??商業(yè)地產(chǎn)存量到底有多少?投資寫(xiě)字樓的前景如何？

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• 132****5535

  寫(xiě)字樓是“專(zhuān)業(yè)商業(yè)辦公用樓”的別稱(chēng)，是給各公司、企業(yè)辦公用的地方，那么不難看出，寫(xiě)字樓的前景與商業(yè)、辦公需求密切相關(guān)。2015年以來(lái)，大量小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，短短幾年間，共享辦公需求得以快速增長(zhǎng)。
  數(shù)據(jù)顯示，去年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高，交易總額超過(guò)近2100億元，與2015年相比，交易金額實(shí)現(xiàn)了翻番。具體來(lái)看，按照物業(yè)形態(tài)劃分，寫(xiě)字樓仍然是**受投資者青睞的產(chǎn)品，占比在50%左右。與同期相比，其占比略有上升。
  按照資產(chǎn)類(lèi)別來(lái)看，寫(xiě)字樓仍然**受歡迎。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《寫(xiě)字樓市場(chǎng)前瞻與投資分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年全年總投資額中，寫(xiě)字樓占據(jù)一半，略高于2015年42%的占比。在未來(lái)，共享辦公行業(yè)的發(fā)展前景將是與有意向的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商一起重構(gòu)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，從而重塑目前散售、整租的寫(xiě)字樓現(xiàn)狀。

  查看全文↓ 2019-03-28 22:28:38
• 136****2633

  寫(xiě)字樓概念及特征分析
  
  寫(xiě)字樓也稱(chēng)辦公樓，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理集中地，也是總部經(jīng)濟(jì)重要載體。寫(xiě)字樓承載了城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)航發(fā)展的重要使命，是社會(huì)文明、創(chuàng)新發(fā)展、城市繁榮的主戰(zhàn)場(chǎng)。判斷一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，寫(xiě)字樓數(shù)量與實(shí)際使用面積往往是重要指標(biāo)甚至是直接判別標(biāo)桿。
  
  1，非住宅非商業(yè)性。寫(xiě)字樓市場(chǎng)通常包括甲級(jí)寫(xiě)字樓與5A級(jí)寫(xiě)字樓兩種，與洋房、小高層、酒店式公寓、別墅、商鋪等地產(chǎn)概念不同，寫(xiě)字樓市場(chǎng)面向的是一種高端辦公場(chǎng)所需求，高度體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)集中性，其建設(shè)有獨(dú)特的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，既不能當(dāng)住宅也不能當(dāng)商業(yè)街區(qū)使用。
  
  2，高端頂級(jí)。不管是5A級(jí)寫(xiě)字樓還是甲級(jí)寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓均體現(xiàn)了人們對(duì)高端頂級(jí)辦公環(huán)境的訴求。從國(guó)外對(duì)寫(xiě)字樓功能的界定看，集中收集市場(chǎng)信息、高層做出管理決策、企業(yè)總部公文傳輸、經(jīng)營(yíng)管理命令發(fā)布以及其他經(jīng)濟(jì)管理行為。寫(xiě)字樓并不具有一般意義上的生產(chǎn)制造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、廣告推介、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)等企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)功能。
  
  3，超大規(guī)模。寫(xiě)字樓往往是城市地標(biāo)的重要載體，其建筑本身要求規(guī)模龐大，并且需要強(qiáng)大的綜合配套設(shè)施，包括總部經(jīng)濟(jì)、辦公經(jīng)濟(jì)、會(huì)展中心、商務(wù)會(huì)談等一體的大空間。并且由于寫(xiě)字樓辦公人員涉及面較廣，其要求區(qū)位優(yōu)勢(shì)、制度優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)暗含了寫(xiě)字樓應(yīng)坐落在交通便利、與政府職能部門(mén)相近、與市場(chǎng)終端毗鄰的地方。
  
