安置房有購房合同嗎? 安置房購房合同有效嗎

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• 147****2513

  建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議：
  
  一、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)
  
  建設(shè)項(xiàng)目名稱_________，建設(shè)地點(diǎn)_________，建設(shè)單位_________，《拆遷許可證》文號(hào)_________.
  
  二、房屋基本狀況
  
  1、乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋_________間，建筑面積_________平方米，使用面積_________平方米，居住面積_________平方米。
  
  2、乙方有正式戶口_________人，常住人口_________人，應(yīng)安置人口_________人，分別是_________.
  
  3、被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于_________.

  查看全文↓ 2019-04-16 13:05:49
• 153****6902

  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
  2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。上海市高級(jí)人民法院對(duì)拆遷安置房買賣有專門的法律解答和法院判決實(shí)例。
  3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買賣合同有效，也還是需要聘請(qǐng)律師陪購。

  查看全文↓ 2019-04-16 13:05:44
• 146****3693

  【案情簡(jiǎn)介】
  
  楊某所在的村土地被政府征收，楊某在村上原自建的房屋被拆遷。隨后，楊某分得安置房兩套，其自己住一套，另一套出售給了張某。楊某與張某簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定楊某以20萬元的價(jià)格將該房屋出售給張某，待該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，楊某配合張某辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并將該房屋過戶給張某。協(xié)議簽訂后，張某將購房款按約支付給了楊某，楊某也將房屋交付給了張某，張某將房屋裝修后搬進(jìn)該房屋居住。兩年后，該房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證，張某多次聯(lián)系楊某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但楊某卻一直拒絕。隨后，張某收到法院傳票，楊某向法院起訴請(qǐng)求判令雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，要求張某返還房屋并支付租金，理由為該房屋屬于安置房，國家政策規(guī)定不允許買賣。張某則認(rèn)為該房屋是雙方真實(shí)意思的表示，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，且其已經(jīng)支付了購房款并實(shí)際居住在該房屋中，所以該房屋買賣協(xié)議是有效的，楊某之所以起訴皆是因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，楊某反悔了。那雙方簽訂的房屋買賣合同究竟是否有效？
  
  【法律分析】
  
  安置房也稱小產(chǎn)權(quán)房，安置房買賣合同是否有效尚沒有一部法律對(duì)此作出明確規(guī)定，實(shí)務(wù)中存在著很大的爭(zhēng)議。
  
  一種觀點(diǎn)認(rèn)為安置房買賣合同是有效的。安置房的買賣合同是一種合同行為，依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡谖迨臈l規(guī)定“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的?！敝灰墙?jīng)雙方協(xié)商一致并在平等、自愿、公平簽訂的基礎(chǔ)上簽訂的買賣合同，系雙方真實(shí)意思的表示，并不存在上述導(dǎo)致合同無效、可撤銷的情形，那安置房買賣合同即是有效的。
  
  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為安置房買賣合同是無效的。根據(jù)1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。”安置房所建的土地屬于集體土地性質(zhì)，依據(jù)“房隨地走”的原則，既然農(nóng)村住宅用地是禁止出售的，那該地上所建的房屋當(dāng)然是不得轉(zhuǎn)讓的，不然會(huì)導(dǎo)致房地分離。故安置房買賣合同是無效的。
  
  筆者認(rèn)為，上述認(rèn)定安置房買賣合同無效的相關(guān)法律規(guī)定，主要強(qiáng)調(diào)的是農(nóng)村住宅用地不得轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，其立法本意是禁止他人利用農(nóng)村便宜土地而達(dá)到炒房的目的，而將農(nóng)村住宅用地轉(zhuǎn)讓給非城鎮(zhèn)居民并沒有明確的、禁止性的規(guī)定，因此筆者認(rèn)為，上述案例中，雙方簽訂的安置房買賣合同，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是有效的。
  
  【案件思考】
  
  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行的拆遷越來越多，大多拆遷戶都可以分到兩套甚至多套安置房，很多人選擇自住一套，其余的安置房出租或者出售。另外現(xiàn)在有很多剛需的購房者，考慮到安置房價(jià)格相較商品房價(jià)格便宜很多，都選擇購買安置房。但是因?yàn)閷?duì)于安置房的買賣現(xiàn)在還存在的諸多的法律漏洞，購買安置房雖然價(jià)格便宜，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，近年來因安置房買賣產(chǎn)生的糾紛也越來越多。因此購買安置房前一定要考慮以下三點(diǎn)內(nèi)容：一是一定要了解拆遷協(xié)議書，以便了解該安置房是否是其所有，是否還有其他共有人；二是一定要對(duì)雙方簽訂的購房合同辦理公證手續(xù)；三是一定要了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)于安置房的相關(guān)政策，以及是否可以辦理過戶手續(xù)。
  
  購房都是一筆不小的支出，特別是對(duì)一些剛需的購房者，往往是傾全家之力，拿出多年省吃儉用的存款，甚至還要對(duì)外舉債，住房也是關(guān)乎全家人生活**重要的事情之一，因此筆者建議，有意向購買安置房的購房者一定要慎之又慎。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-16 13:05:38

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• 問 安置房網(wǎng)簽合同有效嗎
  答

  1、 拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。2、 買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。

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• 問 ?? 安置房買賣合同有效嗎
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  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。上海市高級(jí)人民法院對(duì)拆遷安置房買賣有專門的法律解答和法院判決實(shí)例。3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買賣合同有效，也還是需要聘請(qǐng)律師陪購。

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• 問 無證安置房買賣合同有效嗎
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  安置房可以買賣嗎？有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別；對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名()服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)第一、政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。第二、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。第三、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。因此，若要弄清楚您看中的安置房可以買賣嗎的問題，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 無證安置房買賣合同有效嗎
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  以我的工作經(jīng)歷，安置房買賣是不可以貸款的，都是全款購買。主要原因就是安置房不是商品房，在預(yù)售的時(shí)候銀行不給做抵押，而等到房產(chǎn)證下來又要好幾年。 拆遷都是給拆遷款的，你可以用拆遷款去支付安置房款啊。如果確認(rèn)資金有問題，可以去試一下那種可以無抵押貸款的銀行（比如渣打之類的），如果你的信譽(yù)好，收入也穩(wěn)定，是可以貸到一些款的。不過額度不會(huì)太高，也就15萬以內(nèi)吧。

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• 問 破產(chǎn)安置房買賣合同有效嗎
  答

  只要合同沒有違反法律法規(guī)，自然有效。

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