??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房怎么降低風(fēng)險(xiǎn)?

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• 155****0010

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長(zhǎng)貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。
  二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。
  三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。
  四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。
  五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:32:31
• 145****6065

  一、切忌直接給**解抵押
  
  二手房要買賣，首先需要結(jié)清貸款，也就是解抵押。很多房主會(huì)要求，“你先付個(gè)**，讓我去把房貸還完”，但直接把錢給業(yè)主，可能會(huì)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)：
  
  （1）賣家不止有一筆貸款。
  
  你的**出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進(jìn)，拿不到房子，退，收不回**。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現(xiàn)這樣的情況：賣家拿到你的**去還錢，但只是杯水車薪。
  
  案例：2012年6月，孫女士購(gòu)買了邱某位于亦莊的一套房子，總價(jià)為228萬(wàn)元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬(wàn)的**款拿到了房屋鑰匙，因?yàn)樵摲课萑匀磺分y行50多萬(wàn)的貸款，需要解抵押之后才能過(guò)戶，邱某承諾會(huì)用孫女士的**去還剩余貸款。11月，雙方順利網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽之后，邱某卻以各種理由拖延過(guò)戶時(shí)間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
  
  原來(lái)邱某在網(wǎng)簽之后幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，并設(shè)定了195萬(wàn)元的抵押權(quán)，并授予了對(duì)方代為處置房屋等多項(xiàng)權(quán)利。在這個(gè)案例中，由于房屋沒有過(guò)戶，孫女士沒有房屋的產(chǎn)權(quán)。而邱某的債主張先生有“優(yōu)先追償權(quán)”，即使該房屋被拍賣，所得錢財(cái)也優(yōu)先償還抵押借款。也就是說(shuō)孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
  
  （2）賣家挪用**款。
  
  賣家并沒有如約去辦理解抵押手續(xù)，而是把錢用作他處，甚至?xí)岢鲈俳o一筆房款去解抵押的無(wú)理要求。**麻煩的是，業(yè)主因?yàn)闆]去解抵押而導(dǎo)致房屋被查封，因?yàn)椴榉夥繜o(wú)法過(guò)戶，好則耗時(shí)費(fèi)力，差則錢房?jī)墒А?br/>
  案例：2010年1月10日，徐女士通過(guò)中介購(gòu)買了一套住宅，簽約時(shí)房主說(shuō)房屋有抵押，抵押金額是205萬(wàn)，自己一時(shí)間很難湊齊錢來(lái)解抵押，所以希望徐女士先支付205萬(wàn)元的**款來(lái)解抵押，并且無(wú)法辦理資金監(jiān)管，但可以承諾一定會(huì)在解抵押之后即辦理過(guò)戶。徐女士確實(shí)喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬(wàn)打給了房主。
  
  一個(gè)月后，徐女士貸款審批下來(lái)，要去過(guò)戶時(shí)，房主卻突然聯(lián)系不上，經(jīng)過(guò)多方查找，發(fā)現(xiàn)房主在家自殺，而徐女士的205萬(wàn)**款不見蹤影。經(jīng)過(guò)司法核實(shí)，房屋確實(shí)抵押給了個(gè)人，抵押款是130萬(wàn)，而不是205萬(wàn)，而且房主并沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬(wàn)不翼而飛。
  
  二、房款進(jìn)行資金監(jiān)管
  
  一般買一套二手房需要1-3個(gè)月，金額大、時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報(bào)道屢見不鮮，有被偽造的房產(chǎn)證騙去大額**的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產(chǎn)權(quán)的賣家。
  
  而“資金監(jiān)管”就是專門防范這些風(fēng)險(xiǎn)的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，做“資金監(jiān)管”就像買房賣房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過(guò)戶”不給錢。買房人不是直接付款給業(yè)主，而是把錢放在銀行一個(gè)被“監(jiān)管”的獨(dú)立賬戶上，過(guò)戶完成，這筆錢才能解凍給業(yè)主。萬(wàn)一“過(guò)戶”出紕漏，別擔(dān)心，錢一分也不會(huì)少。目前，北京二手房交易，通過(guò)中介成交的必須進(jìn)行建委資金監(jiān)管。個(gè)人成交的，暫時(shí)沒有強(qiáng)制的要求。所以，建議買房人留個(gè)心眼，把房款打入資金監(jiān)管賬戶。
  