  4，生態(tài)智能?；▓@式辦公、有氧辦公是寫(xiě)字樓生態(tài)、環(huán)保的基本要求，也是適應(yīng)現(xiàn)代化快節(jié)奏辦公舒適性要求的集中體現(xiàn)，也是高端頂級(jí)的基本要求之一。獨(dú)立私家感受、開(kāi)放自由辦公環(huán)境、人工智能便捷體驗(yàn)則是寫(xiě)字樓智能化題中應(yīng)有之義，也是體現(xiàn)寫(xiě)字樓高效辦公的一種理念使然。
  
  中國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展歷程及投資規(guī)模分析預(yù)測(cè)
  
  縱觀我國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展的歷程，寫(xiě)字樓從**初單一功能發(fā)展到當(dāng)前的多樣化、國(guó)際化，從以外資開(kāi)發(fā)為主逐漸發(fā)展到當(dāng)前的以國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發(fā)展到當(dāng)前的二線城市與一線城市寫(xiě)字樓建設(shè)差距的縮小。2005-2017年，我國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬(wàn)億的刺激，寫(xiě)字樓投資增速不斷高升。
  
  據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《寫(xiě)字樓市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模為6761億元，同比增長(zhǎng)3.5%。2018年1-7月我國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為3340億元。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到6085億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為2.46%，2022年我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到6708億元。
  
  中國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模分析預(yù)測(cè)
  
  2017年中國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模約為5，826億元。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6205億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為5.77%，2022年將達(dá)到7767億元。
  
  2017年中國(guó)寫(xiě)字樓租賃面積約為3.82億平方米。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓租賃面積將達(dá)到3.99億平方米，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.42%，2022年將達(dá)到4.75億平方米。
  
  中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額分析預(yù)測(cè)
  
  2017年，中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為6441億元，同比增長(zhǎng)17.5%。2018年1-6月，中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為2837億元，同比減少3.2%。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額將達(dá)到6119億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為13.52%，2022年中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額將達(dá)到10163億元。
  
  寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)需求分析
  
  關(guān)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)需求，IT及高科技行業(yè)仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，尤其是獲得融資或?qū)崿F(xiàn)IPO的企業(yè)，將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的升級(jí)辦公環(huán)境的需求;今年出臺(tái)的金融領(lǐng)域開(kāi)放政策也將刺激外資金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。
  
  預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)小高峰，大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目將有效釋放市場(chǎng)需求，企業(yè)升級(jí)、擴(kuò)張需求有望得到滿(mǎn)足。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、行業(yè)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)下，不同行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)將出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。
  
  寫(xiě)字樓發(fā)展政策建議分析
  
  1、加強(qiáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀調(diào)控
  
  寫(xiě)字樓作為特殊的地產(chǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用要明顯強(qiáng)于普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)。因此，各地政府紛紛將寫(xiě)字樓建設(shè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手，大力推進(jìn)寫(xiě)字樓建設(shè)。寫(xiě)字樓雖然在總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮中堅(jiān)作用，但由于其建設(shè)以及管理尚缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其收益與管理存在市場(chǎng)混亂、風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題，嚴(yán)重抑制了地方政府與廣大投資者參與寫(xiě)字樓建設(shè)與投資的積極性。
  
  因此，加強(qiáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)著力做好以下兩點(diǎn)：一是加快建立寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系，將符合寫(xiě)字樓建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)大小分別建檔，參與地方政府寫(xiě)字樓招投標(biāo)，按照公平競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量第一、服務(wù)至上作為評(píng)判寫(xiě)字樓建設(shè)方的基本原則，同時(shí)強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督、第三方監(jiān)管的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制建設(shè);二是引導(dǎo)廣大投資者理性參與寫(xiě)字樓投資，寫(xiě)字樓投資有風(fēng)險(xiǎn)、參與需謹(jǐn)慎，寫(xiě)字樓收益主要來(lái)源于租金，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)采取收縮性發(fā)展戰(zhàn)略，寫(xiě)字樓將出現(xiàn)人去樓空的格局，其收益將大打折扣，甚至出現(xiàn)入不敷出嚴(yán)重虧損的情形。
  
