)權房有什么利弊？

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• 138****6947

  所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
  從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
  小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。
  對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。
  第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。
  第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。
  第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。
  第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:58:28
• 152****3980

  簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。
  　　小產(chǎn)權和大產(chǎn)權的區(qū)別是什么？
  　　大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權,包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權,只包括房屋的使用權,它與大產(chǎn)權的本質區(qū)別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。
  　　小產(chǎn)權二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
  　　嚴格來說，小產(chǎn)權二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質的不同，在房產(chǎn)轉讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售?！班l(xiāng)產(chǎn)權”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權關系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
  　　購買小產(chǎn)權房屋存在哪些風險？
  　　第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:58:24
• 138****1537

  與大產(chǎn)權房相比，小產(chǎn)權房在價格上有著明顯的優(yōu)勢，因此，近些年來，小產(chǎn)權房在各地熱銷了起來?？吹侥敲炊嗳硕假I了小產(chǎn)權房，一些經(jīng)濟能力有限的購房者也抱著“比起居無定所，至少這是屬于自己的家。”這樣的想法進而打算購買小產(chǎn)權房。
  
  一、小產(chǎn)權房一般有哪些類型？
  
  在城市里，有這樣一種房產(chǎn)，被叫作“小產(chǎn)權房”。它主要有三種類型：
  
  1、原住村民自己籌資興建的農(nóng)民樓。
  
  2、村集體組織在集體用地上建設的統(tǒng)建樓。
  
  3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設的樓盤。甚至有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。
  
  因此城市小產(chǎn)權房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體。另外，不同的建設方所簽訂的買賣合同也會有所不同。
  
  一般說來，個人的獨棟小產(chǎn)權房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售。村委和開發(fā)商建設的小產(chǎn)權房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。因為都沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權證，再加上小產(chǎn)權房不能在銀行貸款，價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。
  
  但近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權房向高層化、社區(qū)化發(fā)展。因此小產(chǎn)權房的外觀與商品房幾無二致。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:58:20
• 142****9962

  關注引導動圖
  買房是許多人的人生大事。想要買房的朋友都知道，小產(chǎn)權房不能辦理房產(chǎn)證，一般不要購買。但因為價格、位置的“引誘”，**終選擇了買小產(chǎn)權房。那么，小產(chǎn)權房是什么意思，買小產(chǎn)權房有哪些好處?
  
  小產(chǎn)權房是什么意思
  大產(chǎn)權房對于購房者來說，是指買的房子具備《房屋所有權證》(即《不動產(chǎn)權證》)和《土地使用權證》。有了這兩個證，房子才可以被交易，房屋有質量問題你可以追究開發(fā)商的責任，買賣雙方發(fā)生糾紛可以訴諸司法判決。
  
  一般在購房人手里的是房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證，而《土地使用權證》是留在開發(fā)商手里的。但在買新房時，必須請開發(fā)商出示，弄清楚土地使用年限是否是70年。根據(jù)土地性質是居住用地還是商業(yè)、旅游用地的區(qū)別，大產(chǎn)權房的土地使用權可以是70年、50年或40年。而小產(chǎn)權房則沒有這兩個證書。
  
  小產(chǎn)權房是國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)村政府給你“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”的購房憑證。小產(chǎn)權房是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，屬于你和村集體私下簽訂的合同，并沒有國家房管局和土地使用局發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。
  
  所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證，不得到法律承認。購房人要注意的是，因為小產(chǎn)權房實際上沒有真正的法律認可的產(chǎn)權，所以由小產(chǎn)權房交易發(fā)生的金錢、房子糾紛不會受法律保護，吃虧也沒地方伸冤。
  
  買小產(chǎn)權房有哪些好處?
  第一、住房夢。低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產(chǎn)權房的主要推動力。相較于價格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實現(xiàn)了住房夢。
  
  第二、小產(chǎn)權房主導者的超額利益。基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動之下，很多小產(chǎn)權項目打著新農(nóng)村建設的名義也迅速發(fā)展。農(nóng)村土地是集體所有制，目前流入市場新增的小產(chǎn)權房主要基于集體用地，甚至部分占用耕地。
  
  村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費情況下，小產(chǎn)權房的主導者——村一級或鎮(zhèn)一級政府可獲超額利益。
  
  第三、合作開發(fā)商也可按比例分成。由于不用交納土地出讓金和各種稅費，小產(chǎn)權房收益一般也會超過商品房開發(fā)所得的收益。村民除自住房外也獲得了房屋開發(fā)的分紅。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:58:15
• 156****2096

  煙臺普通住宅房價高，很多人無力承擔，因此打起了小產(chǎn)權房的主意。此前也有傳言稱“煙臺小產(chǎn)權房要轉正了”，但山東省國土廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳轉發(fā)《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設部關于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關問題的通知》，其中強調“防止小產(chǎn)權房通過不動產(chǎn)登記合法化”。
  
