代理房屋合同糾紛如何處理呢？

已有3個回答

• 147****2667

  一、逾期交付的違約責(zé)任。 出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責(zé)任? 【處理方法】按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。 二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。 三、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當如何處理? 【處理方法】按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整。 四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些? 【處理方法】買受人采取的補救措施有： (1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。 (2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 (3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責(zé)任。 (4)違約侵權(quán)責(zé)任。 五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題： 【處理方法】(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因為合同責(zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。 (2)當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 (3)責(zé)任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責(zé)任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應(yīng)承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:50:22
• 148****8053

  房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要，中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性，在實務(wù)中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多，這些糾紛主要有以下八種：
  　　一、 因支付意向金引起的糾紛
  　　中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。
  　　買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的。《居間合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。
  　　“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:50:16
• 142****2867

  一、 因支付意向金引起的糾紛 中介帶買方看房，一旦客戶流露出購買意向，中介往往會趁熱打鐵，說服買方支付意向金并要求簽訂居間合同，而且會解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”，如果買賣不成還會退還。但等到買方不想買要求返還時，中介卻說已交給賣方變成了“定金”，如果反悔會被沒收。 買方付“意向金”的時候，一定要看清楚居間合同對意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實比正式的買賣合同都重要，其中玄機很多，但在二手房買賣中往往被忽視，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。 “意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價及付款方式)，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方，此時意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以，買方付錢的時候確實是意向金，但如果賣方同意賣，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金。
  二、 因跳中介引起的糾紛 跳中介通常有兩種情況： 第一種情況：買方看房時簽了《看房確認單》(《看房確認單》上有買方跳開中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當向中介支付違約金)，看了房以后，買方通過其它中介公司成交。 買方通過其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金，也有可能是通過其它中介公司談下來的成交價格更低一些。如果是前一個原因，毫無疑問買方應(yīng)向前一家中介公司承擔違約責(zé)任，因為《看房確認書》也具有約束力，買方的行為顯然違反了誠信原則因而要承擔違約責(zé)任。但如果是后一種原因，買方實際上是按新的交易條件達成的合同，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當承擔違約責(zé)任。 第二種情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后，為了規(guī)避中介費，買賣雙方先協(xié)議終止合同，再跳開中介直接成交。但《居間合同》不只是一個買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容，即使買賣雙方終止了合同，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當向中介承擔違約責(zé)任。
  三、 因合同無效、終止引起的糾紛 合同無效的情況較為常見。比如：房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四，簽合同時只來了張三，張三可能會出具一份委托書說明他已得到李四的授權(quán)，或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后，李四卻提出說他從來沒有同意過。這時買方可能已經(jīng)支付了定金或者**款，糾紛由此產(chǎn)生。 根據(jù)法律規(guī)定共有財產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意，否則合同無效。很多人認為合同無效就不會產(chǎn)生任何法律后果，這種看法是錯誤的。合同法規(guī)定合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實沒有證據(jù)證明李四同意賣房，那合同無效，張三應(yīng)當賠償買方的經(jīng)濟損失。但如果張三無力賠償，買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認為要看中介公司有沒有過錯。如果中介公司有過錯，比如中介未對李四的授權(quán)進行審核，那么中介應(yīng)當賠償。如果中介沒有過錯，那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中，造成合同終止的原因有很多，比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同，再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:50:11

