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集體土地可以抵押?jiǎn)? 農(nóng)村集體土地使用權(quán)能不能抵押

155****0250 | 2019-03-28 17:40:48

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  • 152****3625

    一、《物權(quán)法》第一百八十四條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
    （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（指《物權(quán)法》第一百八十條第三項(xiàng)以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)） 二、《擔(dān)保法》第三十七條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
    （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外； 第三十四條 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
    第三十六條第三款 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
    三、國(guó)家土地管理局1995年發(fā)布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第一條 抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得抵押。
    結(jié)論：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)不能抵押，例外情況是：1、 以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；2、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可一并抵押。

    查看全文↓ 2019-03-28 17:41:01
  • 145****5294

    　哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押：

    　　(1)土地所有權(quán)。在我國(guó).土地歸國(guó)家所有和集體所有。而不能為私人財(cái)產(chǎn)。土地所有權(quán)不得抵押，也就是不能以國(guó)家或集體所有的土地抵押。否則抵押合同無(wú)效。

    　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。故只能“地隨房走”，不能“房隨地走”，而且以這兩種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

    　　(3)**、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，如果**、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的。人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

    　　(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議。無(wú)法確定是否有處分權(quán)，因此不得抵押。

    　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。但是已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。

    　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。如以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。

    查看全文↓ 2019-03-28 17:40:56
  • 134****7997



    著名英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配第(1623— 1687)有句名言:土地是財(cái)富之母, 勞動(dòng)是財(cái)富之父。在土地保障的基礎(chǔ)上建立農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系, 是當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村特定條件、特定時(shí)期的必然選擇。從一定意義上說(shuō), 離開(kāi)土地保障談?wù)撧r(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)是不現(xiàn)實(shí)或是不具備普通意義的。根據(jù)我國(guó)目前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件的成熟程度, 建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是可行的和必要的。允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)以抵押、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn), 有助于活躍農(nóng)村市場(chǎng), 實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收的目標(biāo)。土地是農(nóng)民的命根子, 如何既讓農(nóng)村集體土地成為一個(gè)活躍的生產(chǎn)要素流動(dòng)起來(lái), 又確保農(nóng)民權(quán)益得到有效保障? 如何避免農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題, 使得土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村社會(huì)保障相互扶持, 在集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中使農(nóng)民多得利益, 避免“灰色市場(chǎng)” (即集體土地的私自流轉(zhuǎn))的出現(xiàn), 共建和諧, 是一個(gè)值得認(rèn)真探討的課題。荷蘭、美國(guó)等國(guó)的反向抵押貸款(ReverseMortgage)就是基于“以房養(yǎng)老”理念而開(kāi)辟的新型養(yǎng)老途徑。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn), 創(chuàng)新思維, 筆者認(rèn)為對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)反向抵押, 在一定意義上有利于拓寬農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)融資渠道, 促進(jìn)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的實(shí)施和發(fā)展。



    一、反向抵押貸款



    反向抵押貸款(ReverseMortgage)是基于“以房養(yǎng)老”理念而開(kāi)辟的新型養(yǎng)老途徑, 稱(chēng)之為“反向”,是因?yàn)檫@種模式與傳統(tǒng)的住房抵押貸款逆向而行。傳統(tǒng)的住房抵押貸款是購(gòu)房者先支付一定的房款,其差額以所購(gòu)房屋作抵押向銀行貸款, 然后由購(gòu)房者分期償還給銀行的一種貸款形式。而反向抵押貸款則是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人, 將住房抵押給金融機(jī)構(gòu), 相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況以及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后, 按其住房的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息, 將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中, 按月或年支付現(xiàn)金給借款人。當(dāng)借款人去世后, 該機(jī)構(gòu)獲得住房的產(chǎn)權(quán), 將其銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài), 用來(lái)償還貸款本息{1} 。