  
  小產(chǎn)權房轉正無望，打消了一部分人購買小產(chǎn)權房的念頭，但也有一部人群仍執(zhí)著于小產(chǎn)權房。煙臺小產(chǎn)權房能買嗎？購買小產(chǎn)權房有哪些風險？下面編者將具體分析一下，希望購房者在選購小產(chǎn)權房的時候，能夠清楚其中的利弊，了解買小產(chǎn)權房的風險。
  
  小產(chǎn)權房是什么？
  
  
  讓我們先來了解一下小產(chǎn)權房是什么。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。
  
  “小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
  
  
  
  小產(chǎn)權房產(chǎn)生原因
  
  房價過高是小產(chǎn)權房產(chǎn)生的主要原因。煙臺房價上漲過快，是從2016年下半年開始的，并經(jīng)歷了2017年一整年的上漲。煙臺房價上漲速度，遠遠超出了煙臺一般就業(yè)人員的工資水平，超出工資上漲速度。同時，煙臺保障性住房的建設無法滿足這些住房需求，小產(chǎn)權房應運而生。
  
  
  在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的；農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。以上兩點，也給了小產(chǎn)權房提供了生長環(huán)境。
  
  小產(chǎn)權房購買風險
  
  
  小產(chǎn)權房比一般住房售價便宜，因此受到不少購房者的青睞。但購買小產(chǎn)權房存在很多風險，在選購小產(chǎn)權房時，希望大家權衡利弊，再做決定。
  
  
  1、合同無效
  
  小產(chǎn)權房買賣合同的效力一般被認定為無效。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣、以及將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員并取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
  
  2、房產(chǎn)轉讓風險
  
  小產(chǎn)權房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。小產(chǎn)權房購買后不能合法轉讓過戶，對房屋的保值增值也有一定影響。
  
  3、財產(chǎn)損失風險
  
  購買在建小產(chǎn)權房后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。如遇國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償。而作為實際使用人所得到的拆遷補償，與產(chǎn)權補償相比微乎其微。
  
  4、房屋質量風險
  
  鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2019-04-20 15:58:11

相關問題

• 問 什么叫做小產(chǎn)權房? 買小產(chǎn)權房有什么利弊？
  答

  房產(chǎn)權本來是不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”在不同情況下有不同解釋。第一種解釋：發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的，相對講發(fā)展商的大，購房人的小。這種解釋對購房人分清買的什么房沒有太大關系。第二種解釋：國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

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• 問 什么叫做小產(chǎn)權房
  答

  小產(chǎn)權房其實就是在農(nóng)村自建的房屋，屬于宅基地房屋，一般不去繳納土地的出讓金，并且產(chǎn)權的證明不是國家相關房管部門頒發(fā)的，而是當?shù)氐泥l(xiāng)或村政府發(fā)的，也不會在國土房管局備案，所以小產(chǎn)權房還有一種稱呼，叫鄉(xiāng)產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房不會有預售許可證或是土地使用證等有關部門頒發(fā)的，大部分就是農(nóng)民自己的，所以可以這樣理解，小產(chǎn)權房這類的房子是不受到法律的認可和保護的，因此自身也無法辦理契稅證和土地使用證。小產(chǎn)權房有三類：①村民自行籌資興建的農(nóng)民房，我的宅基地我做主。②村委會和村民在集體土地上自行開發(fā)建設的統(tǒng)建房，村民既是建造者也是股東，年年坐等分紅。③開發(fā)商出錢，村集體出地合作建設的樓盤，合理規(guī)劃，有專門物業(yè)甚至還有配套學校。

• 問 ??請問什么叫做小產(chǎn)權？
  答

  小產(chǎn)權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

  全部5個回答>
• 問 ??什么叫做小產(chǎn)權？與大產(chǎn)權有什么？
  答

  　房屋的產(chǎn)權，包括地權和房權，地權就是土地使用權，房權就是房屋所有權；　　大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權，包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權，只包括房屋的使用權，它與大產(chǎn)權的本質區(qū)別在于土地使用權?！　⊥ㄋ椎慕忉?，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”?！　∷^的“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”只是一種較為通俗的說法，是房地產(chǎn)業(yè)內從業(yè)人員約定俗成的一種稱呼。但目前關于大產(chǎn)權與小產(chǎn)權的說法并不一樣，大致有三種解釋：　　第一，是把開發(fā)商取得的房屋所有權稱為“大產(chǎn)權”，把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產(chǎn)權”，或者說“大產(chǎn)權”是指整棟樓的產(chǎn)權，而“小產(chǎn)權”是指大產(chǎn)權分割后過戶到業(yè)主手中的產(chǎn)權，在實際的權利行使上，兩者是沒有質的區(qū)別?！　〉诙?，是把國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案?！　〉谌I房后如想再轉讓時，不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，在轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。對這個區(qū)別購房人可從合同第一條“土地使用權的取得形式”中加以確認。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權”;如果是通過“出讓”或“轉讓”得來，就是這里所說的“大產(chǎn)權”。

  全部5個回答>
• 問 ??什么叫做小產(chǎn)權？樓房小產(chǎn)權是什么意思？
  答

  小產(chǎn)權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

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