房地產(chǎn)的市場價格一般由什么決定?

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• 148****7210

  成本定價 市場定價 對比定價
  

  查看全文↓ 2018-10-18 02:22:43
• 147****5998

  所謂市場價··它的組成是這樣的：首先是買地的地價+建筑成本+營銷及宣傳包括廣告部分的支出+利潤。舉例說明·會更直接：比如我們買的房價是6000元/平米 ,大致可以分為地價2000，建筑(主體結構、設備、景觀等等)2000，營銷500，剩余的自然是利潤，而利潤的75%以上的都給房地產(chǎn)公司放入囊中!

  查看全文↓ 2018-10-18 02:22:26
• 153****5285

  影響房地產(chǎn)市場供給的因素
  1.可以供給城市使用的土地的數(shù)量城市房地產(chǎn)的供給能力，首先決定于能夠供給城市使用的土地數(shù)量。由于土地是一處稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數(shù)量總是有限的。在一定的歷史時期內(nèi)，一個國家究竟能夠把多少土地提供給城市使用，這決定于經(jīng)濟發(fā)展的水平、房地產(chǎn)本身發(fā)展的水平以及舊城改造的速度等。一個國家經(jīng)濟發(fā)展的水平越高，特別是它的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，它能夠提供城市的糧食越多，它能夠提供給城市使用的土地也就越多。這也就是說，農(nóng)業(yè)勞動的生產(chǎn)力越高，它就可以用較少的土地生產(chǎn)更多糧食，就可以把更多的土地提供給城市使用。所以這里涉及到國民經(jīng)濟中一、二、三產(chǎn)業(yè)之間的關系。 由于中國人多地少，人地矛盾十分尖銳，從而較大地制約了城市土地的供給。
  2.房地產(chǎn)的市場價格房地產(chǎn)價格是影響房地產(chǎn)供給的一個重要因素。房地產(chǎn)的供給與其他商品的供給一樣，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)的供給也就越大。房地產(chǎn)供給價格彈性雖然小于一般工業(yè)品，但是隨著價格的波動，房地產(chǎn)供給還是會發(fā)生相應的變化的。同時，由于房地產(chǎn)供給的滯后性，房地產(chǎn)價格的上漲，并不一定馬上表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給的增多，但它會表現(xiàn)為在房地產(chǎn)一、二級市場上對于土地需求的增長，因此，只有在一個生產(chǎn)周期完成后，才會在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給的增多。另外，由于房地產(chǎn)市場信息不充分的特性，價格信號對于市場供給關系的反映也是滯后的。而且，在房地產(chǎn)市場供大于求的情況下，房地產(chǎn)價格下調(diào)也有一個過程。但是，不管怎樣，房地產(chǎn)市場價格始終是影響房地產(chǎn)市場供給的一個重要因素。
  3.國家政策的影響國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，在土地批租、投資規(guī)模和投資結構、稅收調(diào)節(jié)等方面對房地產(chǎn)市場供給有著重要的影響作用。 影響需求的因素包括：
  1.價格水平
  2.國民收入水平，包括企業(yè)收入狀況、居民收入、財政收入、房地產(chǎn)需求的收入彈性
  3.宏觀政策 主要有住房政策、財政政策和貨幣政策
  4.對未來的預期 影響供給的因素包括：
  1.價格因素
  2.開發(fā)成本
  3.政策因素
  4.對未來的預期

  查看全文↓ 2018-10-18 02:22:21

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  答

  簡單的說：1、被拆遷房屋和安置房價格都要由有資質(zhì)的評估機構進行評估；2、評估的方法原則上應該采用“市場比較法”，這樣可以比照市場上同類型房屋的市場價格定價，體現(xiàn)公平公正，減少政府指導干預。以前許多地方采取的“綜合評估法”，是將作為一個整體的房屋分成重置成新和區(qū)位兩個方面進行估價，然后合計，而重置價和區(qū)位價都是政府劃定的，體現(xiàn)了很多行政意圖，必然和被拆遷人利益沖突，并不科學。

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