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產權糾紛的房屋是指房屋產權關系存在爭議，產權人還未確定的房屋。房屋拆遷時，如果產權人尚處于不確定的狀態(tài)就無法簽訂拆遷補償協(xié)議，但拆遷工作仍要進行，這就要求糾紛人應該在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內盡快解決糾紛，以便拆遷工作順利進行。新的《城市房屋拆遷管理條例》第29條規(guī)定，拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷主管部門審核。同意后實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。要解決這一問題，應當注意以下兩點：一、拆遷人提出的拆遷補償安置方案必須經縣級以上人民政府拆遷主管部門批準，拆遷人方可實施房屋拆遷。由于產權未確定，拆遷人單獨提出補償安置方案，為保護房屋產權人的，補償安置方案須經有關部門批準才能生效，拆遷人才能實施拆遷。二、房屋拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據(jù)保全后，拆遷人方可拆遷。拆遷由房地產行政主管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當公證。被拆遷房屋應當依法辦理證據(jù)保全。根據(jù)《辦法》，拆遷產權不明確的房屋，拆遷補償安置方案由拆遷人會同代管人擬定。方案包括擬拆遷的產權不明確房屋的基本情況、評估價格、補償方式以及對承租人如何安置等。之后，拆遷人到市國土房管部門申請辦理安置方案核準。根據(jù)昨日公布的辦法，需交房屋拆遷許可證、拆遷補償安置方案、房地產評估報告書、拆遷單位法人及其代表身份證明等12種材料。從**初的遞件到**后答復申請人，總共不超過20個工作日。
全部3個回答>工業(yè)廠房拆遷如何進行啊？
154****3647 | 2019-01-24 22:57:23
已有3個回答
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159****0497
生活中，由于城市規(guī)劃建設發(fā)展的需要，不少的老工業(yè)區(qū)的廠房需要被拆遷轉移到新的地點。同時，廠房拆遷的補償也就成為大家廣泛關注的一個熱點問題。那么，廠房拆遷補償政策是什么呢？今天，大家就和路永強律師一起來詳細了解一下吧。
查看全文↓ 2019-01-24 22:57:58
一、廠房拆遷的法律規(guī)定
《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規(guī)定了拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業(yè)的適當補償。在上海市政府發(fā)布的《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償?shù)膶嵤┘殑t》的規(guī)范性文件中，明確了承租企業(yè)應賠償?shù)囊韵聨讉€項目：
1、設備搬遷安裝費;
2、設備重置成新價;
3、停產、停業(yè)補償。
二、廠房拆遷的補償
在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三部分：一是拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償;二是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;三是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
(一)拆遷資產補償
1、土地補償
作為承租人的企業(yè)，其經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償?shù)膶嵤┘殑t》中明確了“土地使用權補償基本價格按照市場評估、整體平衡、政府定價的原則確定：浦東地區(qū)為110-130萬元/畝，浦西地區(qū)為120-140萬元/畝”的補償辦法。這是上海市第一次以政策性文件的形式明確土地使用權的補償辦法。
其他地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。
2、房屋、建筑物補償
對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷**低補償單價標準的，以**低補償單價標準計算。并依照上海市有關補償口徑，計算房屋、建筑物實際應得的補償費用。
3、設備重置成新價
《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定，設備搬遷安裝費用應當按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。
在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。 -
144****6780
1.土地、企業(yè)的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
查看全文↓ 2019-01-24 22:57:51
2.裝修附屬物補償關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
3.停產停業(yè)損失補償停產停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性**大的一項，應當值得企業(yè)重點關注。4.搬遷費用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現(xiàn)。 -
138****8960
在企業(yè)拆遷中，對中小企業(yè)來講一般能獲得六部分補償項目。補償標準如下：
查看全文↓ 2019-01-24 22:57:46
一、土地使用權的區(qū)域補償價
你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區(qū)域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現(xiàn)在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償?shù)摹?br/>
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業(yè)損失費
