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切忌直接給**解抵押先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。一、切忌直接給**解抵押二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風險：（1）賣家不止有一筆貸款。你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設定了195萬元的抵押權，并授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。（2）賣家挪用**款。賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。經(jīng)過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
全部4個回答>二手房按揭怎么辦? 買二手房房主有貸款怎么辦？
135****2191 | 2019-05-04 17:16:21
已有5個回答
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136****6506
1、由買方還清剩余貸款
查看全文↓ 2019-05-04 17:16:51
若買方能夠一次性付清房款，或是剩余貸款金額較小，買方**款足以還清的，賣方可申請?zhí)崆斑€貸，由買方代為還清剩余貸款，以注銷房屋抵押登記，使房屋能夠正常過戶交易。不過需要注意的是，一些銀行可能在貸款合同中限制購房者提前還貸的時間和次數(shù)，如賣方不符合提前還貸的條件，依然難以順利解除房屋抵押。shzyshange44
2、房貸轉按揭
轉按揭是指經(jīng)貸款銀行同意，由房子的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡單說就是仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。但由于轉按揭辦理手續(xù)十分復雜，對貸款銀行來講又存在諸多風險，導致許多銀行不愿意開展此業(yè)務，故使得此種操作模式在實踐中的可操作性大大降低。
3、借款“贖證”
當賣方無力提前還貸，買房也無法一次性支付足夠房款的情況下，賣方可以通過向第三人借款提前還貸，以解除房屋抵押，也就是俗稱的“贖證”。為促成買賣雙方之間的交易，不少房屋中介機構會主動向賣方推薦借款人。對此，建議賣方謹慎審查，簽訂書面借款協(xié)議，以防止因不能順利得到借款而導致房屋抵押無法解除，造成違約。
賣方可能會遇到的風險：
對于賣方來說，出售未還清貸款的房屋，大的風險在于不能及時解除房屋抵押。由于未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔違約責任。 -
157****1825
二手房過戶流程主要有以下四步：
查看全文↓ 2019-05-04 17:16:47
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。 -
133****2656
一、切忌直接給**解抵押
查看全文↓ 2019-05-04 17:16:45
二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風險：
（1）賣家不止有一筆貸款。
你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位于亦莊的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設定了195萬元的抵押權，并授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
（2）賣家挪用**款。
賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。 -
134****1280
查看全文↓ 2019-05-04 17:16:31
在購房過程中，
有的房東會要求購房者先付**
用**去幫房東還貸款
殊不知這樣做對于購房者來說
風 · 險 · 太 · 大 · 了
**后很有可能錢房兩失......
房屋有貸款而需要解抵押的過程
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A
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切忌直接給**解抵押
二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求：“你先付個**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會面臨以下兩種風險：
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賣家不止有一筆貸款
你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清，陷入兩難境地：進，拿不到房子；退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押另謀他事，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。因此極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿你的**去還錢，但只是杯水車薪。
栗子 1
2012年孫女士購買了邱某的一套房子，總價為228萬元。在邱某要求下，孫女士先行支付了158萬的**款拿到了房屋鑰匙，但是該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之后才能過戶，邱某承諾會用孫女士的**去還剩余貸款。
11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。原來邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設定了195萬元的**高抵押權，授予了對方代為處置房屋等多項權利。
在這個案例中，由于房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權”，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
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賣家挪用**款
賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他途，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。**麻煩的是，業(yè)主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，輕則耗時費力，重則錢房兩失。
栗子 2
2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205的**款來解抵押，并且無法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會在解抵押之后即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。一個月后，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬**款不見蹤影。
經(jīng)過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
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133****7437
查看全文↓ 2019-05-04 17:16:27
關注每一位買房人關心的所有問題
365房博士一直在你身邊
-01-
二手房怎么查房子是不是被抵押貸款或者是有問題的房子？
答：一般在房產(chǎn)交易之前，可以讓房主帶上相關資料與購房者一起去市民服務中心一樓查房檔案處進行查檔。
查檔主要有這幾點作用：
一、確認產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致；
二是產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；
三是核實房屋是否允許買賣，有沒有抵押，有沒有被法院查封等情況。
以上這是在房主的不動產(chǎn)權證書已經(jīng)出來的情況，可以查檔。如果不動產(chǎn)權證書沒有辦理，若房主有民間借貸是無法查出來的，建議選擇一家靠譜的中介進行交易。若有專業(yè)人士操作，可以降低你的交易風險。
-02-
去年上半年買的房子，**80萬，月供8000元，現(xiàn)在房貸也交了快一年了。今年生意不好做，感覺壓力很大，現(xiàn)在房貸有點負擔不起了，如果我之后交不起月供，房子會怎么辦，會被銀行收回嗎?
