??農(nóng)村房屋買(mǎi)賣效力如何認(rèn)定？

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• 156****3813

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣如何有效
  根據(jù)我國(guó)《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣有效必須符合下列四個(gè)條件：
  1、購(gòu)房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格。
  2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買(mǎi)賣有效;
  3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣得不到法律的支持和保護(hù)。
  4、買(mǎi)賣經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分
  二、如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力
  根據(jù)司法實(shí)踐，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同并非都認(rèn)定為有效或無(wú)效，而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力怎么認(rèn)定呢?
  1、對(duì)于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等也對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！币虼?，從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同;
  2、對(duì)于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。原因是：第一 ，窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家規(guī)定，并沒(méi)有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無(wú)規(guī)定即自由;第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說(shuō)并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時(shí)也可以通過(guò)流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒(méi)有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說(shuō)這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過(guò)繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶口遷入所購(gòu)農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:44:37
• 157****2442

  1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同有效的情形
  (1)出賣人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣合同當(dāng)然有效。
  (2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣合同有效。
  (3)房屋買(mǎi)賣合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣合同也有效。
  (4)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
  2、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的情形
  (1)農(nóng)村村民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。
  (2)農(nóng)村村民將房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:44:22
• 155****3761

  一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力有什么觀點(diǎn)？
  目前針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的兩種觀點(diǎn)：
  1.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效論
  這種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。開(kāi)禁宅基地交易不過(guò)是滿足強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會(huì)保障性質(zhì)的情況下，貿(mào)然允許宅基地交易，將導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)宅基地的兼并，大量失土農(nóng)民由于生活無(wú)著成為流民，將會(huì)對(duì)社會(huì)秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！眹?guó)務(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同當(dāng)然是無(wú)效合同。
  2.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同有效論
  這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以《合同法》規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國(guó)《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無(wú)效。**高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！眹?guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。且《土地管理法》第63 條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
  二、實(shí)踐如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力？
  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的司法實(shí)踐，目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭(zhēng)奪拆遷補(bǔ)償款的情況也比較多。在當(dāng)前的審判實(shí)踐中，由于對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的性質(zhì)沒(méi)有明確的法律規(guī)定，理論上也無(wú)權(quán)威定論，造成了司法實(shí)踐中認(rèn)定此類合同有效和無(wú)效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無(wú)效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無(wú)效論，只是在具體處理案件時(shí)采取了“無(wú)效合同，有效處理”的辦法，對(duì)出賣人要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求不予支持。

  查看全文↓ 2018-12-02 23:44:10

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房屋如何買(mǎi)賣?農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的效力如何認(rèn)定?
  答

  1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同有效的情形(1)出賣人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣合同當(dāng)然有效。(2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣合同有效。(3)房屋買(mǎi)賣合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣合同也有效。(4)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。2、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的情形(1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。(2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋如何買(mǎi)賣?農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的效力怎么認(rèn)定?
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，由于法律上并沒(méi)有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題上有不同的判例。購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的前景。一、農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣嗎?　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對(duì)農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，這是由我國(guó)集體土地所有制所決定的。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，嚴(yán)禁買(mǎi)賣農(nóng)村宅基地。而對(duì)于其上的農(nóng)村房屋是否可以買(mǎi)賣并沒(méi)有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買(mǎi)賣必須具備以下條件：　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;　　2、受讓人沒(méi)有其他房產(chǎn);　　3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);　　4、房屋買(mǎi)賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。　　除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買(mǎi)賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的。　　二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?　　購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：　　1、房屋買(mǎi)賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意?！　?、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意?！　?、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。　　4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施?！　?、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力是如何認(rèn)定的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對(duì)這類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力認(rèn)定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問(wèn) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同效力是怎么認(rèn)定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣合同，以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！斑@些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國(guó)民法通則第六條”民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院和上海市高級(jí)人民法院對(duì)此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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