??哪位網(wǎng)友知道土地增值稅怎樣計(jì)算？

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• 136****2572

  根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法。
  一、能提供評估價格的計(jì)算方法：
  土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率
  1.“評估價格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;
  2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅;
  3.由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估發(fā)生的評估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行評估的，評估費(fèi)用不允許扣除;
  4.能提供評估價格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時不允許扣除。
  例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價格為460000元，支付評估費(fèi)用600元，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應(yīng)繳多少?合計(jì)繳稅多少?
  柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉(zhuǎn)讓時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項(xiàng)目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過50%，適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關(guān)稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費(fèi)用=裝修費(fèi)+手續(xù)費(fèi)(公證費(fèi)等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)**高限額為400000×10%=40000元，其實(shí)際支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi))，應(yīng)納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計(jì)稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。
  二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計(jì)算方法：
  土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率
  1.“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù);
  2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計(jì)算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)〔根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)〕。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:13:02
• 144****9026

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：
  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）：
  1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）
  2、計(jì)算收入
  3、收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額
  4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率
  5、按稅率計(jì)算稅額
  基本步驟如下：
  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
  第一，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  第二，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時，僅是對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價款不加計(jì)扣除。
  第三，對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時，不僅允許對開發(fā)成本加計(jì)扣除，對土地成本價款也允許加計(jì)扣除。
  第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評估價格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:12:20
• 142****6648

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  2、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
  增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  納稅人計(jì)算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
  （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
  （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:12:05

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅一般是在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×應(yīng)稅稅率。土地增值稅的特點(diǎn)有：1、按次征收一般在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時會征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲得收入金額作為計(jì)稅依據(jù)的。2、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項(xiàng)目后的余額來計(jì)算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，是按照分級累進(jìn)的原則計(jì)稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，無論是單位還是個人，都有義務(wù)繳納土地增值稅。

• 問 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅的計(jì)算是有公式的，應(yīng)繳納土地增值稅＝增值額×應(yīng)納稅率－扣除金額×速算扣除數(shù)，一般在銷售房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓在建工程時需要繳納土地增值稅。土地增值稅的征收方式分為以下兩種：1、核定征收在二手房交易時，按照轉(zhuǎn)讓的房屋價格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計(jì)稅依據(jù)是房屋的轉(zhuǎn)讓價值。2、減除法定額后征收在減除掉法定扣除金額之后，按照四級超率累進(jìn)稅率征收，分為能提供票據(jù)和不能提供票據(jù)兩種情況。第一種：對于能提供買房發(fā)票的，可以減除買房時票據(jù)上所記載的可扣除金額，從購買年到轉(zhuǎn)讓年，每年加計(jì)5%，繳納的契稅和相關(guān)稅費(fèi)也可以扣除。第二種：沒有發(fā)票，但能提供房屋評估報告的，按照取得土地使用全時支付的金額，以及國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納稅費(fèi)金額等扣除。

• 問 怎么計(jì)算土地增值稅稅率？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%; (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%; (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費(fèi)是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)： 1、銷售商品房（含轉(zhuǎn)讓未竣工開發(fā)項(xiàng)目）項(xiàng)目：企業(yè) 申報的扣除項(xiàng)目金額＊1‰為政府指導(dǎo)價。 2、銷售經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目：企業(yè)申報的扣除項(xiàng)目金額＊0.5‰為政府指導(dǎo)價。 二、土地增值稅清算鑒證收費(fèi)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：扣除項(xiàng)目金額收費(fèi)比例折扣率收費(fèi)金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

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• 問 ??誰知道怎樣清算土地增值稅？
  答

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定一、什么狀況下需求進(jìn)行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有竣工、完結(jié)出售的;2、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)意圖;3、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。二、契合下列景象之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求交稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)修建面積占整個項(xiàng)目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達(dá)到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的;3、交稅人請求刊出稅務(wù)注冊但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)則的其他狀況。土地增值稅清算條件是怎樣的一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額除清算的總修建面積二、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?關(guān)于斷定需求進(jìn)行清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以國家有關(guān)部分批閱、存案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;關(guān)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進(jìn)行土地增值稅的交稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位修建面積資金費(fèi)用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額除清算的總修建面積三、未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行土地增值稅清算時，怎樣進(jìn)行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的資金和費(fèi)用。四、直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán),怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對獲得土地運(yùn)用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核算其增值額時，只應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時付出的地價款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運(yùn)用權(quán)所付出的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)相關(guān)的稅金。五、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，怎樣進(jìn)行土地增值稅清算?對獲得土地運(yùn)用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時，應(yīng)允扣除獲得土地運(yùn)用權(quán)時付出的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的資金和規(guī)則的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并應(yīng)允加計(jì)20%的扣除。

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