合同房能買嗎有保障嗎

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• 152****1365

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無法保證買方權(quán)益，因為小產(chǎn)權(quán)房本身就是不受法律保護。
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  2013年12月，北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
  2015年3月1日實施的不動產(chǎn)登記條例明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不予登記。

  查看全文↓ 2018-09-25 20:53:10
• 136****7434

  無房產(chǎn)證的房屋**好不要買。因為出賣人在與你交易時,在法律上,他還不是房屋的所有權(quán)人,無權(quán)進行處分。無房產(chǎn)證的房屋有可能是違章建筑,而違章建筑是不受法律保護的。遇到政府要求拆除或強制拆除,政府是可以不進行補償?shù)摹?如果一定要買,就把錢款搞清楚。 還要看你是從什么渠道購買這所房屋的. 如果是購買法院處置的相關(guān)房屋的話,應(yīng)當(dāng)保存好相關(guān)法律文書.并及時依據(jù)相關(guān)文書到管理部門辦理相關(guān)證件. 先簽訂合同、公證后付款,剩下些尾款待對方拿到房產(chǎn)證后付清,如此操作存在一定的風(fēng)險,況且該房買賣是有限制的,若業(yè)主拿到房產(chǎn)證后反悔,買房子所付的錢能否收回要看具體情況,你這種情況不適用通過法院的判決來進行合法的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
  不過就算你公證了也不一定就算數(shù)的。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,買賣雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù),購房合同屬于次要證據(jù)。
  一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,買方人的利益將無法保證。 另外,公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證,如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序,其公證效力也將受質(zhì)疑。
  買房不是一件小事,動輒就是十幾萬,所以提醒消費者,對于沒有房產(chǎn)證的房子,一定要多加小心,目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易,保證雙方的利益都不受到損失。

  查看全文↓ 2018-09-25 20:53:04
• 132****1605

  可以購買，但要特別注意合同的有關(guān)條款。因為房產(chǎn)證沒有出來，就涉及到一個法律風(fēng)險，你現(xiàn)在支付了部分房款，今后房屋**或其他原因，房屋所有權(quán)發(fā)生變化，就可能實現(xiàn)不了合同的目的。
  在此情況下，需要特別約定有關(guān)條款，特別是違約金條款的約定。建議找專業(yè)律師來操作。

  查看全文↓ 2018-09-25 20:52:56
• 142****5964

  您好，所謂的合同房，指的是暫時沒有產(chǎn)權(quán)證書的房屋，一般常出現(xiàn)在公務(wù)員樓、單位內(nèi)部分房轉(zhuǎn)讓中，這類房屋的交易一般受到公務(wù)員單位、職工單位內(nèi)部文件的約束，如“約定10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓”或者“約定必須在本單位服務(wù)8年”等。
  這類房屋的轉(zhuǎn)讓，存在一定的法律風(fēng)險：
  1.
  如果轉(zhuǎn)讓，雙方目前僅僅能夠簽訂私下的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不能要求對方立即轉(zhuǎn)讓房屋。
  2.
  如果8年、10年后因房屋的**，導(dǎo)致賣方不愿意履行協(xié)議，拒不辦理房產(chǎn)證變更的，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，此時買方僅僅能憑借一紙協(xié)議追究賣方的違約責(zé)任，如果違約責(zé)任約定不明確或者沒有約定違約責(zé)任，那將對買方造成較大的損失。
  總而言之，在購買“合同房”是，應(yīng)當(dāng)至少關(guān)注以下幾個法律問題：1.
  買賣雙方之間必須訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議，明確賣方屆時必須協(xié)助買方辦理房產(chǎn)證書，并約定一定的違約金來約束賣方。2.
  如果該合同房是在賣方結(jié)婚后取得的，此時訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須要賣方配偶簽字，或者讓其配偶單獨做一份書面的《同意轉(zhuǎn)讓承諾》，以防止其配偶以不知情為由拒絕履行變更義務(wù)。
  3.
  如果賣方年事已高，上有父母，下有妻兒，還有兄弟姐妹，那應(yīng)當(dāng)要求其父母、配偶及子女出具書面的《放棄該合同房的繼承權(quán)的承諾》，以防止在該房屋變更登記至買方前，賣方意外死亡，該房屋成為遺產(chǎn)被其親屬繼承。

  查看全文↓ 2018-09-25 20:52:48

相關(guān)問題

• 問 合同房能買嗎有保障嗎
  答

  合同雙方意思表示自由真實，不違反國家強制性規(guī)定，合同就有效，就受到法律保護。一方如有違反另一方就可以主張對方承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。希望對你有幫助！

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• 問 ??買房子沒有房產(chǎn)證有合同能買嗎?合同房能買嗎?
  答

  這種房子是可以買的，但是這種房子購買的風(fēng)險很大，一般情況下是不被建議購買。只有購房合同沒有房產(chǎn)證，不僅會造成該房的產(chǎn)權(quán)不明晰而且也可能存在一房多賣的情況。

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• 問 ??無房產(chǎn)房屋買賣合同有效嗎?合同房能買嗎?
  答

  　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。　　首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效?！　≡俅?，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 合同房能辦房產(chǎn)證嗎
  答

  過戶如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于：到房地產(chǎn)交易管理部門申請過戶，必須提供房產(chǎn)證，否則不會通過申請，其過戶的要求也會因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再根據(jù)手續(xù)辦理過戶。具體來說，有以下幾個步驟：1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 只有預(yù)售合同房子能賣嗎
  答

  1、房款已結(jié)清預(yù)售房這種情況，雖然還未收房，但可以自由買賣，房主只需要將房屋買賣需求告知開發(fā)商，由開發(fā)商協(xié)助房主完成過戶手續(xù)。這里有個問題需要注意，買你房子的人必須全款支付。2、房款未結(jié)清預(yù)售房如果購房者只是交了**款，余款尚未結(jié)清，如果沒有網(wǎng)簽的話比較好辦，直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)，更名購買就好了；已經(jīng)網(wǎng)簽未申請貸款的預(yù)售房，先得申請撤銷網(wǎng)簽，然后再走預(yù)售對象變更手續(xù)，重簽合同，也需要和開發(fā)商協(xié)調(diào)；已經(jīng)網(wǎng)簽并還貸中的預(yù)售房，還涉及到銀行債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，由于尚未交房，需要由開發(fā)商出面協(xié)調(diào)銀行和購房者，辦理預(yù)售房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。轉(zhuǎn)讓預(yù)售中的房子，并沒有完成房屋權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而實際上是一種債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓。1、全款買房的購房者轉(zhuǎn)讓預(yù)售房，實際上是轉(zhuǎn)讓債權(quán)，不需要經(jīng)過債務(wù)人（開發(fā)商）的同意，但需要告知債務(wù)人開發(fā)商，否則無法完成轉(zhuǎn)讓。2、非全款買房的購房者轉(zhuǎn)讓預(yù)售房，購房者既是債權(quán)人，又是債務(wù)人，轉(zhuǎn)讓預(yù)售房必須征得開發(fā)商和銀行（已完成貸款手續(xù)的情況下）的同意，否則無法完成轉(zhuǎn)讓。

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