相關(guān)問題

• 問 ??房屋拆遷補償合同糾紛如何處理？
  答

  房屋拆遷安置補償合同糾紛的處理：（一）關(guān)于履行合同，限期拆遷糾紛被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同后，未按期搬遷，拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的，受案后，拆遷人還可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（二）關(guān)于被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位房屋拆遷中，拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協(xié)議，但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷，經(jīng)房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的，拆遷人應(yīng)作為案件原告，而被拆遷人與承租人是共同被告。（三）關(guān)于過渡房屋的騰退糾紛被拆遷人按期退還周轉(zhuǎn)房即是其民事義務(wù)又是其行政義務(wù)。被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，拆遷人也可向法院提起民事訴訟，由法院判令被拆遷人搬遷至安置房；房屋拆遷主管部門也可根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條的規(guī)定，裁決被拆遷人按期搬遷，被拆遷人仍不履行又不起訴的，由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執(zhí)行。（四）關(guān)于無效拆遷補償安置合同糾紛房屋拆遷補償安置合同無效一般表現(xiàn)為無權(quán)簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一但被確認為無效，根據(jù)法律規(guī)定，合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同，尚未履行的不得再履行。正在履行的應(yīng)停止履行，已經(jīng)履行的按民法通則規(guī)定應(yīng)互相返還，并按過錯承擔相應(yīng)的責(zé)任。但是由于房屋被拆遷這一事實不可能逆轉(zhuǎn)，所以拆遷補償安置合同被確認無效后應(yīng)該根據(jù)民法及《拆遷條例》規(guī)定的情況區(qū)別處理。

  全部3個回答>
• 問 退定金合同糾紛如何處理呢?
  答

  簽訂了房屋定金合同，買房人違約，定金不退；賣房人違約，雙倍返還定金?！逗贤ā返谝话僖皇鍡l 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。

  全部3個回答>
• 問 ??店面轉(zhuǎn)讓合同糾紛如何處理呢？
  答

  第一，糾紛發(fā)生前，可以與對方簽訂補充合同，將違約責(zé)任約定清楚。第二糾紛發(fā)生后，根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。要求對方賠償己方損失。