  2、加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化人才落地政策
  
  推進(jìn)新一輪以人為核心的產(chǎn)城融合是當(dāng)前城市升級(jí)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)城互動(dòng)的首要任務(wù)，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)有利于提升寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，擴(kuò)大寫(xiě)字樓建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化人才落地政策有利于提升城市人力資本含量特別是行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等高人力資本含量，刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進(jìn)作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求擴(kuò)張的兩駕馬車(chē)，推動(dòng)寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)快速、可持續(xù)發(fā)展。此外，還應(yīng)加大城市公共資源與產(chǎn)品供給力度，推動(dòng)寫(xiě)字樓配套建設(shè)。

  查看全文↓ 2019-03-28 22:28:34
• 151****3214

  　　首先是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：
  　　根據(jù)全球**佳房地產(chǎn)咨詢(xún)公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)來(lái)看，與住宅市場(chǎng)相比，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展則在一定程度上更多地受到經(jīng)濟(jì)的影響。同樣地，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需要根據(jù)不同城市分別考慮。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在巨大的需求，而二、三線城市則處于供大于求的狀態(tài)之中，當(dāng)然，也有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較好，仲量聯(lián)行更傾向于稱(chēng)它們?yōu)?.5線城市，例如杭州、南京和武漢等。
  　　
  　　然后是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：
  　　國(guó)家經(jīng)濟(jì)和z f 政策在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中扮演了很重要的角色。中國(guó)z f正在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)由第一、二制造產(chǎn)業(yè)向第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并大力推動(dòng)企業(yè)個(gè)體發(fā)展。這一轉(zhuǎn)型在很大程度上影響了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在這種情況下，私企與中小型企業(yè)的發(fā)展就會(huì)激發(fā)一、二線城市對(duì)辦公樓市場(chǎng)的巨大需求。
  　　
  　　以上海為例進(jìn)行分析,仲量聯(lián)行的研究表明：
  　　在十多年前，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大程度上依賴(lài)于外企，但是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)的企業(yè)，依靠國(guó)內(nèi)企業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。上海近幾年以來(lái)的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)達(dá)到約150萬(wàn)平方米，比倫敦與紐約兩個(gè)城市的總量還要高。

  查看全文↓ 2019-03-28 22:28:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 投資寫(xiě)字樓的前景如何
  答

  原則一：選擇區(qū)位要準(zhǔn)確。因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫(xiě)字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫(xiě)字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。原則二：物業(yè)品質(zhì)要高?！　∫?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度，能否四通八達(dá)，停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。原則三：配套服務(wù)要完善。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟性配套，才能更加煥發(fā)光彩。在軟性配套方面，著重看信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與可變性，等等。而物業(yè)管理的好壞是決定你的投資能否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，**好是已通過(guò)IS09000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)公司，服務(wù)品質(zhì)更有保障

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• 問(wèn) ??大伙覺(jué)得投資寫(xiě)字樓的前景如何？
  答

