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??房產(chǎn)按揭辦理流程是什么啊？

155****6130 | 2018-10-23 20:49:18

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  • 132****2262

    在開發(fā)商銷售一手房和中介商銷售二手房的過程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是國家連續(xù)實(shí)行利率下調(diào)，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多開放商盡管在辦理按揭，都是采用“蛤蟆式”辦理——指一下，動(dòng)一下。隨意性很大，沒有形成系統(tǒng)性。辦理人員完全遵照銀行指示，需什么，再叫客戶提供什么；銷售人員對按揭辦理?xiàng)l件要么不清楚，要么一知半解，難以解釋清楚。這樣，給客戶帶來很多麻煩，浪費(fèi)時(shí)間，跑很多冤枉路。
    　　


    　　對此，特進(jìn)行歸納總結(jié)，以參考借鑒。


    　　


    　　 一、開放商房屋按揭所具備的條件


    　　


    　　 1、主體封頂；


    　　


    　　 2、沒有進(jìn)行抵押。


    　　


    　　 二、客戶按揭應(yīng)具備的條件


    　　


    　　 1、沒有不良記錄。


    　　


    　　沒有不良記錄是指以前貸款沒有預(yù)期還款記錄，信用卡使用中透支沒有欠款透支預(yù)期和忘記繳納年費(fèi)等。


    　　


    　　 2、具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)


    　　


    　　個(gè)人貸款人員具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)，有正規(guī)的單位能夠收入證明和工資條。


    　　


    　　 3、具有還款能力


    　　


    　　具有還款能力是指客戶在銀行批準(zhǔn)貸款后，每個(gè)月能夠按時(shí)按約定金額進(jìn)行還款。一般來說，家庭固定月收入是還款總金額的2.5倍以上比較容易貸到款。


    　　


    　　 三、按揭辦理流程


    　　


    　　簽訂商品房買賣合同→置業(yè)顧問現(xiàn)場根據(jù)結(jié)合銀行政策，根據(jù)客戶意愿，確定客戶**款比例→客戶繳納**款→客戶繳納按揭所需資料給開發(fā)商→開發(fā)商準(zhǔn)備資料并上報(bào)銀行→銀行審批→客戶簽訂貸款合同，確定貸款年限和貸款金額（如**款不夠，需補(bǔ)齊**款）→銀行通知開發(fā)商客戶具備放款條件→開放商到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所進(jìn)行備案→放款


    　　


    　　 四、客戶所需要提供的按揭資料


    　　


    　　 ■單身客戶


    　　


    　　身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)


    　　


    　　戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）


    　　


    　　單身證明1份——客戶提供


    　　


    　　**款收據(jù)復(fù)印件——客戶提供


    　　


    　　收入證明1份——公司提供銀行標(biāo)準(zhǔn)格式，客戶提供負(fù)責(zé)開具


    　　


    　　購房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供


    　　


    　　備案合同，按揭備案合同


    　　


    　　 ■已婚客戶


    　　


    　　夫妻雙方身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)


    　　


    　　夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（全部復(fù)?。?br/>

    　　


    　　**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供


    　　


    　　夫妻雙方結(jié)婚證復(fù)印件1份——客戶提供


    　　


    　　夫妻雙方收入證明1份——公司提供銀行標(biāo)準(zhǔn)格式，客戶提供負(fù)責(zé)開具


    　　


    　　購房合同（按揭備案合同）原件以及附件1份——公司提供


    　　


    　　 ■離婚客戶


    　　


    　　身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)


    　　


    　　戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）


    　　


    　　離婚證復(fù)印件1份——客戶提供


    　　


    　　**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供


    　　


    　　收入證明1份——公司提供銀行標(biāo)準(zhǔn)格式，客戶提供負(fù)責(zé)開具


    　　


    　　購房合同（按揭備案合同）原件以及附件1份——公司提供


    　　


    　　 ■公司客戶


    　　


    　　身份證復(fù)印件1份——客戶提供(身份證無效，提供4份戶籍證明原件＋照片)


    　　


    　　戶口簿復(fù)印件1份——客戶提供（需復(fù)印首頁）


    　　


    　　**款發(fā)票復(fù)印件——客戶提供


    　　


    　　營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證加蓋鮮章——客戶提供


    　　