  注：2016年12月15日起，北京所有城區(qū)通過(guò)中介購(gòu)買的二手房都需要進(jìn)行住建委資金監(jiān)管。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:32:26
• 147****0043

  建議先辦理貸款再過(guò)戶，以免貸款辦理不下來(lái)。
  二手房交易流程：
  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無(wú)效。
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:32:19
• 131****3607

  這個(gè)中間你一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒，風(fēng)險(xiǎn)都是買方的，買方先借你錢，你去還貸款，還完貸款才能去房產(chǎn)局買賣，房產(chǎn)局過(guò)完戶，買方才能拿到新證去申請(qǐng)貸款。
  等于買方借你錢幫你先還帶，而且還沒過(guò)戶就先給你錢。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:32:14
• 154****4594

  二手房交易就是因?yàn)闀r(shí)間差，多少總是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。
  1、貸款時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)對(duì)方辦理貸款的時(shí)限給予約定，就是簽訂合同后多久內(nèi)，必須提交銀行的資料，辦理貸款手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。不能無(wú)限期拖著。
  2、貸款額度風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款額度，要明確，就是合同中明確需要貸款多少？同時(shí)必須明確如果貸款不足申請(qǐng)額度或貸不了款，怎么辦，一般2種：現(xiàn)金補(bǔ)足或解除合同。這兩種方式都要有時(shí)限，什么時(shí)間補(bǔ)現(xiàn)金，多久補(bǔ)不了現(xiàn)在算是違約或解除合同。目的很簡(jiǎn)單，不能因?yàn)樗J不了款，耽誤您把房子賣給別人，要有個(gè)解決問題的方法和期限。
  3、借款人信用不良。在貸款購(gòu)房中，借款人的信用只有銀行的征信系統(tǒng)才能查到，很多人不知道自己以前的信用卡不良記錄和貸款不良記錄，如果出現(xiàn)這些很有可能無(wú)法貸款，造成糾紛，在貸款前，有必要提醒買方先去查詢自己的征信報(bào)告。
  4、交易途中風(fēng)險(xiǎn)。出于安全考慮，過(guò)戶后**好監(jiān)督買方將房產(chǎn)證送到銀行，也就是監(jiān)督買方配合達(dá)到貸款合同中約定的放款條件。買方配合達(dá)到銀行放款條件后，那就是銀行的問題了，如果不是資金緊張銀行一般2-3天就會(huì)把錢放到您的賬上。
  5、交房風(fēng)險(xiǎn)。合同中應(yīng)當(dāng)約定收到全部款項(xiàng)后多久將房屋移交給對(duì)方，也就是您沒有收到全部的錢，就不交房（還占著房子的使用權(quán)），這樣買方為了早點(diǎn)拿房子，自己也會(huì)著急的。

  查看全文↓ 2019-07-05 11:32:10

相關(guān)問題

• 問 ??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房如何降低風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，房齡越長(zhǎng)貸款成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等。位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的房屋，貸款成數(shù)較低，甚至可能不予貸款。三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。四、貸款房屋套數(shù)。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢，做到心中有數(shù)之后再簽約。

