房屋租賃合同法律風險有哪些呢？

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• 147****8507

  您好，法律風險包括：
  一、房屋維修責任的相關法律問題
  房屋維修責任應該是租賃合同中**常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外?！眮砑s定維修責任。但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內(nèi)容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
  1、房屋修繕責任
  房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償”。
  2、承租人裝修改變房屋構造后的返修責任
  《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”?，F(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產(chǎn)生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責任問題。

  查看全文↓ 2019-01-23 17:14:50
• 132****6478

  鉆誠投資擔保有限公司
  知道合伙人 2017-10-22
  出租房常見問題
  1、二房東問題，租客租住的房子未經(jīng)房主本人同意，由之前的租客轉租，租金落入轉租的租客手中，也就是俗稱的“二房東”。所以，建議租客在租住房屋時一定要查看房本以及業(yè)主的身份證件，如果是二房東代表房主簽訂合同，則應一并要求房主到場一起簽署;
  2、房租的付款問題，以怎樣的方式付、到**后租期屆滿時退回押金的條件是什么，都是租客要特別注意的;
  3、如果希望通過中介公司找房源的時候，一定要查看中介公司的營業(yè)執(zhí)照，以免遇到黑中介;
  4、無論自己找房還是中介找房，簽訂合同時要注意每一條款，包括違約條件及補充協(xié)議。

  查看全文↓ 2019-01-23 17:14:43
• 146****7164

  一、房屋維修責任的相關法律問題
  房屋維修責任應該是租賃合同中**常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外?！眮砑s定維修責任。但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補償責任等多項內(nèi)容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
  1、房屋修繕責任
  房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償”。
  2、承租人裝修改變房屋構造后的返修責任
  《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”?，F(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產(chǎn)生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責任問題。

  查看全文↓ 2019-01-23 17:14:37
• 138****5526

  一、簽訂書面合同
  根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。也就是說，口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限法律效力不成立，只能認為不定期租賃。一般來說，租賃合同應當包括租賃房屋的名稱、位置、面積、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、房屋維修與維護、違約責任，爭議解方式等條款。
  此外，缺少書面合同，因此，無論租賃期限長短，首先簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權利義務。其次是有效避免簽訂無效合同雙方的權利義務都不易確定，容易發(fā)生糾紛。徒勞傷神，費時費力！

  查看全文↓ 2019-01-23 17:14:31
• 137****0571

  房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權利義務、租約等。我國《合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
  （一）出租人的主體資格審查問題
  審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權人（產(chǎn)權人），需認真查驗權屬證書的真實性，必要時需至房地產(chǎn)管理機構核實。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權人則可能存在代理關系或轉租關系。一般情況下房屋租賃合同應優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權證人同意轉租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權人同意轉租的書面文件不真實時，轉租人應承擔何種責任（此處違約金的約定可適當提高數(shù)額）。
  其次，應考慮選擇法人簽約，**好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應征得其法定代理人（監(jiān)護人）的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況（如婚姻關系存系期間購買的房屋等），此時對共有財產(chǎn)（房屋）的處置還應征得其他共有人同意。

  查看全文↓ 2019-01-23 17:14:25

相關問題

• 問 ??房屋租賃合同法律效力有嗎？
  答

  當然是有法律效力的，合同合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協(xié)議。合同當事人包括個人與個人之間。一般合同只要具有以下條件可生效：(1)當事人具有相應的訂立合同的能力。所謂相應的訂立合同的能力，是指合同主體據(jù)以獨立訂立合同并獨立承擔合同義務的主體資格。合同是當事人以設立、變更、終止民事權利和民事義務為目的、有意識地追求特定法律后果的行為，它直接關系到當事人的利害得失，因此要求當事人必須能夠認識和辨認自己的行為，判斷自己行為的法律后果，即必須具有相應的訂立合同的能力。(2)意思表示真實。所謂意思表示是行為人將其產(chǎn)生、變更和終止民事權利和民事義務的意思表示于外部的行為。意識表示真實是合同有效的重要條件，在大多數(shù)情況下，行為人表示于外部的意思同其內(nèi)心真實意思是一致的，但是，有時行為人的意思表示與其真實意思不符合。在意思表示不真實的情況下，不能僅以行為人表示于外部的意思為根據(jù)，而不考慮行為人的內(nèi)心意思。(3)不違反法律和社會公共利益。合法是民事法律行為的本質(zhì)屬性，也是民事法律行為有效的當然要件。合同能產(chǎn)生法律效力就在于當事人的意思表示符合法律的規(guī)定，不合法的合同顯然不能受到法律保護，也不能產(chǎn)生當事人所期待的法律效果。同時，合同不僅應當符合法律，而且在內(nèi)容上也不得違反社會公共利益。而租房合同并不要求合同雙方進行登記、公證等特殊手續(xù)，合同具備以上生效要件并且雙方簽字之后，租房合同即生效。

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• 問 房屋租賃合同法律規(guī)定包括哪些內(nèi)容？
  答

  您好，《合同法》中第十三章租賃合同 中有明確規(guī)定。 相關法條： 第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同。 第二百一十三條租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租 金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得 超過二十年。 第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面 形式的，視為不定期租賃。 第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租 賃物符合約定的用途。 第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒 有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物 的性質(zhì)使用。 第二百一十八條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃 物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。 第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租 賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租 賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。 第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失 的，應當承擔損害賠償責任。 第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承 租人恢復原狀或者賠償損失。 第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租 的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人 應當賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但 當事人另有約定的除外。 第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者 約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在 租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不 滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求 承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十八條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承 租人可以要求減少租金或者不支付租金。 第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。 第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人 ，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅 失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失 ，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一 條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除 合同應當在合理期限之前通知承租人。 第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明 知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照 原租賃合同租賃該房屋。 第二百三十五條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合 按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的 ，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

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• 問 房屋租賃合同法律糾紛如何處理呢？
  答

  一、有效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算；若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。（二）合同解除時有關問題的實體處理1、關于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：（1）承租人欠租超過合同約定期限；（2）合同未約定期限的，欠租達三個月以上；（3）承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉租的；（4）承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的；④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償；對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔；雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。3、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。4、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。出租人應向承租人承擔的違約責任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。二、無效房屋租賃合同糾紛怎么處理（一）房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫；2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

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• 問 法律相關知識：懂房屋租賃合同法進來
  答

  1》租賃物肯定是只房屋！不包括家具家電！2》非人為損壞，當初交給您的時候能用，使用過程中不能用了，可以跟房主解釋，解釋通就行！不行就談賠償！3》合同是約定雙方的，不可能只有一方的制約條款！4》沒有簽訂合同，肯定是以房主的意愿為主！

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• 問 合同法房屋租賃合同都包括哪些內(nèi)容？
  答

  租賃合同應具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責任；（七）裝修的約定；（八）轉租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。

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