  今年以來(lái)，從一線城市到中部省會(huì)城市，都有不少寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格和租金同步持續(xù)上漲。寫(xiě)字樓租金上漲和熱銷(xiāo)所引發(fā)的行業(yè)思考，寫(xiě)字樓項(xiàng)目再次走俏，既在意料之外，又在情理之中，通過(guò)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)分析不難發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓再度走俏，離不開(kāi)以下幾個(gè)因素。一、股票市場(chǎng)超8成公司收跌2018年上半年市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)式的行情，上證指數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)3314.03點(diǎn)，收盤(pán)2847.42點(diǎn)，上半年跌幅為13.90%，6月創(chuàng)下近2年新低;深圳成指跌幅為15.04%;創(chuàng)業(yè)板指跌幅為8.33%，6月曾創(chuàng)下逾3年新低。半年來(lái)，兩市總市值從年初的64萬(wàn)億元下降到6月底的56.69萬(wàn)億元，總市值蒸發(fā)超7萬(wàn)億元，接近2017年北京、廣州、深圳三個(gè)城市的GDP總和。創(chuàng)業(yè)板市值變動(dòng)**小，市值減少2400億元，下降幅度為4.64%，而中小板市值下降幅度**大，下降了14.49%;主板市場(chǎng)市值變動(dòng)額**大，市值蒸發(fā)5.58萬(wàn)億元。二、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益持續(xù)走低2018上半年在資管新規(guī)落地的沖擊之下，銀行表外理財(cái)業(yè)務(wù)從2017年末的22.17萬(wàn)億下降1.17萬(wàn)億至2018年中的21萬(wàn)億，降幅達(dá)到5.28%;銀行理財(cái)收益率不斷走低，銀行理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行量也逐漸萎縮。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在售的1950款銀行理財(cái)產(chǎn)品，平均預(yù)期收益率為4.53%，相比上周又有所降低，再創(chuàng)年內(nèi)新低，也是去年10月份以來(lái)的**低收益水平，達(dá)到11個(gè)月以來(lái)的**低值。從人民幣固定收益型產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率來(lái)看，城市商業(yè)銀行產(chǎn)品為4.72%，股份制商業(yè)銀行產(chǎn)品為4.68%，國(guó)有控股銀行產(chǎn)品為4.25%，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品為4.44%，基本不能跑贏通脹。三、政策支持將不動(dòng)產(chǎn)列入稅收抵扣范圍第三，是國(guó)家政策改動(dòng)，從2016年5月1號(hào)開(kāi)始全面實(shí)施營(yíng)改增政策中，首次將不動(dòng)產(chǎn)列入抵扣范圍，同時(shí)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公樓，形成固定資產(chǎn)，其成本以折舊的方式在每年稅前扣除，等于是降低了企業(yè)置業(yè)投資的門(mén)檻和成本，因此企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)尤其是商辦物業(yè)需求明顯增加。舉例來(lái)說(shuō)，如以公司名義購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓價(jià)值1000萬(wàn)元，然后你可以按照20年對(duì)這1000萬(wàn)元進(jìn)行分?jǐn)?，每年可以分?jǐn)?0萬(wàn)元到成本費(fèi)用里，那么這50萬(wàn)元有什么好處呢？就是在計(jì)算企業(yè)所得稅的時(shí)候，可以從收入里把這50萬(wàn)元扣除，也就是你交稅的基數(shù)少了50萬(wàn)元，按照25%的稅率，你每年可以少繳稅12.5萬(wàn)元。此外與房屋有關(guān)的相關(guān)稅費(fèi)、費(fèi)用，也可以在稅前抵扣。

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• 問(wèn) 在武漢投資商業(yè)地產(chǎn)，是否有前景？
  答

  **近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場(chǎng)、民生銀行(600016)大廈等3棟甲級(jí)寫(xiě)字樓上市，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計(jì)近期寫(xiě)字樓租金還將繼續(xù)上漲。

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• 問(wèn) ??想了解下投資寫(xiě)字樓的前景如何?
  答

  寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析 甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)小高峰寫(xiě)字樓概念及特征分析寫(xiě)字樓也稱(chēng)辦公樓，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理集中地，也是總部經(jīng)濟(jì)重要載體。寫(xiě)字樓承載了城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)航發(fā)展的重要使命，是社會(huì)文明、創(chuàng)新發(fā)展、城市繁榮的主戰(zhàn)場(chǎng)。判斷一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，寫(xiě)字樓數(shù)量與實(shí)際使用面積往往是重要指標(biāo)甚至是直接判別標(biāo)桿。1，非住宅非商業(yè)性。寫(xiě)字樓市場(chǎng)通常包括甲級(jí)寫(xiě)字樓與5A級(jí)寫(xiě)字樓兩種，與洋房、小高層、酒店式公寓、別墅、商鋪等地產(chǎn)概念不同，寫(xiě)字樓市場(chǎng)面向的是一種高端辦公場(chǎng)所需求，高度體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)集中性，其建設(shè)有獨(dú)特的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，既不能當(dāng)住宅也不能當(dāng)商業(yè)街區(qū)使用。2，高端頂級(jí)。不管是5A級(jí)寫(xiě)字樓還是甲級(jí)寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓均體現(xiàn)了人們對(duì)高端頂級(jí)辦公環(huán)境的訴求。從國(guó)外對(duì)寫(xiě)字樓功能的界定看，集中收集市場(chǎng)信息、高層做出管理決策、企業(yè)總部公文傳輸、經(jīng)營(yíng)管理命令發(fā)布以及其他經(jīng)濟(jì)管理行為。寫(xiě)字樓并不具有一般意義上的生產(chǎn)制造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、廣告推介、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)等企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)功能。3，超大規(guī)模。寫(xiě)字樓往往是城市地標(biāo)的重要載體，其建筑本身要求規(guī)模龐大，并且需要強(qiáng)大的綜合配套設(shè)施，包括總部經(jīng)濟(jì)、辦公經(jīng)濟(jì)、會(huì)展中心、商務(wù)會(huì)談等一體的大空間。并且由于寫(xiě)字樓辦公人員涉及面較廣，其要求區(qū)位優(yōu)勢(shì)、制度優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)暗含了寫(xiě)字樓應(yīng)坐落在交通便利、與政府職能部門(mén)相近、與市場(chǎng)終端毗鄰的地方。4，生態(tài)智能?；▓@式辦公、有氧辦公是寫(xiě)字樓生態(tài)、環(huán)保的基本要求，也是適應(yīng)現(xiàn)代化快節(jié)奏辦公舒適性要求的集中體現(xiàn)，也是高端頂級(jí)的基本要求之一。獨(dú)立私家感受、開(kāi)放自由辦公環(huán)境、人工智能便捷體驗(yàn)則是寫(xiě)字樓智能化題中應(yīng)有之義，也是體現(xiàn)寫(xiě)字樓高效辦公的一種理念使然。中國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展歷程及投資規(guī)模分析預(yù)測(cè)縱觀我國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展的歷程，寫(xiě)字樓從**初單一功能發(fā)展到當(dāng)前的多樣化、國(guó)際化，從以外資開(kāi)發(fā)為主逐漸發(fā)展到當(dāng)前的以國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發(fā)展到當(dāng)前的二線城市與一線城市寫(xiě)字樓建設(shè)差距的縮小。2005-2017年，我國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬(wàn)億的刺激，寫(xiě)字樓投資增速不斷高升。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《寫(xiě)字樓市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模為6761億元，同比增長(zhǎng)3.5%。2018年1-7月我國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為3340億元。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到6085億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為2.46%，2022年我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到6708億元。中國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模分析預(yù)測(cè)2017年中國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模約為5，826億元。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到6205億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為5.77%，2022年將達(dá)到7767億元。2017年中國(guó)寫(xiě)字樓租賃面積約為3.82億平方米。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓租賃面積將達(dá)到3.99億平方米，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.42%，2022年將達(dá)到4.75億平方米。中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額分析預(yù)測(cè)2017年，中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為6441億元，同比增長(zhǎng)17.5%。2018年1-6月，中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為2837億元，同比減少3.2%。預(yù)計(jì)到2018年我國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額將達(dá)到6119億元，未來(lái)五年(2018-2022)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為13.52%，2022年中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額將達(dá)到10163億元。寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)需求分析關(guān)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)需求，IT及高科技行業(yè)仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，尤其是獲得融資或?qū)崿F(xiàn)IPO的企業(yè)，將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的升級(jí)辦公環(huán)境的需求;今年出臺(tái)的金融領(lǐng)域開(kāi)放政策也將刺激外資金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)小高峰，大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目將有效釋放市場(chǎng)需求，企業(yè)升級(jí)、擴(kuò)張需求有望得到滿(mǎn)足。