因為拆遷造成企業(yè)的停產停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業(yè)損失應該滿足哪些補償呢？
（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。
（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現(xiàn)在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業(yè)損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產停業(yè)損失之列了。
四、裝修附屬物
對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償?shù)氖前徇w費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
相關問題
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答
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答
看你怎么個租了公產房，有房屋使用權證，將享受拆遷安置補償，但力度小于私產房，一般在廉租房或經適房上面給些優(yōu)惠條件就是租房，協(xié)議簽到拆遷之后，至少可以要求安置同等的其他房屋租房，協(xié)議簽到拆遷之前，那么一個子也沒有對你的補充，我再補充一點還是看你和房屋權利人的租房協(xié)議簽到什么時候，拆遷之后可以要求賠償，拆遷之前，人家履行了提前告知義務，那么你一個子也沒有
全部4個回答> -
答
您好，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全?！痹摋l款正是針對產權不明確房屋拆遷的規(guī)定。拆遷是發(fā)生在拆遷人與被拆遷人即房屋所有人之間的關系，拆遷補償是拆遷人對房屋所有人的補償。因此，確定房屋的產權人是拆遷補償?shù)那疤?，也是拆遷工作順利進行的要求。但是在一些情況下，房屋的拆遷人并不能明確，比如房屋處在訴訟中、房屋沒有產權證明、產權人下落不明等情況。拆遷人在拆遷產權不明確的房屋時，既要保證拆遷的進度，又要兼顧實際產權人的合法利益。因此，《城市房屋拆遷管理條例》的該條款對拆遷產權不明確的房屋作了特別的規(guī)定：首先，拆遷產權不明確的房屋對于產權不明確的房屋應該由拆遷人提出補償安置方案，這個方案應當包括第被拆遷人的補償、房屋使用人的處理等，其中補償?shù)馁Y金同樣必須通過市場評估確定。其次，該拆遷補償安置方案還要報房屋拆遷管理部門審核同意，然后才能實施拆遷。**后，拆遷正式實施以前，拆遷人還應當向公證機關辦理證據(jù)保全，即對拆遷過程中可能滅失或者以后難以取得的證據(jù)，證明一切法律行為或者事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力。
全部3個回答> -
答
1、在房屋拆遷安置需確定好房屋拆遷的補償形式、補償金額、付款的方式、付款的期限、安置用房的面積、地點、層次、搬遷過渡、過渡期限、違約責任以及當事人認為的應該簽訂的其他款項。拆遷協(xié)議簽訂后需送房屋拆遷管理部門進行備案，并向公證機關公證。2、根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，雙方本著平等、自愿、互利等原則，對拆遷補償事宜做出以下協(xié)議：一、被拆遷人情況：甲方目前共有名家庭成員，其分別為（男）、（女）二、拆遷人情況：根據(jù)我國相關法律規(guī)定乙方已經獲得拆遷人資格，乙方承諾依法與甲方對拆遷補償事宜達成相關協(xié)議。三、其他補償：考慮到甲方長期居住在這個區(qū)域，搬離此處或會給甲方造成很多不便之處。房屋拆遷安置補償協(xié)議應注意些什么1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時共有人應該在場，并且同意出售簽字按手印。2、違約金不應過高，一般上限為合同標的額的百分之二十。3、在未過戶前讓房主提供擔保。4、買賣雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但是要等產權好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發(fā)生了這個交易行為。5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式（例如約定待拿到房產證時再付清尾款等），遲延交房，產權證如何過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。拆遷安置決定性的一步就是簽訂安置協(xié)議了，所有的都在這里邊有規(guī)定，希望大家在房屋拆遷時做到謹慎對待。房屋拆遷補償協(xié)議的相關內容就是這些了，希望給面臨拆遷的業(yè)主們帶去幫助。
全部3個回答> -
答
一、房屋拆遷怎么賠償拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種賠償金。具體的賠償項目包括：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。被拆遷人除了應得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費;設備遷移費;過度期內的臨時安置補助費。二、房屋拆遷賠償糾紛怎么處理由于拆遷人占比例較多的是房地產開發(fā)公司，這些部門的性質，決定其必須追求**大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任。對于作價補償，應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償?shù)慕痤~，在補償時也應充分考慮地段的差異。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續(xù)維持。在過渡期限內，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。進行新城市的建設，就有可能對一些規(guī)劃不好的房屋或老式房屋進行拆遷。此時涉及到的賠償項目包括房屋補償費、周轉補償費以及獎勵性補償費。還有可能獲得搬家補償費、設備遷移費、過度期內的臨時安置補助費。律師365小編為您整理本篇文章，希望對您有所幫助。
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