我想知道商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力嗎?

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• 158****0174

  認(rèn)購(gòu)書是否具有法律效力? 通常認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書是以“誠(chéng)信談判直至簽訂商品房買賣合同”為標(biāo)的的預(yù)約合同。
  《合同法》第12條所列舉的八大條款中，主體、標(biāo)的和數(shù)量是不可以在將來(lái)由當(dāng)事人或法院“依法擬制”的合同成立的“絕對(duì)必備條款”。
  商品房認(rèn)購(gòu)書通常具備上述三個(gè)條款，同時(shí)，只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的其他內(nèi)容，商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)具有法律效力。
  對(duì)于上述觀點(diǎn)，社會(huì)各界已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，各地政府主動(dòng)制定“商品房認(rèn)購(gòu)書示范文本”就是明證。但是，有些開發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與買受人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(下稱認(rèn)購(gòu)書)是否具有法律效力? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書是無(wú)效的，因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售人必須取得許可證后才可以預(yù)售商品房。
  另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂認(rèn)購(gòu)書并不等于預(yù)售商品房，認(rèn)購(gòu)書不是商品房買賣合同。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證條件下簽訂認(rèn)購(gòu)書并沒(méi)有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效的。認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同有什么區(qū)別? 本文同意第二種意見。 首先，商品房認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同雖然具有內(nèi)在的“預(yù)約與本約”的聯(lián)系，但“認(rèn)購(gòu)”不等于“預(yù)售”。商品房認(rèn)購(gòu)書以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，以“固定交易機(jī)會(huì)”為目的;而商品房買賣合同以“商品房實(shí)物”為標(biāo)的，以“達(dá)成交易”為目的。 其次，商品房認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同本質(zhì)不同，進(jìn)而適用法律也就不同?！吧唐贩款A(yù)售許可”制度的許可內(nèi)容僅針對(duì)商品房實(shí)物，不應(yīng)當(dāng)包括認(rèn)購(gòu)行為?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也僅僅規(guī)定了未取得預(yù)售許可證時(shí)簽訂的“預(yù)售合同”無(wú)效。
  如果將此“許可內(nèi)容”擴(kuò)大解釋，將違反契約自由的民法原則，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 第三，今后，開發(fā)商若無(wú)法及時(shí)取得預(yù)售許可證，或在無(wú)預(yù)售許可情況下正式簽約，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)商品房認(rèn)購(gòu)書可能被解除、支付違約金，或者商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效的法律后果。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:35:10
• 132****1276

  只要是經(jīng)雙方意思表示一致所簽訂的合法合同協(xié)議都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，在處理上需分類討論：
  根據(jù)**高人民法院《商品房司法解釋》第4條對(duì)此做了較為明確的規(guī)定，具體分析如下：
  1、如果認(rèn)購(gòu)書中明確約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在某個(gè)具體時(shí)間之內(nèi)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購(gòu)房人則負(fù)有在約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購(gòu)房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購(gòu)房人不履行該義務(wù)，顯屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  2、如果預(yù)購(gòu)人在約定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商但未能達(dá)成合意的，對(duì)認(rèn)購(gòu)人而言并不一定構(gòu)成違約。因?yàn)椋J(rèn)購(gòu)書之條款一般較為簡(jiǎn)單，并未涵蓋購(gòu)房人所關(guān)心的全部事項(xiàng)；假如雙方存在分歧、無(wú)法達(dá)成合意的內(nèi)容恰恰是該事項(xiàng)，則對(duì)認(rèn)購(gòu)人而言也并不意味著違約。其理由很簡(jiǎn)單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，未能協(xié)商一致而簽訂本約合同的情形，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書雙方當(dāng)事人而言均不存在違約行為，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:35:02
• 138****0073

