??買二手房有貸款怎么辦？如何降低風(fēng)險?

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• 134****5341

  一、怎么對房屋進行解押？
  1、賣方自籌集資金還貸。
  不管是自行向親友借款還是其它途徑，賣方先還清銀行貸款，解除抵押，然后與買方正常交易，根據(jù)交易進行分幾筆付款，交房、過戶。這種方式問題由賣方解決，買方?jīng)]有風(fēng)險。但實踐中，很多賣方做不到。
  2、買方先支付足夠的房款給賣方還貸。
  解押時，賣方利用買方的資金或再適當(dāng)加上自己的資金還清銀行貸款進行解押。這種情況買方的風(fēng)險比較大。首先，買方支付**款之后，無法確定賣方能否按時辦理解押；其次，在撤銷抵押之前，房屋隨時會被法院查封或者拍賣，甚至賣方有可能攜款私逃，此種方式風(fēng)險比較大。
  對于這種情況，從買方的角度——可以從以下幾個角度操作降低風(fēng)險：
  首先，合同必須約定并實際監(jiān)督，買方支付的房款確實用于還貸解押；
  其次，爭取約定賣方在收款同時把房屋實際交付給買方，實際占有能在很大情況下避免一些風(fēng)險；
  **后，可以試著要求賣方提供其他可靠的擔(dān)保，并在合同中約定明確的、有制約力的違約責(zé)任。
  3、通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭。
  由房屋賣買雙方共同申請銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，在買方購買二手房也需要貸款的情況下，可以考慮到銀行申請轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  這種方式的優(yōu)點在于房屋買賣雙方都比較安全，而且對于無能力一次性支付購房款的買方也可以得到銀行貸款。
  轉(zhuǎn)按揭不單可以在原貸款銀行辦理，有的銀行也可以提供跨行轉(zhuǎn)按揭。有的銀行還專門提供類似的服務(wù)，各行之間手續(xù)的繁簡也不同，能否辦理、具體如何辦理，建議買賣雙方向相關(guān)銀行直接咨詢，一家不行，也可以換其它家再問問。
  但是，這種方式的買方的貸款資格要經(jīng)過銀行審核，辦理程序相對復(fù)雜，時間較長。如果買方的貸款資格有問題，或者銀行貸款額度比較緊張，放貸時間可能會不太確定。
  對賣方來講，這種方式有可能會造成交易的拖延，無法及時獲取房款。實踐中，因為貸款操作時間超過原來各方預(yù)期的時間引起的糾紛非常多。從保護賣方利益的角度講，**好對貸款時間、次數(shù)等進行明確的約定和限制，并約定無法按時取得貸款審批的解決方案。
  4、通過第三方墊資完成解押。
  如果因銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)復(fù)雜，或因某種原因無法辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方也無法自籌資金還貸解除抵押，那就只能借助于中介等第三方墊資來協(xié)助雙方未完成交易了，當(dāng)然，中介是要收取一定費用的。
  很多房產(chǎn)中介都提供這種服務(wù)，但是如果選擇這種方式一定要選擇值得信賴的中介，因為要這么辦理，往往買賣雙方都要把房屋解除抵押、再貸款以及過戶手續(xù)的相關(guān)授權(quán)交給中介，以往也發(fā)生過中介利用這種機會分割交易雙方利益的事。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:45
• 153****2807

