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影響二手房評(píng)估價(jià)格的四大因素

151****5007 | 2018-10-08 01:15:50

已有4個(gè)回答

  • 153****3642

    市場(chǎng)因素主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)供求狀況等。其中市場(chǎng)供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過(guò)大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下降。

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  • 142****9944

    這一點(diǎn)主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對(duì)房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的，人們往往不愿去購(gòu)買二手物品。購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。

    查看全文↓ 2018-10-08 01:16:08
  • 151****9700

    環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境的，也有小環(huán)境的。 在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等方面，因此，舊房的價(jià)格評(píng)估都要大打折扣的。
    再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別的地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別會(huì)扣減5%，省、市重點(diǎn)中小的則會(huì)增加15%。

    查看全文↓ 2018-10-08 01:16:04
  • 144****5041

    首先，房屋的使用年限會(huì)影響著價(jià)格的評(píng)估，房屋如果使用年限長(zhǎng)，估價(jià)一般都會(huì)很低，而使用年限越短，評(píng)估價(jià)值就相對(duì)更高。
    其次，我們都知道舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建的商品房的價(jià)值是無(wú)法相比的?！叭　碧仔?小廳、小廚、小衛(wèi))的二手房在評(píng)估上回扣減10%。 再次，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層則會(huì)在此基準(zhǔn)下減3%，7層則會(huì)減5%，3層和4層會(huì)增加3%，若是樓頂就會(huì)減5%;
    而朝向如無(wú)朝南窗的房子在評(píng)估時(shí)也會(huì)減去5%。

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相關(guān)問(wèn)題

  • 答

    1.你沒(méi)提供在什么地方，按北京政策回答你。2.目前北京各區(qū)的要求也不近相同，大部分如果你的交易價(jià)格不是特別的高或低在不貸款的情況下是可以不做評(píng)估的。3.評(píng)估的價(jià)格會(huì)考慮你的實(shí)際交易價(jià)格，但不會(huì)影響太大，二手房的交易價(jià)格會(huì)有一定的偶然性與評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格會(huì)有一定的差距一般差距都在10%之內(nèi)。一萬(wàn)算少的。

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  • 答

    1.你沒(méi)提供在什么地方，按北京政策回答你。2.目前北京各區(qū)的要求也不近相同，大部分如果你的交易價(jià)格不是特別的高或低在不貸款的情況下是可以不做評(píng)估的。3.評(píng)估的價(jià)格會(huì)考慮你的實(shí)際交易價(jià)格，但不會(huì)影響太大，二手房的交易價(jià)格會(huì)有一定的偶然性與評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格會(huì)有一定的差距一般差距都在10%之內(nèi)。一萬(wàn)算少的。

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  • 答

    二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買家通過(guò)評(píng)估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。

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    二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買家通過(guò)評(píng)估知道所買房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。房產(chǎn)專業(yè)人士表示，在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。首要因素，位置、地段。北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。第三因素，房屋朝向。北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

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    二手房貸款的評(píng)估總價(jià)做得越高，能獲得的貸款就會(huì)越高，**就相應(yīng)的會(huì)**低。貸款購(gòu)買二手房，總價(jià)-貸款=**，那么總價(jià)不變的情況下，要想**低，就只有多貸款，而二手房貸款購(gòu)買，銀行貸款的發(fā)放是以評(píng)估值作為參考，那么就出現(xiàn)了**低的幾種情況：1、房子總價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，假設(shè)評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)一致，一套價(jià)值50萬(wàn)的房產(chǎn)只賣40萬(wàn)，那么銀行就只貸到35萬(wàn)，**只需5萬(wàn)。2、高評(píng)高貸，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和銀行工作人員里應(yīng)外合，將評(píng)估價(jià)值虛高，本來(lái)只值40萬(wàn)的房產(chǎn)，評(píng)估到50萬(wàn)，這樣也造成低**的現(xiàn)象不管采取什么方式方法，這樣的低**或者0**的形為都是一種欺騙形為，一旦借款人還款出現(xiàn)問(wèn)題，極易造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，在此也呼吁相關(guān)從業(yè)人員恪守職業(yè)道德。

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