購房預(yù)售合同糾紛如何避免呢?

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• 156****6986

  購房者如何避免商品房預(yù)售糾紛？ 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購買一個安居之所，可是合同簽了，錢也交了，等來的竟是“合同無效”的律師函。之后，職工們憤而向法院控告開發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開發(fā)商返還購房款1.01億元，并承擔966萬余元的利息損失。開發(fā)商不服，向省高院提起上訴。2009年7月2日，雙方達成協(xié)議，解除雙方簽訂的住宅房團購合同，開發(fā)商返還購房款，承擔相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟損失1500萬元，共計1.3450億元。 法律界人士指出：**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第35條規(guī)定，商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的，應(yīng)當認定商品房預(yù)售合同無效。一方違反合同，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初，白銀華電投資開發(fā)公司全體職工大會討論表決后，決定由774名職工共同集資，在蘭州統(tǒng)一購買800余套住房。得知這一商機后，蘭州居正房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡稱居正公司)和蘭州金萬利房地產(chǎn)公司(簡稱金萬利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱，其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開發(fā)使用權(quán)的土地，完全可以滿足職工們的購房需求，并承諾以優(yōu)惠價建房。2007年5月18日，白銀華電公司774名職工選舉代表，與居正、金萬利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團購合同。其后，職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過去，兩家開發(fā)公司提出再增加6000萬元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當職工代表們被迫同意再增加2500萬元后，對方又要求以每畝200萬元的價格，將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司，讓職工們自己去建設(shè)。至此，職工們終于明白，這兩家開發(fā)商從未辦理過開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù)，根本沒有建房子的打算。 合同無效？買房人狀告開發(fā)商 購房合同簽了，定金、購房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來的律師函，表示由于雙方簽訂的住宅房團購合同及相關(guān)補充協(xié)議缺乏法律效力，屬無效合同，并明確告知不再實際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達成一致。于是，白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭，請求法院確認合同無效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔同期銀行貸款利息900余萬元，并賠償原告損失1.58億元。 對此，兩被告公司認為，對于雙方簽訂的團購房合同及補充協(xié)議均無異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對于原告要求被告返還本金也無異議，但白銀華電要求他們承擔其預(yù)期利息損失于法無據(jù)，對方主張的1.58億元的損失不是合同無效直接產(chǎn)生的損失，請求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購房款 法院認為，在本案中，由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，致使合同無效，該合同自始沒有法律約束力，對雙方當事人沒有法律拘束力，也不能發(fā)生當事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟損失1.58億元的請求依法不予支持。本案因合同無效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當事人過錯大小承擔責任。因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團購合同書及補充協(xié)議無效；兩被告公司返還白銀華電購房款1.01億元，并承擔966萬余元的利息。在蘭州中院對此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，向省高院提起上訴。 2009年7月2日，在省高院的主持下，雙方達成調(diào)解協(xié)議：解除白銀華電投資開發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬利公司簽訂的住宅房團購合同，居正公司和金萬利公司返還774名職工的購房款1.01億元，承擔相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟損失1500萬元，共計1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書生效后，兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù)，于是，774名職工向蘭州中院申請強制執(zhí)行。后居正公司和金萬利公司主動將執(zhí)行款送到法院，1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:34
• 157****0443

  因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。下面，法律快車房地產(chǎn)小編為您詳細介紹房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間發(fā)生的產(chǎn)權(quán)登記或債權(quán)債務(wù)糾紛。
  對該條購房人要看明白：房地產(chǎn)商在這里承諾的是其所出售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛，而沒有承諾其所出售的商品房沒有債權(quán)債務(wù)，而且房地產(chǎn)商所承諾的承擔全部責任有一個前提條件，那就是造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛。
  1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。
  在商品房出售以前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國《擔保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價款不明顯低于價值和通知抵押權(quán)人(比如發(fā)放抵押貸款的銀行)，并告知購房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。
  在這種情況下，購房人的風險是在房地產(chǎn)商解押之前無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)，也無法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)爛尾或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔全部責任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實惠是沒有必要去買的。
  2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。
  我國《擔保法》第四十九條規(guī)定：抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。面對這些法律法規(guī)，卻仍有個別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，對購房人進行欺詐。
  在這種情況下，受騙的購房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實際能賠多少的問題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個問題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購房人參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明：出賣人保證本合同標的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應(yīng)在收到買受人請求解除合同通知()日內(nèi)返還已付購房款及利息并賠償人民幣()元(不超過已付購房款一倍的具體數(shù)字)。爭取對自己多一點兒保護。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:25
• 132****9572

  您好，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定二者均屬于商品房買賣合同糾紛。區(qū)分商品房預(yù)售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應(yīng)當區(qū)分商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同。
  商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，承購人支付定金或房價款并簽訂的合同。
  故上述糾紛的區(qū)分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬于正在建設(shè)的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設(shè)的房屋買賣而發(fā)生的糾紛屬于商品房預(yù)售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發(fā)生的糾紛則屬于商品房銷售合同糾紛。
  相關(guān)法律法規(guī)：《商品房預(yù)售管理辦法》第二條　本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
  第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：
  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  (三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
  第六條　商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。
  未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
  第十條第一款　商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
  如能給出詳細信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/span>

  查看全文↓ 2019-01-11 23:14:19

相關(guān)問題

• 問 買賣合同糾紛心得有哪些，如何避免糾紛呢？
  答

  解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式**省事、**簡便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種**重要、**權(quán)威的途徑。

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• 問 購房預(yù)售合同糾紛適用哪些法律依據(jù)呢？
  答

  正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

  全部5個回答>
• 問 購房預(yù)售合同糾紛可以去工商局投訴嗎？
  答

  可以，工商局依據(jù)消法規(guī)定受理經(jīng)營者與消費者之間的糾紛，可以撥打12315，也可直接去工商局投訴。

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• 問 購房合同糾紛怎么處理呢?
  答

  1. 買房人如果因為限購政策導(dǎo)致無法買房，可以要求解除合同。這種情況屬于不可抗力，不需要承擔責任。2. 《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！　”痉ㄋQ不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。3. 《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。

  全部3個回答>
• 問 商品房預(yù)售合同糾紛案件如何舉證 商品房預(yù)售合同糾紛應(yīng)該如何處理
  答

  一、證明當事人主體適格的證據(jù) 1、當事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等； 2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等； 3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。 二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)（普遍適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件） 1、房地產(chǎn)買賣合同； 2、房地產(chǎn)銷售許可證； 3、購房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購房方以按揭（抵押）貸款方式支付房款的，還應(yīng)提供按揭（抵押）貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等； 4、房屋竣工驗收情況的證明； 5、房屋交接時間的證明。 三、當事人還應(yīng)針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù) （一）因開發(fā)商逾期交房，購房方要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》、支付逾期交房違約金及賠償損失的 1、購房方受到損失的證據(jù)； 2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應(yīng)提供氣象、地震、消防等相關(guān)部門出具的證明資料等。 （二）因開發(fā)商延期辦理《房地產(chǎn)證》，購房方要求支付延期辦證違約金的 1、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明； 2、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明； 3、房地產(chǎn)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的電腦查詢單。 四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細的計算清單。