答：如果說你付清了**款后，以后還不起房貸了或者是說你無力支付房貸了，那么，你可以想銀行申請緩期（一般是不大可能），建議您選擇找親友幫忙暫時解決下困境，盡量不要出現(xiàn)房貸斷供。如果斷供時間長，房屋很有可能會被拍賣。如果你當時連**都是借貸，那么是純屬投機，再借錢難度很大，就要立即想辦法轉入二手房賣掉。將房屋轉讓給別人，賺錢也好賠錢也好。你把房屋賣給別人了，并和買家協(xié)商辦理好相關的貸款結清手續(xù)再進行過戶手續(xù)。
-03-
第一次買二手房是組合貸款的，怎么申請才可以提取公積金啊？
答：在蕪湖，組合貸款購買自住二手住房的提取公積金要在首次還款后辦理，需提供一下材料：
1、申請人身份證（代理人辦理還需提供代理人身份證）
2、提取配偶公積金需提供結婚證
3、提取直系親屬公積金需提供關系證明
4、申請人銀行卡
5、《不動產(chǎn)權證書》
6、購房交易增值稅發(fā)票
7、商業(yè)貸款借款合同
8、首次還款記錄（委貸銀行打?。?br/>
注：首次申請組合貸款購房的繳存人，辦理購房首次提取時，本人及配偶公積金賬戶余額必須預留貸款額度的10%用于貸后還貸，多余金額可以提取。本人、配偶直系親屬提取總額不超過**款金額；產(chǎn)權共有人提取金額不超過按照所占產(chǎn)權份額計算可提取金額。所有產(chǎn)權共有人合計提取金額不超過**款金額。
-04-
夫妻之間協(xié)議離婚，房子按揭貸款，但房權證未出，可以過戶給一方嗎？需要具備哪些條件？如果無法結清貸款，是不是就不能過戶？
答：離婚時可憑離婚協(xié)議書或是法院判決的財產(chǎn)分割書，前往銀行更改產(chǎn)權抵押人，在不動產(chǎn)登記中心變更不動產(chǎn)權證書/他項權證上的產(chǎn)權人。
-05-
我房子是婚前買的，貸款正在還。現(xiàn)在結婚領證了，想把愛人的名字加到房本上，可以嗎？需要哪些手續(xù)資料？
答：一般情況，婚后加名需要將貸款還清后，憑結婚證等相關證明在蕪湖市不動產(chǎn)登記中心進行加名。
如您暫無還清貸款的打算，建議您向貸款銀行提出申請增加房產(chǎn)抵押人（加名），若銀行同意并開具相關證明，攜帶相關證明、雙方的身份證明以及結婚證前往蕪湖市不動產(chǎn)登記中心登記辦理增加產(chǎn)權人（加名）即可，需要繳納工本費。
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您好，貸款二手房買賣流程1、賣方向銀行提出申請。2、經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣方和買方簽訂協(xié)議，銀行同意賣方轉讓住房，賣方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買方承諾交易時將房款劃入賣方在銀行開立的賬戶上。3、賣方和買方簽訂住房轉讓合同。4、買方向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為賣方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額＝所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)。5、銀行經(jīng)審批同意后，與買方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。6、賣方與買方辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。7、銀行與賣方到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時與買方申辦新的抵押登記手續(xù)。8、銀行對買方發(fā)放貸款，根據(jù)買方的授權，將貸款劃到賣方開立的賬戶上，然后根據(jù)賣方的授權，從賬戶上直接扣收賣方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
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答
因為在辦理二手房貸款時，需要銀行進行前置審批的，審批通過后才允許進行過戶買賣二手房的具體過戶及辦理按揭貸款的流程如下：1、第1日遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。**后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構前去驗房做評估。2、第2-7日 評估根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費?！ ?、第8-10日 銀行審批銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業(yè)務審批時間1-2天即可完成。4、第11-33日 交**，辦理過戶審批通過后，買方向賣方支付房屋**款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產(chǎn)證。5、第34-35天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸買方領到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。
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可以是可以，抵押沒關系，沒被查封就可以。主要是看房主有沒有償還能力，或者接不接受墊款贖證，抵押價值是否超過房屋原值，很多方面考慮
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二手房買賣買方和賣方違約規(guī)定如下：根據(jù)二手買賣定金法則：買方違約，賣方?jīng)]收買方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任賣方違約；賣方需支付買方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來承擔相應的違約責任。備注：盡量不要違約。
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