    在國(guó)外反向抵押貸款**早起源于荷蘭, 而運(yùn)作**為完善的則屬美國(guó)。美國(guó)反向抵押貸款的類(lèi)型主要有:房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HomeEquityConversionMortgage, 簡(jiǎn)稱(chēng)HECM)。該項(xiàng)目由聯(lián)邦住宅管理局(FederalHousingAdministration簡(jiǎn)稱(chēng)FHA)承保, 貸款提供對(duì)象是62歲以上的老年人, 對(duì)借款人的收入、使用方向不設(shè)限制;房屋保管者(HomeKeeper):FannieMae公司提供的房屋保管者主要針對(duì)不符合HECM條件的借款人而設(shè)計(jì)的, 如房產(chǎn)價(jià)值高于FHA的限額規(guī)定、共有房產(chǎn)等情形;財(cái)務(wù)自由計(jì)劃(FinancialFreedom):該品種由附屬于IndyMac銀行的老年人財(cái)務(wù)自由基金公司推出{2} 。不論HECM項(xiàng)目還是房屋保管者對(duì)貸款額都有一個(gè)**高限額, 而該品種則專(zhuān)門(mén)為凈值超過(guò)40萬(wàn)美元的房屋提供貸款, 從而使得擁有較高價(jià)值房屋的借款人可以申請(qǐng)貸款。此外其支付方式采取一次性提取大部分甚至全部貸款。總體而言, 政府擔(dān)保的貸款如HECM, 貸款額度低, 費(fèi)用少。私人提供的貸款限制則較少, 貸款額度高, 費(fèi)用高, 如財(cái)務(wù)自由計(jì)劃。在美國(guó)HECM是**受歡迎的反向抵押貸款品種,約占全美反向抵押貸款市場(chǎng)的95%。反向抵押貸款大大改善了美國(guó)老年人的生活條件, 有效地緩解了養(yǎng)老保障的壓力, 促進(jìn)了金融市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展[1] 。



    二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)反向抵押



    據(jù)2005年世界銀行關(guān)于中國(guó)未來(lái)養(yǎng)老金收支缺口的研究報(bào)告, 按目前的養(yǎng)老保障制度, 2001年到2075年間我國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的收支缺口將高達(dá)9.15萬(wàn)億元[2] 。如果不及時(shí)開(kāi)辟新的養(yǎng)老保險(xiǎn)途徑, 增加新的養(yǎng)老資金來(lái)源, 將很難應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的老齡化危機(jī)。實(shí)踐證明“個(gè)人繳費(fèi)為主, 集體補(bǔ)助為輔, 國(guó)家給予政策支持”的完全積累式的籌資模式未能很好地承擔(dān)農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的責(zé)任, 不利于農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)事業(yè)的發(fā)展。新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)建立的“個(gè)人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助和政府補(bǔ)貼”的三方籌資模式, 國(guó)家財(cái)政要承擔(dān)起更大的責(zé)任, 一般說(shuō)來(lái), 國(guó)家財(cái)政支持的比例可依據(jù)鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定為5%— 10%、10%— 15%、20%— 25%三檔為宜;相應(yīng)的集體補(bǔ)助的比例分別以25%— 40%、20%— 35%、15%— 30%為宜。農(nóng)民個(gè)人可自行選擇繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn), 鼓勵(lì)多繳多得。社會(huì)統(tǒng)籌方面, 個(gè)人繳納的保費(fèi)全部計(jì)入個(gè)人賬戶(hù), 集體補(bǔ)助和國(guó)家的資助可按一定比例建立社會(huì)統(tǒng)籌賬戶(hù), 加強(qiáng)不同階層人群之間的共濟(jì)性。筆者認(rèn)為在特定條件、特定時(shí)期實(shí)行農(nóng)村集體土地使用權(quán)的反向抵押, 一定程度上可以彌補(bǔ)農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)集體補(bǔ)助資金的不足, 一定意義上強(qiáng)化社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金的調(diào)劑功能, 拓寬農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)融資渠道, 促進(jìn)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的實(shí)施。



    (一)農(nóng)村集體土地使用權(quán)



    《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條對(duì)農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行了明確界定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地, 除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外, 均屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山, 也屬于集體所有”。集體所有的土地從性質(zhì)上又可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地, 包括耕地、草地、林地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地;建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物等非農(nóng)業(yè)用途的土地, 它又可分為三種類(lèi)型:宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地。宅基地是指農(nóng)民用于建造住宅的土地, 具體包括住房用地、輔助用房(如廚房、廁所、畜禽舍等)、沼氣池和小庭院用地以及房前屋后少量綠地等;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而占用的土地;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地是指為修建公路、橋梁等鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施或舉辦公益事業(yè)而占用的土地。



    農(nóng)村集體土地使用權(quán)具體表現(xiàn)為在法律、政策允許范圍內(nèi)對(duì)農(nóng)地自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利以及部分剩余索取權(quán)和產(chǎn)品的處置權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以分為初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)是指集體土地使用權(quán)的取得。集體土地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)具體又包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)初次流轉(zhuǎn)的方式主要表現(xiàn)為家庭承包和家庭承包之外的其他方式;集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的法定方式為審批, 實(shí)踐中還有出讓、出租、作價(jià)出資或入股等其他方式。集體土地使用權(quán)的再次流轉(zhuǎn)是指已經(jīng)依法取得集體土地使用權(quán)的使用人將該使用權(quán)以一定方式進(jìn)行處置, 使其主體或?qū)嶋H使用人發(fā)生變化。其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)再次流轉(zhuǎn)的方式主要有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等;集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的方式主要有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

    查看全文↓ 2019-03-28 17:40:53

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