  一、買有貸款的二手房應(yīng)該注意什么
  1、**款支付
  二手房交易特別要注意資金的安全，畢竟一套房屋交易所需要的資金不是一筆小數(shù)目，購房人要注意賣方辦理撤押手續(xù)之前，切勿支付**款。撤押手續(xù)有既定流程，還清貸款與撤銷抵押之間有半個月左右的時間差，這半個月之內(nèi)，無論是賣方還是銀行，都有可能對房屋進行處分。因此，**款要在撤押手續(xù)辦理完畢之后再向賣方支付。
  2、資金監(jiān)管
  購房者應(yīng)該考慮到資金安全的問題，買方向賣方支付**款時，要選擇第三方資金監(jiān)管的方式（一般情況下，第三方為銀行），由第三方對**款進行凍結(jié)，當(dāng)解凍條件達(dá)成時，再進行資金解凍，這種方式可以促使賣方積極辦理撤押手續(xù)，并主動監(jiān)管買方辦理過戶手續(xù)。
  3、交易風(fēng)險
  對于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，大的風(fēng)險在于不能及時解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。對于購房者來說，在二手房交易的過程中可能就會存在故意隱瞞二手房真實情況的問題，買家很有可能買到存在質(zhì)量問題的房屋。
  二、如何降低風(fēng)險
  1、查清房屋抵押狀況
  購房者在購買二手房之前要弄清楚二手房當(dāng)前是否存有抵押，大家可以通過查看不動產(chǎn)權(quán)證書上是否有抵押登記章來看房屋是否有抵押，并要求出售方簽署《無抵押聲明》。有些抵押信息在不動產(chǎn)權(quán)證書上不會顯示，需出售方一起到房產(chǎn)部門核實。
  2、找正規(guī)中介公司
  如果朋友們擔(dān)心自己在二手房交易的過程中忽略細(xì)節(jié)問題，那么購房者可以找一家正規(guī)的中介公司代為辦理二手房的交易事宜。市場上很多中介公司并不具備資質(zhì)，一般購房者可以直接到中介公司查看其資質(zhì)證明，資質(zhì)證明包括營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)的注冊和登記和房產(chǎn)部門的備案登記。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:39
• 156****4266

  有三種方法
  
  中介墊資解押
  
  房主先找到中介將銀行的放貸還完，然后將房子賣給要買房子的人，收到錢以后他將資金還給中介。
  
  轉(zhuǎn)按揭（將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上）
  
  轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少。
  
  再次貸款來繳清剩余貸款
  
  賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行或者資金機構(gòu)申請抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續(xù)費
  
  

  查看全文↓ 2019-02-18 17:50:32

相關(guān)問題

• 問 ??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房如何降低風(fēng)險?
  答

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

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• 問 ??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房怎么降低風(fēng)險?
  答

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

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• 問 買二手房有貸款怎么辦? 買二手房怎么貸款
  答

  辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請。所在城市若有招商銀行，可通過招行嘗試申請貸款，貸款申請一般需要提供的申請資料：1．身份證明資料：身份證、軍官證等；2．婚姻證明資料：結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等；3．用途證明資料：所購房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)證明資料、購房合同、購房合同、經(jīng)售房人確認(rèn)的**款收據(jù)（采取交易資金監(jiān)管的，提供監(jiān)管資金入賬證明即可）；4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：（1）收入證明所提供收入情況與其當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、職業(yè)、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；（2）對于自雇人士、所提供收入情況明顯高于其當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來源輔助證明資料。包括但不限于：①提供近一年任意連續(xù)三個月以上（含）銀行代發(fā)工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關(guān)機構(gòu)持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產(chǎn)證明資料，包括金融資產(chǎn)或非金融資產(chǎn)。（3）招行代發(fā)工資客戶可以直接提供其代發(fā)工資賬戶流水，無需單位另行出具收入證明；（4）可以提供社保賬戶流水或個人納稅單的客戶無需單位出具收入證明，招行根據(jù)當(dāng)?shù)厣绫Ｙ~戶繳費或稅收政策的相關(guān)規(guī)定計算出客戶收入情況；若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經(jīng)辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經(jīng)辦行詳細(xì)確認(rèn)此信息。

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• 問 買二手房怎樣辦貸款? 買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  您好，貸款二手房買賣流程1、賣方向銀行提出申請。2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉(zhuǎn)讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。3、賣方和買方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。4、買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。5、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。6、賣方與買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。8、銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權(quán)，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

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• 問 二手房按揭怎么辦? 買二手房房主有貸款怎么辦？
  答

  1、由買方還清剩余貸款若買方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買方**款足以還清的，賣方可申請?zhí)崆斑€貸，由買方代為還清剩余貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時間和次數(shù)，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。shzyshange442、房貸轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。但由于轉(zhuǎn)按揭辦理手續(xù)十分復(fù)雜，對貸款銀行來講又存在諸多風(fēng)險，導(dǎo)致許多銀行不愿意開展此業(yè)務(wù)，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。3、借款“贖證”當(dāng)賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機構(gòu)會主動向賣方推薦借款人。對此，建議賣方謹(jǐn)慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導(dǎo)致房屋抵押無法解除，造成違約。賣方可能會遇到的風(fēng)險：對于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，大的風(fēng)險在于不能及時解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔(dān)違約責(zé)任。

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