  商品房認(rèn)購(gòu)書的法律效力及定金是否能要回
  關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的法律效力，歷來(lái)爭(zhēng)論很大?？隙ǖ囊环秸J(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書本身即為一買賣合同，雙方當(dāng)事人磋商后簽訂一書面的認(rèn)購(gòu)書，如果當(dāng)事人是在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思，則從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購(gòu)書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認(rèn)購(gòu)書根本就無(wú)效。那么審判實(shí)踐中一般是怎么處理的呢？司法實(shí)踐中普遍性的做法是傾向于采用肯定觀點(diǎn)的，認(rèn)為只要開發(fā)商具備預(yù)售的條件，這個(gè)條件就是我們前面所說(shuō)的商品房預(yù)售條件，即**起碼應(yīng)當(dāng)是具有預(yù)售許可證。在這種情況下，如果認(rèn)購(gòu)書為雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法，則認(rèn)購(gòu)書具有法律拘束力。特別是**高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》頒布以后，認(rèn)購(gòu)書的法律效力更是有了明確的法律依據(jù)。該《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！奔丛谝话闱闆r下，認(rèn)購(gòu)書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力?！督忉尅返?條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”就是說(shuō)，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
  那么，司法實(shí)踐中認(rèn)可認(rèn)購(gòu)書的法律效力，是否意味著購(gòu)房者必須在認(rèn)購(gòu)書所約定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式合同，否則，開發(fā)商即可沒(méi)收購(gòu)房者的定金呢？這個(gè)問(wèn)題正是認(rèn)購(gòu)書糾紛的癥結(jié)之所在，也是我們今天要重點(diǎn)探討的問(wèn)題。
  根據(jù)我本人的理解及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為，雖然高院的司法解釋明確規(guī)定了認(rèn)購(gòu)書的法律效力，但實(shí)際上，認(rèn)購(gòu)書很難起到保證雙方當(dāng)事人按時(shí)簽約的作用。特別是對(duì)購(gòu)房戶來(lái)講，更是幾乎沒(méi)有實(shí)際的約束力?？梢赃@樣說(shuō)，如果你簽了認(rèn)購(gòu)書并且交了定金，到簽正式合同的時(shí)候，你不想買這個(gè)房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒(méi)有必要擔(dān)心定金會(huì)要不回來(lái)。為什么呢？下面我就來(lái)說(shuō)一說(shuō)理由。
  首先，我個(gè)人認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書必須是在開發(fā)商具備預(yù)售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒(méi)有明確這一點(diǎn)。但商品房銷售管理辦法規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?？梢?，在不具備銷售條件的情況下，開發(fā)商不能收取購(gòu)房人的定金。因此，簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果該樓盤沒(méi)有取得預(yù)售許可證，那雙方簽署的認(rèn)購(gòu)書其實(shí)并沒(méi)有法律效力。既然認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，那開發(fā)商自然也就不能依據(jù)認(rèn)購(gòu)書沒(méi)收定金了。退一步講，即使在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)為有效，那也未必對(duì)購(gòu)房人不利。因?yàn)?，到簽正式合同時(shí)，開發(fā)商必須取得預(yù)售許可證，否則，開發(fā)商就不具備簽合同的資格。如果真的出現(xiàn)這種情況，那我們不僅可以要求開發(fā)商返還定金，而且可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。因?yàn)椋热徽J(rèn)購(gòu)書是有效的，那開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間簽署正式合同，現(xiàn)在，因開發(fā)商不具備預(yù)售資格導(dǎo)致不能簽訂正式合同，那開發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
  那么，在開發(fā)商具備預(yù)售條件的情況下簽了認(rèn)購(gòu)書，將來(lái)如果不想簽正式合同，定金能退回來(lái)嗎？當(dāng)然能。因?yàn)楦鶕?jù)高院的司法解釋規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。何謂不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由？我認(rèn)為，雙方對(duì)正式合同的條款達(dá)不成一致，就是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由。認(rèn)購(gòu)書中雖然包括了房屋位置、面積、價(jià)款等內(nèi)容。但相對(duì)于一份完整的預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，還有很多內(nèi)容沒(méi)有包括，比如辦理房產(chǎn)證的期限、面積誤差處理方式、違約責(zé)任等等。而現(xiàn)在的開發(fā)商一般都很牛氣，牛氣的表現(xiàn)之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個(gè)房子的話，我們完全可以就合同條款向開發(fā)商發(fā)難。如果開發(fā)商不同意修改合同條款或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，那合同自然就簽不成了。此時(shí)，開發(fā)商當(dāng)然可以指責(zé)是我們不想買，而我們也可以指責(zé)是開發(fā)商不想賣。很顯然，這種情況下無(wú)法將責(zé)任歸咎于任何一方。因此，任何一方也就沒(méi)有理由要求適用定金罰責(zé)了。

  查看全文↓ 2019-01-11 07:34:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力嗎
  答

  認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力。在正式簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書?！墩J(rèn)購(gòu)書》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。法律規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律的該《意向書》、《預(yù)訂書》等對(duì)雙方均有約束力?！笨梢?，臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響自身利益。

• 問(wèn) 買房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力嗎？
  答

  認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力。在正式簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書?！墩J(rèn)購(gòu)書》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。法律規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律的該《意向書》、《預(yù)訂書》等對(duì)雙方均有約束力?！笨梢?，臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響自身利益。

• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)意向書有沒(méi)有法律效力?
  答

  你好，應(yīng)該具有一定的法律效力的。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購(gòu)房人的問(wèn)題。導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。鏈接：

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• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書效力怎么樣？是否具有法律效力?
  答

  首先，商品房認(rèn)購(gòu)書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。 其次，商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定。 **后，商品房認(rèn)購(gòu)書具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房哪個(gè)證有法律效力
  答

  當(dāng)然是房產(chǎn)證效力更大，房屋以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。但有效的協(xié)議也有法律效力，同樣可以用來(lái)維護(hù)權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>