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• 問 ??買二手房有貸款怎么辦？如何降低風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、怎么對(duì)房屋進(jìn)行解押？1、賣方自籌集資金還貸。不管是自行向親友借款還是其它途徑，賣方先還清銀行貸款，解除抵押，然后與買方正常交易，根據(jù)交易進(jìn)行分幾筆付款，交房、過(guò)戶。這種方式問題由賣方解決，買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)踐中，很多賣方做不到。2、買方先支付足夠的房款給賣方還貸。解押時(shí)，賣方利用買方的資金或再適當(dāng)加上自己的資金還清銀行貸款進(jìn)行解押。這種情況買方的風(fēng)險(xiǎn)比較大。首先，買方支付**款之后，無(wú)法確定賣方能否按時(shí)辦理解押；其次，在撤銷抵押之前，房屋隨時(shí)會(huì)被法院查封或者拍賣，甚至賣方有可能攜款私逃，此種方式風(fēng)險(xiǎn)比較大。對(duì)于這種情況，從買方的角度——可以從以下幾個(gè)角度操作降低風(fēng)險(xiǎn)：首先，合同必須約定并實(shí)際監(jiān)督，買方支付的房款確實(shí)用于還貸解押；其次，爭(zhēng)取約定賣方在收款同時(shí)把房屋實(shí)際交付給買方，實(shí)際占有能在很大情況下避免一些風(fēng)險(xiǎn)；**后，可以試著要求賣方提供其他可靠的擔(dān)保，并在合同中約定明確的、有制約力的違約責(zé)任。3、通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭。由房屋賣買雙方共同申請(qǐng)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，在買方購(gòu)買二手房也需要貸款的情況下，可以考慮到銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于房屋買賣雙方都比較安全，而且對(duì)于無(wú)能力一次性支付購(gòu)房款的買方也可以得到銀行貸款。轉(zhuǎn)按揭不單可以在原貸款銀行辦理，有的銀行也可以提供跨行轉(zhuǎn)按揭。有的銀行還專門提供類似的服務(wù)，各行之間手續(xù)的繁簡(jiǎn)也不同，能否辦理、具體如何辦理，建議買賣雙方向相關(guān)銀行直接咨詢，一家不行，也可以換其它家再問問。但是，這種方式的買方的貸款資格要經(jīng)過(guò)銀行審核，辦理程序相對(duì)復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)。如果買方的貸款資格有問題，或者銀行貸款額度比較緊張，放貸時(shí)間可能會(huì)不太確定。對(duì)賣方來(lái)講，這種方式有可能會(huì)造成交易的拖延，無(wú)法及時(shí)獲取房款。實(shí)踐中，因?yàn)橘J款操作時(shí)間超過(guò)原來(lái)各方預(yù)期的時(shí)間引起的糾紛非常多。從保護(hù)賣方利益的角度講，**好對(duì)貸款時(shí)間、次數(shù)等進(jìn)行明確的約定和限制，并約定無(wú)法按時(shí)取得貸款審批的解決方案。4、通過(guò)第三方墊資完成解押。如果因銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)復(fù)雜，或因某種原因無(wú)法辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方也無(wú)法自籌資金還貸解除抵押，那就只能借助于中介等第三方墊資來(lái)協(xié)助雙方未完成交易了，當(dāng)然，中介是要收取一定費(fèi)用的。很多房產(chǎn)中介都提供這種服務(wù)，但是如果選擇這種方式一定要選擇值得信賴的中介，因?yàn)橐@么辦理，往往買賣雙方都要把房屋解除抵押、再貸款以及過(guò)戶手續(xù)的相關(guān)授權(quán)交給中介，以往也發(fā)生過(guò)中介利用這種機(jī)會(huì)分割交易雙方利益的事。

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• 問 ??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房應(yīng)該注意什么?
  答

