??誰知道怎樣清算土地增值稅？

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• 154****2398

  土地增值稅清算條件有什么規(guī)定
  一、什么狀況下需求進行“土地增值稅清算”?契合下列景象之一的，交稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目所有竣工、完結(jié)出售的;2、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項意圖;3、直接轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)的。
  二、契合下列景象之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求交稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)修建面積占整個項目可售修建面積的份額在85%以上，或該份額雖未達到85%，但剩下的可售修建面積現(xiàn)已租借或自用的;2、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的;3、交稅人請求刊出稅務(wù)注冊但未處理土地增值稅清算手續(xù)的;4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)則的其他狀況。
  土地增值稅清算條件是怎樣的
  一、地增值稅清算后再出售房子怎樣交納土地增值稅?在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積
  二、獲得出售(預(yù)售)應(yīng)允證滿三年仍未出售結(jié)束的，怎樣進行土地增值稅清算?關(guān)于斷定需求進行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部分批閱、存案的項目為單位進行清算;關(guān)于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分開核算增值額、增值率，交納土地增值稅。
  在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或有償轉(zhuǎn)讓的，交稅人應(yīng)按規(guī)則進行土地增值稅的交稅申報，扣除項目金額按清算時的單位修建面積資金費用乘以出售或轉(zhuǎn)讓面積核算。單位修建面積資金費用=清算時的扣除項目總金額除清算的總修建面積
  三、未出售的房地產(chǎn)項目，在進行土地增值稅清算時，怎樣進行清算?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于租借等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未出現(xiàn)變更，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的資金和費用。
  四、直接轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán),怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核算其增值額時，只應(yīng)允扣除獲得土地運用權(quán)時付出的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。以轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)獲得的所有收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)獲得土地運用權(quán)所付出的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地運用權(quán)相關(guān)的稅金。
  五、全體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，怎樣進行土地增值稅清算?對獲得土地運用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建成的，在核算其增值額時，應(yīng)允扣除獲得土地運用權(quán)時付出的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的資金和規(guī)則的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并應(yīng)允加計20%的扣除。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:08:27
• 152****3378

  土地增值稅清算，就是納稅人在符合了土地增值清算的條件后辦理相應(yīng)的手續(xù)來交納稅費的行為。這是房地產(chǎn)開發(fā)的重要稅種之一。對企業(yè)的影響是較大的。那么具體的土地增值稅的清算方法有哪些呢?下面就由律師365小編為大家介紹。
  土地增值稅清算一般有兩種計算方法，下面分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同。
  甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人，依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
  乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等)為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:08:14
• 144****8440

  清算不是這么算的，清算**好找事務(wù)所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術(shù)活。
  需要計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：
  （1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：
  ①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
  ②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；
  ③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
  （2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費，如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：
  ①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。
  ②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
  ③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑤公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  ⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務(wù)費用
  開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。
  （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。
  ①利息支出據(jù)實扣，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
  ②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
  （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

  查看全文↓ 2018-12-10 23:07:58
• 146****7104

  一、清算條件
  納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
  （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
  （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
  對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
  （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
  （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
  對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
  二、清算流程
  對于符合清算條件，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
  對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
  納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料
  （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
  （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

  查看全文↓ 2018-12-10 23:07:43

相關(guān)問題

• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 ??哪位知道土地增值稅清算收費是多少？
  答

  一、土地增值稅清算鑒證收費基本標(biāo)準(zhǔn)： 1、銷售商品房（含轉(zhuǎn)讓未竣工開發(fā)項目）項目：企業(yè) 申報的扣除項目金額＊1‰為政府指導(dǎo)價。 2、銷售經(jīng)濟適用房項目：企業(yè)申報的扣除項目金額＊0.5‰為政府指導(dǎo)價。 二、土地增值稅清算鑒證收費優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：扣除項目金額收費比例折扣率收費金額3千萬元以下1‰-**低3萬元3千萬至1億元1‰-3萬至10萬元1億元至2億元1‰90％**低10萬元2億元至5億元1‰70％**低18萬元5億元以上1‰面議**低35萬元

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• 問 ??誰知道如何籌劃土地增值稅？
  答

  一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號第一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準(zhǔn)。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時，就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應(yīng)稅收入6,129萬元。二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負擔(dān)。

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• 問 土地增值稅清算管理規(guī)程是什么？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。

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