  全部3個回答>
• 問 ??承包土地合同糾紛要如何處理?
  答

  一、農(nóng)村土地承包合同糾紛的表現(xiàn)形式和主要類型1、法律和政策的變化引起的糾紛。新的《農(nóng)村土地承包法》進一步規(guī)定實行“家庭聯(lián)產(chǎn)承包”，而自80年代中期，我國很多地區(qū)根據(jù)國家政策實行的是“兩田制”，即“責(zé)任田和口糧田”區(qū)分承包制度，導(dǎo)致村民要求及時收回責(zé)任田并按照家庭聯(lián)產(chǎn)方式重新分配，而原來的承包合同沒有到期，從而引發(fā)糾紛。2、管理混亂引起的糾紛。農(nóng)村干部素質(zhì)相對較低，對土地承包不依法進行管理;很多土地荒廢多年，沒有積極的納入正規(guī)管理;土地開發(fā)過程中沒有認真核實所有權(quán);層層轉(zhuǎn)包漁利現(xiàn)象大量發(fā)生引發(fā)糾紛。主要有以下幾種類型：(1)村干部利用手中權(quán)力，不經(jīng)過民主議定原則私自發(fā)包，有的甚至以明顯的低價格發(fā)包。該種情況下村民本來就有意見，一旦出現(xiàn)土地價格上漲或土地收益提高，就容易引發(fā)群體性矛盾和糾紛。(2)土地所有權(quán)界限不明確。因為歷史原因，有些土地確權(quán)不明確，沒有核準頒發(fā)土地使用證書，在開發(fā)和種植時引發(fā)爭議。特別是原來有些離村較遠的荒地，逐漸被離土地比較近的農(nóng)戶開發(fā)種植，產(chǎn)生收益后引發(fā)糾紛。(3)土地大面積開發(fā)引發(fā)糾紛。主要有兩種類型：①土地開發(fā)形成事實，而所有權(quán)沒有界定。因為開發(fā)的是大面積的荒地，開發(fā)前沒有人耕種，因此開發(fā)前沒有核實所有權(quán)，而開發(fā)方?jīng)]有所有權(quán)，開發(fā)后和所有權(quán)方發(fā)生矛盾。②鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體大片開發(fā)和農(nóng)戶小片開發(fā)形成矛盾。農(nóng)戶對以前沒有耕種的荒地小面積開發(fā)種植，后來鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體進行大面積集體開發(fā)，發(fā)生沖突引發(fā)糾紛。該種類型主要存在于土地較多的地區(qū)。(4)土地層層轉(zhuǎn)包甚至一地多包漁利，有的未經(jīng)土地所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)包，有的轉(zhuǎn)包合同違法等等，導(dǎo)致土地關(guān)系混亂引發(fā)糾紛。(5)國有土地管理也存在許多問題，發(fā)生在存在國有農(nóng)場的地區(qū)，因為土地利用、管理不善，與相鄰關(guān)系處理不當導(dǎo)致糾紛。3、村干部權(quán)利濫用引發(fā)的糾紛。主要類型有：(1)違法收回農(nóng)戶承包地。農(nóng)戶部分成員“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后，集體經(jīng)濟組織收回土地，又如強行收回外出務(wù)工農(nóng)民的承包地，收回承包地抵頂欠款，違法收回進入小城鎮(zhèn)落戶農(nóng)民的承包地，用收回農(nóng)民承包地的辦法搞勞動力轉(zhuǎn)移等。(2)違法調(diào)整農(nóng)戶承包地。如承包期內(nèi)用行政命令的辦法硬性規(guī)定在全村范圍內(nèi)幾年重新調(diào)整一次承包地，借頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書之機重新承包土地等。(3)不落實二輪承包政策。對適合實行家庭承包的耕地，第一輪耕地承包合同到期后，不執(zhí)行延長土地承包期三十年政策，不與農(nóng)戶簽訂土地承包合同，不發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書，超額預(yù)留機動地等。(4)利用職權(quán)變更、解除土地承包合同。如因承辦人或負責(zé)人的變動而變更或解除承包合同，因集體經(jīng)濟組織分立或者合并而變更或解除承包合同等。 (5)強迫承包方流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。如強制收回農(nóng)民承包地搞土地流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進行轉(zhuǎn)租或發(fā)包，假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)而進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等。(6)侵占承包方的土地收益。如小調(diào)整時隨意提高承包費，截留、扣繳承包方土地流轉(zhuǎn)收益，截留、挪用征地補償費用等。(7)侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)。如承包時對婦女實行有別于男子的歧視性土地承包政策，承包期內(nèi)違法收回出嫁女承包地等。(8)征收征用土地的補償款問題的糾紛等。4、基層政府利用職權(quán)強行干預(yù)引發(fā)的糾紛。農(nóng)村土地屬于村集體所有，只有村集體才有權(quán)利處置其所有的土地，而出于部門和地方利益的考慮，行政干預(yù)和越俎代庖現(xiàn)象時有發(fā)生，造成違法承包引發(fā)糾紛。這種情況往往在一時發(fā)包成功的背后隱藏著許多矛盾，一旦時機成熟就會引發(fā)糾紛，且這種情況涉及的土地面積較大，處理不好很容易產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素。主要包括以下類型：(1)村集體不經(jīng)農(nóng)戶同意，將農(nóng)戶承包的土地擅自發(fā)包;(2)基層政府不經(jīng)村集體授權(quán)，以自己的名義強行發(fā)包屬于村集體的土地。5、經(jīng)濟利益驅(qū)動。主要分為兩種類型：(1)土地發(fā)包初期沒有提出異議或進行荒地開發(fā)時沒有提出異議，后來經(jīng)開發(fā)土地狀況變好或種植的農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，土地承包者獲得了較大利益，土地所有的村集體組織成員，因利益驅(qū)動心理不平衡產(chǎn)生糾紛。(2)強行終止合法有效的土地承包合同。因為近幾年土地收益明顯增加產(chǎn)生較大利潤，村民在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，哄搶承包出去的土地種植，使土地承包合同無法繼續(xù)履行，尤以本村以外人員為承包主體的居多。二、對目前農(nóng)村土地承包合同糾紛主要問題的法律意見(一)農(nóng)村土地全面調(diào)整中產(chǎn)生糾紛的處理問題在土地承包法實施前后，村委以人地矛盾突出并經(jīng)大多數(shù)村民同意為由對全村土地進行調(diào)整，有的村民特別是通過其他方式已承包到較多土地的村民不同意土地調(diào)整，在村委將其承包的土地分配給他人后，村民訴求繼續(xù)履行合同。