租賃合同無效有哪些情形？

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• 154****1930

  1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
  　　2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
  　　3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
  　　4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
  

  查看全文↓ 2019-01-16 16:49:11
• 133****9844

  合同無效的情形太多，需具體的分析，但普遍情況有：
  1、以欺詐、脅迫的手段訂立的合同
  2、損害國家、集體或第三者利益；
  3、以合法形式掩蓋非法目的；
  4、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-01-16 16:49:07
• 152****5764

  1、出租人不具有出租權(quán)利
  房屋的所有權(quán)人出租的應(yīng)注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
  委托或代理出租的應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
  共有房屋出租的應(yīng)注意審查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
  房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
  2、違法建蓋的房屋出租
  出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
  出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時城鎮(zhèn)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
  3、合同期限違反法律規(guī)定
  租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效;
  租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
  承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定無效。
  4、法律法規(guī)禁止出租
  《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
  (1)屬于違法建筑的;
  (2)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
  (3)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
  (4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
  (5)其他租賃合同無效情況

  查看全文↓ 2019-01-16 16:49:02

相關(guān)問題

• 問 房屋租賃合同無效的情形
  答

  歸納起來，主要有以下七種：1房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。3產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。4侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂"同等條件"，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5單位違反規(guī)定購房，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。6價格欺詐，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

• 問 房屋租賃合同無效的情形，合同無效可要求賠償嗎？
  答

  沒有去登記備案

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• 問 買房合同無效情形有哪些呢？
  答

  購房合同無效的幾種情形（一手房）：1、開發(fā)商違反法律法規(guī)比如說，在沒有取得預(yù)售證的情況下，開發(fā)商就向購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同，那此購房合同就是無效的。2、欺詐、脅迫購房者簽訂合同對于開發(fā)商誤導(dǎo)購房者，并致其產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背自己意愿而簽訂的房屋買賣合同是無效的。但是，購房者需要進(jìn)行舉證來申請法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。3、房子實(shí)際戶型和設(shè)計不符開發(fā)商私自變更設(shè)計包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，且購房合同視為無效。4、房屋面積誤差超過3%房屋交付時，購房者購買的房子實(shí)測面積與合同約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對值超過3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。5、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格房屋主體結(jié)構(gòu)包括承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，如果屬于主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房者有權(quán)退房，購房合同無效。6、與無民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這一情況常見于二手房買賣交易中。7、未告知購房者將房再次抵押簽訂買賣合同后，出售人未告知購房者又將房屋抵押給第三方，合同無效。這就類似于一房多賣的行為，購房合同是無效的。8、隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房開發(fā)商將拆遷安置房按商品住宅出售給購房者，簽訂的購房合同無效。9、延期交房超過合理期限開發(fā)商遲延交付房屋，三個月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋承諾的，購房合同無效。10、因出賣人原因無法辦理房產(chǎn)證商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人自身的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房合同無效。

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• 問 買房無效合同糾紛有哪些情形？
  答

  1、商品房買賣中開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》等，項(xiàng)目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導(dǎo)致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應(yīng)承擔(dān)購房者因此造成的全部損失。2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同無效?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情形，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買賣合同可以認(rèn)定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經(jīng)取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時機(jī)。這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，商品房買賣合同無效《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時，買受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買賣合同無效。這里需要注意的是抵押權(quán)在先；出賣人故意隱瞞。在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。但是，有些賣房人為了追求經(jīng)濟(jì)利益，往往處處設(shè)置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，委托律師簽訂合同。

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• 問 購房合同無效的情形有哪些 購房合同無效怎么辦
  答

  購房合同無效是絕大多數(shù)購房者都不愿意遇見的情況，畢竟合同一旦無效就意味著購房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對相關(guān)問題進(jìn)行詳細(xì)了解。本文將對購房合同無效的情形有哪些以及購房合同無效怎么辦進(jìn)行介紹，希望能對各位購房者有所幫助。 一、購房合同無效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購房合同無效怎么辦？ 購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應(yīng)該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下購房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時不落下風(fēng)。