物業(yè)不準(zhǔn)封陽臺(tái)是合法的嗎?物業(yè)是否有權(quán)干涉?

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• 137****4950

  陽臺(tái)屬業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，一般情況下業(yè)主可以自行處分。但是如果業(yè)主與物業(yè)有關(guān)于陽臺(tái)的特別約定的，尊約定。
  　　物業(yè)公司是根據(jù)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，受業(yè)主的聘請(qǐng)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，其管理服務(wù)的權(quán)限來自于《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:10:17
• 132****2047

  我認(rèn)為，陽臺(tái)是居民的房屋的一部分，屬于居民的私有財(cái)產(chǎn)。封陽臺(tái)，不會(huì)對(duì)小區(qū)的居住安全和其他鄰居的居住安全造成負(fù)面影響。因而，居民有權(quán)利封陽臺(tái)，物業(yè)公司無權(quán)干涉。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:10:12
• 138****2548

  視情況而確定物業(yè)是否有權(quán)限制業(yè)主封陽臺(tái)。
  1、若陽臺(tái)屬于業(yè)主住宅能專有部分，不屬于全體業(yè)主共有部分，且在不危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益的前提下，物業(yè)則無權(quán)限制業(yè)主封陽臺(tái)。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條和七十四條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
  2、如果業(yè)主封閉的陽臺(tái)屬于全體業(yè)主共有部分，那么業(yè)主無權(quán)擅自封閉陽臺(tái)屬于違反物業(yè)合同的規(guī)定，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。則物業(yè)有權(quán)制止業(yè)主封閉陽臺(tái)。
  3、如果業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)遵守房率法規(guī)和該小區(qū)的《裝飾裝修管理細(xì)則》，《細(xì)則》要求“業(yè)主不得擅自封閉陽臺(tái)或平臺(tái)，不得在陽臺(tái)或平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，或改變其外表顏色，不得安裝防盜網(wǎng)或防護(hù)欄”，那么業(yè)主不得擅自封閉陽臺(tái)，物業(yè)有權(quán)制止

  查看全文↓ 2018-09-25 09:10:04
• 138****7476

  這種做法是合法的。
  
  根據(jù)關(guān)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
  
  是否自封陽臺(tái)屬于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的一部分，業(yè)主對(duì)其專有部分的所有權(quán)可以自由行使，不受他人干涉。
  
  但是，業(yè)主大會(huì)可以為了小區(qū)內(nèi)業(yè)主公共利益的需要而通過協(xié)議，在一定程度上限制業(yè)主專有權(quán)的行使范圍。如果通過格式合同的方式限制業(yè)主專有權(quán)的合法行使、則該格式條款無效；但若此種限制經(jīng)過業(yè)主的一致協(xié)商同意，是為了業(yè)主共同利益而設(shè)，則業(yè)主應(yīng)遵守相關(guān)約定。若違反規(guī)定，物業(yè)公司可向人民法院提起訴訟。
  
  根據(jù)法律的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)公約的約定，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同維護(hù)業(yè)主共同利益的有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理行為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合履行相關(guān)義務(wù)。特別是在部分業(yè)主擅自封閉陽臺(tái)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽臺(tái)”進(jìn)行了全體業(yè)主代表表決。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)決定維持原“管理規(guī)約”中不允許封閉景觀陽臺(tái)的約定。因此，在全體業(yè)主公決不允許封閉陽臺(tái)的情況下，部分業(yè)主一意孤行擅自封閉的行為，應(yīng)該屬于侵害了全體業(yè)主的共同利益。
  
  根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》：
  
  第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
  
  第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 本條第一款規(guī)定了業(yè)主裝飾裝修房屋前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)。第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的告知義務(wù)。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。有鑒于此，條例設(shè)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:09:57

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問下物業(yè)有權(quán)不讓封陽臺(tái)嗎？
  答

  陽臺(tái)屬業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，一般情況下業(yè)主可以自行處分。但是如果業(yè)主與物業(yè)有關(guān)于陽臺(tái)的特別約定的，尊約定?！　∥飿I(yè)公司是根據(jù)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，受業(yè)主的聘請(qǐng)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，其管理服務(wù)的權(quán)限來自于《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

  全部3個(gè)回答>
• 問 業(yè)主 封陽臺(tái) 物業(yè)
  答

  遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑：1、物業(yè)禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)？2、物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺(tái)？3、物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺(tái)？ 物業(yè)說法：不許封陽臺(tái)，早就說好了一位不愿意透露姓名的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表明，一般開敞式陽臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購買開敞式陽臺(tái)的住宅后自行包陽臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。他還認(rèn)為，包陽臺(tái)涉到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一些物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽臺(tái)有所限制。物業(yè)公司之所以禁止私自包陽臺(tái)，也是考慮到整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃統(tǒng)一。對(duì)私自封陽臺(tái)的住戶，物管公司一般采用勸說的方式，物業(yè)告業(yè)主的事例比較少。該市建設(shè)局物業(yè)管理中心副主任表示，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾?！耙虼?，如果業(yè)主購房時(shí)已簽了該《臨時(shí)業(yè)主公約》，則需要遵守，擅自包陽臺(tái)，物業(yè)可以告業(yè)主?！备敝魅翁嵝褬I(yè)主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。律師說法：看業(yè)主公約怎么約定“這個(gè)問題比較復(fù)雜?！币幻蓭熃榻B說，一般購房者在收房時(shí)會(huì)簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》。但是如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。不過，根據(jù)該律師的經(jīng)驗(yàn)看來，哪怕業(yè)主真的違反業(yè)主臨時(shí)公約，封了陽臺(tái)，物業(yè)還是無權(quán)告業(yè)主的?！叭绻麡I(yè)主封閉陽臺(tái)沒有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽臺(tái)。因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司做為第三者，無權(quán)告業(yè)主。并且《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后中，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約?！比绻麡I(yè)主封閉陽臺(tái)要對(duì)墻體進(jìn)行變動(dòng)，則要具體對(duì)待。

  全部8個(gè)回答>
• 問 ??物業(yè)指定封陽臺(tái)是合理的嗎？可以拒絕嗎？
  答

  不合法，不能這樣指定。但外觀整體漂亮，可以統(tǒng)一規(guī)格，統(tǒng)一格式，但不得指定制作單位。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??物業(yè)不給封陽臺(tái)應(yīng)該怎么辦？
  答

  　陽臺(tái)屬業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，一般情況下業(yè)主可以自行處分。但是如果業(yè)主與物業(yè)有關(guān)于陽臺(tái)的特別約定的，尊約定。　　物業(yè)公司是根據(jù)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，受業(yè)主的聘請(qǐng)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，其管理服務(wù)的權(quán)限來自于《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

  全部3個(gè)回答>
• 問 物業(yè)不讓封陽臺(tái)怎么辦呢？
  答

  按說封陽臺(tái)是業(yè)主的自由，物業(yè)是無權(quán)干涉的，但是如果你和物業(yè)簽了合同，就發(fā)生了法律效力，北京很多地方采用的是業(yè)主可以封，但是要按照物業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一樣式和顏色，這樣是比較合理的，你們可以和物業(yè)協(xié)商，物業(yè)主要考慮的是外觀的整齊劃一，如果樣式統(tǒng)一應(yīng)該是可以的。

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