對于此類案件區(qū)別情況，實踐中分類作出如下處理：1、對于參與分地活動的當事人(一般是以抓鬮方式分得土地)，并且各農(nóng)戶已實際進行了耕種，判定已實際終止原合同，涉及的補償或者賠償問題可另行主張，對于以其他方式承包的合同中約定違約金的，按照法律事實對當事人做出賠償或者補償。2、對于以家庭承包方式承包的土地，承包方拒絕參與土地調(diào)整，要求種植原承包地的，在村民未實際耕種前，原則上支持其訴求。但對于全村村民已實際耕種的，要由村委會做出賠償，賠償數(shù)額一般按照減少土地面積的純收入與剩余承包年限的積;對于分配的實際土地面積和土地等級并未減少和降低的，如承包方未種植實際分配的土地，請求繼續(xù)耕種原土地的，亦以合同終止為由不予支持，賠償數(shù)額按照未耕種土地純收入與未耕種年限二分之一的積計算。3、對于以其他方式承包的土地納入了土地調(diào)整方案的，承包人參與了土地分配活動的，判定合同終止，參照承包方對土地的實際投入和案件的具體情況(一般不超過3年的土地純收益)由村委會給予補償，合同約定違約金的，按照違約金補償?？陀^地講，以上司法處理是存在瑕疵的。按照土地承包法的立法本意，對于以家庭方式承包土地來講，承包期之內(nèi)只要承包人不同意調(diào)整，除非出現(xiàn)因自然災(zāi)害嚴重毀損承包地的、依法被征用土地等法定情形，是不允許做出土地調(diào)整的，而且即便出現(xiàn)了法定情形也只能做出個別調(diào)整。所以，嚴格按照法律規(guī)定處理家庭承包方式承包土地糾紛時，發(fā)包方調(diào)整承包方的土地是不合法的，按照對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性保護原則，發(fā)包方應(yīng)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。對于以其他方式承包土地發(fā)生的糾紛，只要合同合法有效，承包方與發(fā)包方應(yīng)全面履行合同。如發(fā)包方拒絕繼續(xù)履行合同，亦應(yīng)給予賠償，按照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，這種賠償往往數(shù)額較大。但就目前農(nóng)村的實際狀況來講，特別是對于已實際耕種的情況來講，如果不做出變通性處理，引發(fā)的后果不堪設(shè)想。鑒于現(xiàn)實狀況，我們選擇了以上司法處理方式，這不僅符合當前大多數(shù)農(nóng)民的法律意識，而且對當事人來講也是可接受的。另外，需要說明的是，根據(jù)農(nóng)村土地承包的發(fā)展，可在適當時機按照法律本意通過判決將此類案件的處理予以確定。(二)農(nóng)業(yè)承包合同的效力認定問題發(fā)包方或者多數(shù)村民要求確認合同的效力，或者在審理相關(guān)案件中需要確認合同效力的情形。此類案件涉及的是以其他方式承包的合同的效力問題。1、 原則上，只要合同形式合法應(yīng)確定合同的效力，特別是作為發(fā)包方的村委會主張合同無效的一般不予支持。2、 多數(shù)村民因違反民主議定原則主張村委會與他人簽訂的合同無效的，如承包方種植1年以上的，原則上不予支持;承包方種植不足1年的，原則上認定合同無效;投入不大的可予以適當補償;有大量投入的，主要針對承包費，必要時針對承包期限作出調(diào)整。3、 確認合同效力后，如發(fā)包方主張增加承包費的，可視情增加。4、 合同本身存在不明確之處，如“兩委”成員口頭答復(fù)，合同條款不全、原村委會成員以個人名義出具答復(fù)意見等，此情形下，做出不利于合同繼續(xù)履行的解釋。我國法律對重要承包事項都規(guī)定了民主議定原則，其法理依據(jù)是土地的經(jīng)營管理者必須依照所有權(quán)人的集體意愿行事。相關(guān)法條有：《土地管理法》第 14條第2款、第15條，《村民委員會組織法》第19條第2款第(5) 、(6) 項，《土地承包法》第18條第2款第(3)項、第27條第2款、第48條第1款。如果發(fā)包方違反上述強制性規(guī)定，越權(quán)發(fā)包，人民法院應(yīng)當認定該承包合同無效，并根據(jù)當事人的過錯，確定其應(yīng)承擔的相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)《**高法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》(法釋[1999]15號)第2 條、第25條的規(guī)定，承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權(quán)發(fā)包而確認該承包合同無效，但可對該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進行適當調(diào)整。單從法釋[1999]15號的文義解釋來看，該規(guī)定適用于發(fā)包方所屬的半數(shù)以上村民以發(fā)包方為被告，要求確認承包合同的效力提起的訴訟。**高法院此項規(guī)定對承包合同效力的認定具有普遍意義，因為人民法院對同一事實關(guān)系的法律認定須保持一致，同一份承包合同的效力認定結(jié)果不應(yīng)由于訴訟主體或訴訟請求的不同而會有所不同。**高院就承包合同違反民主議定原則的無效請求設(shè)定了一年的除斥期間，只要在承包合同簽訂后的一年以內(nèi)沒有提起訴訟，人民法院就不能再以此認定合同無效。所謂“進行適當調(diào)整”也是以人民法院確認合同有效為前提的，對無效合同是沒有進行事后調(diào)整必要的。在審理具體案件確定合同效力時，我們的意見是原則上適用**高法院司法解釋。(三)關(guān)于損失的主張程序問題當事人提出繼續(xù)履行合同的訴請，一審法院經(jīng)審理認為，其繼續(xù)履行合同的主張不能予以支持，其損失部分的救濟程序問題。1、一審法院應(yīng)充分行使釋明權(quán)，告知當事人變更訴訟請求，當事人不同意變更的，駁回訴訟請求，并在判決說理部分告知對損失部分另行主張;如存在依法解除和終止的情形的，可根據(jù)實際情況判定予以適當補償。2、對于當事人有賠償請求的，可在查明事實的基礎(chǔ)上確定賠償數(shù)額;對于案件情況比較復(fù)雜，駁回訴求不利于穩(wěn)定的案件，在當事人就賠償數(shù)額問題存在證據(jù)不充分的情況下，一審法院可做出適當調(diào)查后，確定賠償數(shù)額，不宜機械處理。3、對于案件影響較大，涉及人數(shù)多的，一審期間因當事人不同意變更訴求被駁回的案件，二審法院應(yīng)告知其應(yīng)當變更訴訟請求，發(fā)回原審法院重審，不宜簡單維持原判。無論是以家庭方式承包土地的糾紛，還是以其他方式承包的土地糾紛，都存在著損失的確定和如何主張問題。在有些案件中，當事人執(zhí)意要履行合同，而根據(jù)現(xiàn)實狀況其訴訟又難以得到實際支持，此時存在從實質(zhì)上損害了少數(shù)人或個別人的利益問題。如果當事人不能繼續(xù)履行合同，通過賠償?shù)姆绞降玫骄葷?，一般會產(chǎn)生較好的效果，尤其是對于一些特殊案件來講更是如此。依照現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，我們確定了上述司法處理意見。

