??劃撥土地房屋買賣應(yīng)該如何避免風(fēng)險？

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• 148****0656

  劃撥土地房產(chǎn)過戶
  一、法律規(guī)范及其適用
  目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。
  二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式
  劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定)?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。
  在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定
  在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國發(fā)[1989]49號)，關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)
  四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實為同級土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。
  需提交證件和資料：
  1、登記申請書;
  2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)
  3、房屋權(quán)屬證書;
  4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)
  5 、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

  查看全文↓ 2019-01-25 10:12:05
• 147****5512

  以劃撥方式取得的土地使用權(quán)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！?br/>　　劃撥土地房產(chǎn)過戶操作方案
  　　方案一：依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，確需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書面提出申請，由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審批。轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經(jīng)審查，報同級人民政府批準(zhǔn)后;再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;然后，分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)，**后辦理房屋所有權(quán)處分登記變更登記房屋所有權(quán)處分登記。變更登房屋所有權(quán)處分登記
  　　方案二：持縣級以上國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書，及相關(guān)材料至房管部門辦理登記，目前，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 等對其行政主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確，即縣級以上土地對其行政主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確，對其行政主體和執(zhí)法主體管理部門，管理部門，但沒有詳細(xì)的法律法規(guī)規(guī)定房屋登記部門在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責(zé)任。因此根據(jù)其出具的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書，可視為允許其上市交易。
  　　

  查看全文↓ 2019-01-25 10:11:54
• 144****1195

  土地都是不能買賣的，因為中國土地只有使用權(quán)，所有權(quán)是國家。也許你的意思是“劃撥土地上的房屋能否買賣”。劃撥土地上的房屋可以進(jìn)行買賣，只是在過戶時需要繳納一定金額的土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-01-25 10:11:46

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• 問 現(xiàn)在劃撥土地房屋買賣應(yīng)該怎么避免風(fēng)險？
  答

  一、法律規(guī)范及其適用目前，在我國有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有：規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》，以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個方面。從適用的對事效力看，前者既規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)，后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國有劃撥土地使用權(quán))，在?房隨地走?的原則下，附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán)，因此《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定：?土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物，其他附著物等所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?。從適用的空間效力看，前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū)，超出城市規(guī)劃區(qū)，在沒有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、行政法規(guī)、行政規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下，予以參照執(zhí)行，且有法規(guī)的明確規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于所有的國有土地，包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。二、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定)?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須同樣要經(jīng)過由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。在城市規(guī)劃區(qū)，劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。三、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定在執(zhí)法實踐中，行政主體并非一定就是執(zhí)法主體。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對其行政主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局[1995]國土函字第71號明確指出：?‘縣’不包括市轄區(qū)??！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區(qū)人民政府，普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國土資源部門。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時，未按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務(wù)院尚未出臺新的規(guī)定之前，應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續(xù)，收繳土地使用權(quán)出讓金，?縣?，不包括市轄區(qū)，且有支持這一觀點成立的規(guī)范性法律文件，即國家土地管理局國土批[1996]89號《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號令有關(guān)問題的批復(fù)》第二條?目前，國務(wù)院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定，應(yīng)按國務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國發(fā)[1989]49號)，關(guān)于‘政府對有償出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，應(yīng)與行政劃拔國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行，不再按國務(wù)院55號令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門審批的規(guī)定執(zhí)行?。其二，國家土地管理局國土批[1995]13號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》，依據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國家土地管理局?三定?方案，明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政主管機(jī)關(guān)是縣級以上各級土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批[1995]13號文件第二條二款：?房地產(chǎn)市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)四、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序，即：簽約、申報、審查、勘測與評估、交納稅費(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過戶單，法律法規(guī)同時又對劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的特別規(guī)定，形成了一般程序的前置程序，即批準(zhǔn)。所以，凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實為同級土地管理部門)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)，不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰，只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。需提交證件和資料：1、登記申請書;2、申請人身份證明(企事業(yè)單位提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證，法人代表身份證)3、房屋權(quán)屬證書;4、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買賣合同、互換合同、經(jīng)公證贈與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書或其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)5 、國土部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書; 6、其他必要材料。

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• 問 劃撥土地房屋買賣流程是什么??？
  答

  不能買賣，能夠買賣的房子必須是有房產(chǎn)證的。個人房屋買賣流程一、咨詢、了解信息對于房屋買賣的雙方來說，了解信息是第1步的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過下面途徑1、通過親朋介紹;2、通過報紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購信息進(jìn)行了解和尋找;3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購買。三、找到房源之后實地去看房選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等。四、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。五、辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。六、辦理貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。七、完銷售易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 單位福利房，已經(jīng)買斷，土地性質(zhì)是劃撥的房子能買嗎?
  答

  房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰沒有抵押貸款的話，在有兩證的情況下一般都是可以直接進(jìn)行交易的;所以這類單位房產(chǎn)是可以進(jìn)行買賣的；即使土地性質(zhì)是劃撥的也行。而其他的劃撥性質(zhì)房產(chǎn)，例如經(jīng)濟(jì)適用房，也是劃撥性質(zhì)的，只要是有兩證并且購房合同滿5年同樣也可以上市交易。但是出售時需繳納一定的費用，劃撥性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需交土地收益金。

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• 問 如何避免房屋買賣糾紛，怎么規(guī)避房屋買賣糾紛風(fēng)險？
  答

  貸款不到賣家不交房 提前約定條款避風(fēng)險為規(guī)避風(fēng)險或合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介退回或減免收取中介費，要求賣方退回購房定金等。 此外，針對當(dāng)下銀行房貸申請時隱藏的不確定因素，建議買家應(yīng)適度調(diào)高**預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。房沒買成中介費不退 合同合法中介可收費在房屋交易過程中，中介的行為實際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費

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• 問 我想購買一套二手房拆遷安置房，地性質(zhì)是劃撥的，是不是要交土地出讓金？
  答

  根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓時需補(bǔ)繳土地出讓金，根據(jù)地段不同繳納的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，具體可以咨詢寧波國土局土地利用管理處，咨詢電話：82131785

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