??如何投資寫字樓？投資寫字樓和商業(yè)用房哪個(gè)好?

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• 155****2466

  房地產(chǎn)中商鋪、寫字樓都是投資的熱門類型，投資前了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是每個(gè)投資者必學(xué)的事情，商鋪、寫字樓產(chǎn)品在投資成本、回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模上有很大差異。
  商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！
  選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說(shuō)“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過(guò)街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生很大影響。
  其次，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。
  商鋪就像古典音樂(lè)一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應(yīng)量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報(bào)率一般能達(dá)到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達(dá)到8%-9%。
  寫字樓——不能忽視空置率
  投資寫字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競(jìng)品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項(xiàng)目。
  投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當(dāng)然，寫字樓自身價(jià)值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對(duì)于日益龐大的私家車族來(lái)說(shuō)，是他們買樓的重要方面。另外，投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因?yàn)樗鼪Q定了以后的發(fā)展方向。
  寫字樓雖然有較高的投資回報(bào)率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者要慎重。
  交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來(lái)增值幅度的一個(gè)重要方面。個(gè)人投資寫字樓對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費(fèi)的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。
  
  商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。
  
  寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:15
• 155****9525

  短期來(lái)說(shuō)的話商鋪比較有價(jià)值，長(zhǎng)期來(lái)看是寫字樓比較有價(jià)值。
  
  從投資商鋪和寫字樓的回報(bào)率來(lái)分析，在商業(yè)地產(chǎn)中比較受青睞的是商鋪，站在一個(gè)投資者的角度來(lái)看**關(guān)心的是投資回報(bào)率，而商鋪與寫字樓相比，商鋪投資回報(bào)率明顯高于寫字樓。 投資商鋪的總價(jià)要比寫字樓貴，但租金也要比寫字樓高，且一旦周邊配套商業(yè)發(fā)展起來(lái)后，其租金的上漲幅度也要比寫字樓快。
  
  另外，商鋪本身的價(jià)值要比寫字樓更高，**也要快。商鋪屬于短線投資，寫字樓屬于長(zhǎng)線投資，兩者相比而言，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)而言小，回報(bào)率高。寫字樓投資有著自己的優(yōu)勢(shì)，商鋪的價(jià)格一般是寫字樓的幾倍，很明顯價(jià)格高租金肯定高，從出租價(jià)格來(lái)對(duì)比，寫字樓與商鋪相比占有很大的優(yōu)勢(shì)。另外，寫字樓可一房多用，既可以居住，也可以用于辦公，目前這樣綜合體的寫字樓很受歡迎。寫字樓屬于長(zhǎng)線投資，兌現(xiàn)期長(zhǎng)，回報(bào)率很小，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，寫字樓的回報(bào)率大于商鋪。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:08
• 137****6650

  寫字樓跟商鋪如果是新盤（當(dāng)然這些買二手都不劃算，稅太高，而且使用年限也少了），商鋪如果地段不是很好，一般起碼有三五年出租不掉或租金不理想，而寫字樓相對(duì)地段比較商鋪要求低些，畢竟租商鋪的人都是做生意看重的是地段，而租寫字樓的人都是開(kāi)小公司之類的（因?yàn)檎麑映鲎庖话惚容^難，分割出租的一般都是小公司），對(duì)于寫字樓地段要求不是很好，辦公室嘛。
  但是個(gè)人覺(jué)得寫字樓的話出租，一般人家不會(huì)輕易轉(zhuǎn)讓，除非公司做大，如你資金有限的只能在偏點(diǎn)的地方買，個(gè)人覺(jué)得寫字樓比較劃算。
  但是如果買在地段比較有潛力的地方，還是商鋪劃算，這要看當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃，如果以后周圍小區(qū)建的比較多，或者本來(lái)就有比較多的小區(qū)只是新小區(qū)人流量不大，路段還可以的，一般三五年后商鋪就租的比較火爆，而且價(jià)錢租的高，轉(zhuǎn)手相對(duì)也簡(jiǎn)單的多，畢竟寫字樓買整層的客戶你還是不容易找到的，商鋪的話可以買幾間面積不是太大的，以后說(shuō)不定缺錢想轉(zhuǎn)手一兩間在租客里就沒(méi)準(zhǔn)能轉(zhuǎn)掉，個(gè)人覺(jué)得潛力地段或者繁華地段商鋪比較劃算。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??投資寫字樓怎么？如何投資寫字樓？
  答

  作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問(wèn)題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來(lái)的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來(lái)區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來(lái)在市場(chǎng)上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場(chǎng)中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見(jiàn)效相對(duì)較快。3.選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開(kāi)盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過(guò)50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行爭(zhēng)奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。

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• 問(wèn) ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來(lái)。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說(shuō)投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問(wèn) ??如何投資寫字樓？投資寫字樓和投資其他區(qū)別在哪里?
  答

  寫字樓投資注意事項(xiàng)：區(qū)位資源，包括地理位置與周邊配套；硬件配套，包括公共空間設(shè)計(jì)、公共配套；物業(yè)不可忽視，包括物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)；軟性配套，包括信息化配置、智能化配置；自用型客戶比例，一般來(lái)說(shuō)，自用型客戶比例高，對(duì)投資者有利；投資比較，這里主要是甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間的比較；投資回報(bào)率，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)，一般來(lái)說(shuō)5%-8%算作是正常的投資回報(bào)率，投資回報(bào)率并不是寫字樓投資唯一影響因素。

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• 問(wèn) ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場(chǎng)受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見(jiàn)解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來(lái)。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見(jiàn)的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時(shí)機(jī)買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來(lái)有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國(guó)家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說(shuō)投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問(wèn) ??投資寫字樓怎么樣?投資公寓型和投資寫字樓哪個(gè)更好?
  答

  寫字樓：寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè)，面積在200到2000平米之間，費(fèi)用高，需要和物業(yè)及承租公司打交道，裝修時(shí)間長(zhǎng)，優(yōu)點(diǎn)：入住時(shí)間長(zhǎng)，缺點(diǎn)：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面積在50到200平米，分為單身公寓和套間，費(fèi)用較低，容易打交道，自己簡(jiǎn)裝的話大概5到10萬(wàn)就能搞定，缺點(diǎn)：不穩(wěn)定住宅：住宅通常是在商品房方位內(nèi)，面積200到500平米之間，費(fèi)用適中，需要看地段和周邊的配套設(shè)施，優(yōu)點(diǎn)：可以賣可以租，缺點(diǎn)：需要一定時(shí)間等待配套

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