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想要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)工作，簡單入門的就是房地產(chǎn)銷售這個職業(yè)，也就是俗稱的賣房子。這對銷售員的口才以及能力有相當(dāng)高的要求，但如果知道了房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)是什么，不僅能夠提高銷售員的能力，而且工作起來也會更加簡單。做一個合格的房地產(chǎn)銷售你必須對自己銷售的房產(chǎn)了如指掌，要知道周邊的房子的情況。除此以外還要具備一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識，再介紹的時候才可以得心應(yīng)手。特別是一些房子的質(zhì)量問題，以及貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)問題，這些問題我們必須了如指掌，知道自己應(yīng)該怎么樣應(yīng)付，做到隨時能夠解決客戶的疑問。作為一個房地產(chǎn)銷售的話，你一定要知道自己的服務(wù)性質(zhì)，同時自己的服務(wù)一定要到位，讓顧客感受到你是誠意幫助他們，畢竟一套房子的價格不菲，你的服務(wù)不到位很可能失去客戶。
房地產(chǎn)租賃評估是怎么做的？
133****0380 | 2019-01-18 00:02:39
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132****9437
一、房地產(chǎn)租賃評估業(yè)主需提供的資料清單：
查看全文↓ 2019-01-18 00:03:33
1.住宅：聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁，平面圖、附記），國有土地使用證（包含每一頁，宗地圖、附記）
2.商業(yè)、辦公：營業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁，平面圖、附記），國有土地使用證（包含每一頁，宗地圖、附記）、租賃合同
3.工業(yè)：營業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，房屋所有權(quán)證（包含每一頁，平面圖、附記），國有土地使用證（包含每一頁，宗地圖、附記）、租賃合同（如有）
4.在建工程：營業(yè)執(zhí)照副本，聯(lián)系人及聯(lián)系電話，國有土地使用證，土地規(guī)劃許可證，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，總平面圖，工程規(guī)劃許可證，工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，抵押窗口表，工程進(jìn)度表，樓書等
二、項(xiàng)目操作流程：
接受項(xiàng)目 簽訂協(xié)議 → 現(xiàn)場勘查 收集資料 → 預(yù)評估 → 出具正式報告
三、正常工作時間：
勘察現(xiàn)場0.5-1天；出具測算報告0.5-1天；出具正式報告1-2天。根據(jù)項(xiàng)目工作量和委托方要求會有適當(dāng)調(diào)整。 -
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租賃價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該還是按照《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）第五條進(jìn)行收費(fèi)。
查看全文↓ 2019-01-18 00:03:26
根據(jù)《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）
一、凡依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他社會組織、公民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、消費(fèi)等方面的中介服務(wù)，可向委托人收取合理的費(fèi)用。
……
五、房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)，由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計收。
以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。
附表：
以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算表
檔次 房地產(chǎn)價格總額（萬元） 累進(jìn)計費(fèi)率（‰）
1 100以下（含100） 5
2 101以上至1000 2.5
3 1001以上至2000 1.5
4 2001以上至5000 0.8
5 5001以上至8000 0.4
6 8001以上至10000 0.2
7 10000以上 0.1
六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
房屋租憑代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。
房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的0.5％—2.5％計收。
實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但**高不超過成交價格的3％。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。
七、上述規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)為**高限標(biāo)準(zhǔn)。各省、自治區(qū)、直轄市物價、房地產(chǎn)行政主管部門可依據(jù)本通知制定當(dāng)?shù)鼐唧w執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報國家計委、建設(shè)部備案。對經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但**高不得超過上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30％。
同時，根據(jù)《國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》（發(fā)改價格[2014]1289號），《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（計價格[1995]971號）中有關(guān)房地產(chǎn)咨詢和經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定同時廢止。 -
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（一）市場法
查看全文↓ 2019-01-18 00:03:12
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實(shí)例時，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場比較時的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點(diǎn)的租賃價格。
?。ǘ┦找娣?br/> 收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。
?。ㄈ┏杀痉?br/> 在市場難以提供類似估價對象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)、地租和利潤。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價估算等方法求取。
?。郯咐?-7］
××市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）
一、委托人（略）
二、估價機(jī)構(gòu)（略）
三、估價對象
委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建筑面積936．55㎡，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為148．5㎡，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價格作參考
五、估價時點(diǎn)：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區(qū)××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標(biāo)準(zhǔn)。
七、估價依據(jù)（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價報告采用市場法評估。同時，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設(shè)估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結(jié)果
本估價公司根據(jù)評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學(xué)的評估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房，建筑面積為936．55㎡房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業(yè)日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產(chǎn)價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。
十四、有關(guān)說明
由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。
寧波市××區(qū)××巷××號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估技術(shù)報告
一、個別因素分析
該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為936．55㎡，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據(jù)委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區(qū)域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于××巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。
根據(jù)估價對象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。
相關(guān)問題
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想要做房地產(chǎn)，那么首先要具備以下幾點(diǎn)的能力：1.要有親和力，讓客戶樂意和你打交道，并且愿意讓你向他們推薦房屋。2.必須了解與建筑相關(guān)的知識，如建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料，所售樓宇的建筑風(fēng)格，與眾不同之處，及銷售政策，房型特點(diǎn)，采光等賣點(diǎn)，來促進(jìn)成交。如果想要做好房地產(chǎn)，那么有以下這幾個事項(xiàng)，可以進(jìn)行參考：1.盡可能多地打電話。在尋找客戶之前，永遠(yuǎn)不要忘記花時間準(zhǔn)確地定義你的目標(biāo)市場。如此一來，在電話中與之交流的，就會是市場中有可能成為你客戶的人。如果僅給有可能成為客戶的人打電話，那么聯(lián)系到了有可能大量購買產(chǎn)品或服務(wù)的準(zhǔn)客戶，盡可能多打電話。2.電話要簡短。打電話做銷售拜訪的目標(biāo)是獲得一個機(jī)會，通話時間持續(xù)大約3分鐘，而且應(yīng)該專注于介紹房屋的賣點(diǎn)。
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培養(yǎng)你的親和力所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時候，因?yàn)榈赜蛐枨蟆⑿卤P上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續(xù)三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時期的三、五個月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應(yīng)在八個月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個樓盤90%以上的銷售量。
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現(xiàn)在很多樓盤都沒辦法準(zhǔn)時交房，開發(fā)商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責(zé)任，這讓很多購房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)，們一起來學(xué)習(xí)一下，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。第一步：購房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料第二步： 不可抗力非全免責(zé)。開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。第三步、保留相關(guān)證據(jù)材料。不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。第四步； 注意訴訟時效。鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。以上是開發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個步驟，還應(yīng)該注意的是購房者在解決延期交房糾紛時，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護(hù)。
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