    　　近3個(gè)月的國稅、地稅稅票——客戶提供


    　　


    　　收入證明1份——公司提供銀行標(biāo)準(zhǔn)格式，客戶提供負(fù)責(zé)開具


    　　


    　　購房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供


    　　


    　　備注：1、有的銀行需要提供近3個(gè)月工資條；


    　　


    　　 2、公司客戶同樣分為單身、已婚、離婚客戶。


    　　


    　　 五、按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)


    　　


    　　序號 對象 **款 利率 備注


    　　 1 住 第一套住宅 30％以上 標(biāo)準(zhǔn)利率下調(diào)30％ 也有20%


    　　 2 宅 第二套住宅 40％以上 標(biāo)準(zhǔn)利率上浮10％ 也有30%


    　　 3 商業(yè) 50％以上 標(biāo)準(zhǔn)利率上浮10％


    　　 4 車位 不能貸款 不能貸款


    　　


    　　六、貸款年限


    　　


    　　 1、住房：根據(jù)區(qū)域、銀行的不同，年限也有所不同，一般**長不超過30年；


    　　


    　　男士作為主貸人：年齡+貸款年限≤60（如為事業(yè)單位，可以延長到65）


    　　


    　　女士作為主貸人：年齡+貸款年限≤55（如為事業(yè)單位，可以延長到65）


    　　


    　　 2、商鋪：不超過10年。


    　　


    　　


    　　 七、他項(xiàng)權(quán)利證辦理


    　　


    　　 1、抵押確認(rèn)書共4份：產(chǎn)權(quán)中心1份，產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所1份，銀行1份，客戶1份；


    　　


    　　 2、客戶需提供合同復(fù)印件2，身份證復(fù)印件2份；


    　　


    　　 3、公司提供公證書2份，國土證、產(chǎn)權(quán)證正本及購房發(fā)票復(fù)印件2份；


    　　


    　　 4、資料返回公司，將客戶簽字的4份抵押書交到銀行簽字蓋章；


    　　


    　　 5、銀行返回抵押確認(rèn)書后將全套資料交產(chǎn)權(quán)交易所審批簽字并返回2份。


    　　


    　　 6、在辦理他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，客戶可以領(lǐng)取房產(chǎn)證和國土證的復(fù)印件，而原件交產(chǎn)權(quán)中心存檔，在客戶還清貸款后方可憑抵押確認(rèn)書到銀行開具證明，釋放兩證。

    查看全文↓ 2018-10-23 20:50:08
  • 144****7446

    目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款；3、個(gè)人住房組合貸款。
    1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。
    2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
    3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，**高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
    個(gè)人住房委托貸款（公積金貸款）**劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)**重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：
    假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價(jià)50萬元的住房，以自有資金支付**款30％，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按10倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款**高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額**多可以達(dá)到總收入的20％，即1200元／月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。
    辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：
    （一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。
    （二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。
    （三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)
    特別提醒：購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì)2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。
    如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。
    申請銀行個(gè)人住房貸款工作流程：
    （一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。
    （二）支付30％以上的房款。
    （三）去房管部門辦理預(yù)售登記。
    （四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

    查看全文↓ 2018-10-23 20:49:50
  • 136****6068

    房產(chǎn)合同現(xiàn)在有統(tǒng)一的格式文本，一般情況下，購房人提供個(gè)人信息，房地產(chǎn)商將信息輸入系統(tǒng)，做出草稿合同，將草稿合同給客戶確認(rèn)，客戶在確認(rèn)草稿合同無誤的情況下，房地產(chǎn)商在網(wǎng)上將合同提交備案，打印正式合同，做銀行按揭的話合同打印4份，做公積金貸款的話合同打印5份，一次性付款客戶的合同打印3份。
    需要按揭的，客戶在簽完購房合同后，將購房合同一份，**款發(fā)票復(fù)印件一份，買房人身份證，戶口本復(fù)印件各一份，夫妻的提供結(jié)婚證，單身的提供單身證明，還需要提供個(gè)人的收入證明，如果每月還款額度較大，須提供流水。去銀行和銀行的客戶經(jīng)理簽訂貸款合同等，有些銀行須開通一些附加業(yè)務(wù)。

    查看全文↓ 2018-10-23 20:49:27

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