  不管是購(gòu)買新房還是購(gòu)買二手房，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)選擇貸款的方式來(lái)買房，但是相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，二手房的購(gòu)房流程和貸款流程更加復(fù)雜，如果購(gòu)房者不清楚貸款購(gòu)買二手房的門道，就很容易出現(xiàn)糾紛。那么申請(qǐng)貸款買二手房有哪些注意事項(xiàng)？1、注意二手房房齡銀行對(duì)二手房的房齡有比較嚴(yán)格的規(guī)定，若房齡過(guò)老，那么貸款申請(qǐng)很可能會(huì)被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時(shí)間加起來(lái)不能超過(guò)30年，有的直接規(guī)定二手房房齡不能超過(guò)15年。房齡較老的房屋在申請(qǐng)貸款時(shí)獲批的貸款年限也比較短。2、保持個(gè)人征信良好購(gòu)房者的征信報(bào)告也是銀行審批貸款的重要審查條件，因?yàn)檎餍艌?bào)告體現(xiàn)個(gè)人信用，可以看出借款人是否有良好的還款習(xí)慣，不然就算你的收入再多，征信卻很差，銀行也是不會(huì)給你放款的。所以，有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者**好保持個(gè)人征信良好，比如按時(shí)還信用、及時(shí)繳納生活費(fèi)用等。3、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)要明晰近年來(lái)，二手房交易糾紛問題屢見不鮮，其中以房子產(chǎn)權(quán)不明居多。所以，買二手房時(shí)，購(gòu)房者要確定房子產(chǎn)權(quán)是否明確，千萬(wàn)不要買那些沒有房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證的房子，如回遷房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房等，要知道房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證是證明房屋歸屬的重要證件，在二手房交易過(guò)程中如果這些證件不齊全是無(wú)法獲得銀行貸款的。4、注意銀行流水賬在申請(qǐng)貸款買房時(shí)，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供6個(gè)月以內(nèi)的銀行流水賬，以此來(lái)考察購(gòu)房者的還款能力。所以，購(gòu)房者在買二手房前一定要為自己做一個(gè)漂亮的流水賬。比如：每月向銀行卡存一定數(shù)量的錢，這樣可以增加你的貸款通過(guò)率。5、貸款資料要真實(shí)、完整貸款資料的真實(shí)性和完整性是決定你是否能成功貸到款的首要因素。如果向銀行提供虛假資料，銀行查出來(lái)后，會(huì)毫不猶豫的拒絕你的申請(qǐng)，而且還有可能會(huì)被銀行列入黑名單，影響之后的貸款。另外，如果填寫的個(gè)人信息不全，缺失了某些必要信息，那么銀行和貸款機(jī)構(gòu)也是不會(huì)通過(guò)你的貸款申請(qǐng)的。所以，貸款申請(qǐng)者在提交貸款資料時(shí)不要弄虛作假，要誠(chéng)信借款，真實(shí)填寫個(gè)人信息。6、買房前不要頻繁換工作如果你有貸款買房的想法，那么在貸款買房之前就不要換工作了，至少在貸款買房的半年內(nèi)不要換工作，因?yàn)槿绻阍谵k理貸款業(yè)務(wù)前還更換公司或工作，銀行肯定會(huì)認(rèn)為你的工作不穩(wěn)定，還款能力會(huì)受影響，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增高，從而造成貸款申請(qǐng)被拒。7、要準(zhǔn)確選擇貸款銀行對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)買的是二手房，那么就可以自行選擇貸款銀行。各個(gè)貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，對(duì)借款人的要求也是不相同，貸款額度和**長(zhǎng)貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇服務(wù)好、收費(fèi)低、手續(xù)簡(jiǎn)便快捷的貸款銀行。8、選擇適合自己的還貸方式目前主要有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每個(gè)月的月供相等，前幾個(gè)月還的利息多，而后本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利息遞減。

  全部5個(gè)回答>
• 問 買二手房有貸款怎么辦? 買二手房怎么貸款
  答

  辦理二手樓貸款，一般是在您辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)之前，向銀行提出貸款申請(qǐng)。所在城市若有招商銀行，可通過(guò)招行嘗試申請(qǐng)貸款，貸款申請(qǐng)一般需要提供的申請(qǐng)資料：1．身份證明資料：身份證、軍官證等；2．婚姻證明資料：結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等；3．用途證明資料：所購(gòu)房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)證明資料、購(gòu)房合同、購(gòu)房合同、經(jīng)售房人確認(rèn)的**款收據(jù)（采取交易資金監(jiān)管的，提供監(jiān)管資金入賬證明即可）；4．還款能力證明資料（提供以下一種或多種）：（1）收入證明所提供收入情況與其當(dāng)?shù)匦袠I(yè)、職業(yè)、職位基本吻合，且該收入水平足以滿足還款需要的客戶，提供收入證明；（2）對(duì)于自雇人士、所提供收入情況明顯高于其當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同等職位收入水平的客戶，必須提供還款來(lái)源輔助證明資料。包括但不限于：①提供近一年任意連續(xù)三個(gè)月以上（含）銀行代發(fā)工資流水或可信賴的工資清單；②提供在相關(guān)機(jī)構(gòu)持有股份的證明資料以及該股份分紅收入的證明資料；③提供家庭資產(chǎn)證明資料，包括金融資產(chǎn)或非金融資產(chǎn)。（3）招行代發(fā)工資客戶可以直接提供其代發(fā)工資賬戶流水，無(wú)需單位另行出具收入證明；（4）可以提供社保賬戶流水或個(gè)人納稅單的客戶無(wú)需單位出具收入證明，招行根據(jù)當(dāng)?shù)厣绫Ｙ~戶繳費(fèi)或稅收政策的相關(guān)規(guī)定計(jì)算出客戶收入情況；若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經(jīng)辦行這邊也會(huì)及時(shí)通知您，您在申請(qǐng)貸款的時(shí)候也可以通過(guò)經(jīng)辦行詳細(xì)確認(rèn)此信息。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 怎么買有貸款的二手房
  答

  現(xiàn)金交易 就到房產(chǎn)局 登記 付款同時(shí)進(jìn)行 貸款 先付**款 然后進(jìn)入貸款程序

  全部4個(gè)回答>