  全部3個回答>
• 問 房地產(chǎn)合同糾紛如何處理？
  答

  發(fā)生房地產(chǎn)糾紛后處理的原則一般是當事人有約定的從其約定，無約定的按法律、法規(guī)的規(guī)定處理。(1)協(xié)商解決：糾紛各方自行協(xié)商，平等、互利、合理、有償?shù)耐咨平鉀Q；主要是依據(jù)當事人之間訂立的合同進行協(xié)商，解決爭議雙方之間的。如果糾紛各方無法協(xié)商解決，可根據(jù)糾紛的性質(zhì)及法律關(guān)系分別向行政主管機關(guān)投訴，或申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。(2)行政機關(guān)依職權(quán)處理：爭議雙方的一方向行政機關(guān)投訴后，行政機關(guān)根據(jù)主管范圍受理，依據(jù)有關(guān)法律和行政法規(guī)、規(guī)章作出行政決定。如當事人對行政決定不服，可提起復(fù)議或提起行政訴訟，除終局復(fù)議以外，須在收到復(fù)議決定書之日起15天內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。但行政決定一旦作出即可執(zhí)行，提起行政復(fù)議或訴訟并不停止執(zhí)行。(3)仲裁或訴訟程序解決：如果糾紛不屬于行政機關(guān)主管，當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協(xié)議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁實行一裁終局制。裁決作出后，當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。