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、行業(yè)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)下，不同行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)將出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。寫(xiě)字樓發(fā)展政策建議分析1、加強(qiáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀調(diào)控寫(xiě)字樓作為特殊的地產(chǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用要明顯強(qiáng)于普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)。因此，各地政府紛紛將寫(xiě)字樓建設(shè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手，大力推進(jìn)寫(xiě)字樓建設(shè)。寫(xiě)字樓雖然在總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮中堅(jiān)作用，但由于其建設(shè)以及管理尚缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其收益與管理存在市場(chǎng)混亂、風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題，嚴(yán)重抑制了地方政府與廣大投資者參與寫(xiě)字樓建設(shè)與投資的積極性。因此，加強(qiáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)著力做好以下兩點(diǎn)：一是加快建立寫(xiě)字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系，將符合寫(xiě)字樓建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)大小分別建檔，參與地方政府寫(xiě)字樓招投標(biāo)，按照公平競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量第一、服務(wù)至上作為評(píng)判寫(xiě)字樓建設(shè)方的基本原則，同時(shí)強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督、第三方監(jiān)管的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制建設(shè);二是引導(dǎo)廣大投資者理性參與寫(xiě)字樓投資，寫(xiě)字樓投資有風(fēng)險(xiǎn)、參與需謹(jǐn)慎，寫(xiě)字樓收益主要來(lái)源于租金，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)采取收縮性發(fā)展戰(zhàn)略，寫(xiě)字樓將出現(xiàn)人去樓空的格局，其收益將大打折扣，甚至出現(xiàn)入不敷出嚴(yán)重虧損的情形。2、加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化人才落地政策推進(jìn)新一輪以人為核心的產(chǎn)城融合是當(dāng)前城市升級(jí)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)城互動(dòng)的首要任務(wù)，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)有利于提升寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，擴(kuò)大寫(xiě)字樓建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化人才落地政策有利于提升城市人力資本含量特別是行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等高人力資本含量，刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進(jìn)作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求擴(kuò)張的兩駕馬車(chē)，推動(dòng)寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)快速、可持續(xù)發(fā)展。此外，還應(yīng)加大城市公共資源與產(chǎn)品供給力度，推動(dòng)寫(xiě)字樓配套建設(shè)。

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• 問(wèn) ??如何投資寫(xiě)字樓？投資寫(xiě)字樓和商業(yè)用房哪個(gè)好?
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  房地產(chǎn)中商鋪、寫(xiě)字樓都是投資的熱門(mén)類(lèi)型，投資前了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是每個(gè)投資者必學(xué)的事情，商鋪、寫(xiě)字樓產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話(huà)說(shuō)“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門(mén)前多一個(gè)過(guò)街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。其次，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門(mén)檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢(qián)。商鋪就像古典音樂(lè)一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫(xiě)字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。寫(xiě)字樓——不能忽視空置率投資寫(xiě)字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競(jìng)品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類(lèi)產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項(xiàng)目。投資寫(xiě)字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然，寫(xiě)字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車(chē)位對(duì)于日益龐大的私家車(chē)族來(lái)說(shuō)，是他們買(mǎi)樓的重要方面。另外，投資寫(xiě)字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。寫(xiě)字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門(mén)檻較高，如寫(xiě)字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫(xiě)字樓未來(lái)增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫(xiě)字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類(lèi)高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。商鋪是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，從百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)店到汽車(chē)銷(xiāo)售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。寫(xiě)字樓就是專(zhuān)業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱(chēng)，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫(xiě)字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。

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