??咨詢一下，法院如何強制執(zhí)行房產(chǎn)？

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• 154****9612

  根據(jù)2005年1月1日起施行的《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，社會上許多人認為被執(zhí)行人“唯一一套住房不得執(zhí)行”。此認識給法院執(zhí)行難雪上加霜，使一部分不良債務人自以為有了逃避法律責任的“尚方寶劍”。筆者認為這種認識是對**高院司法解釋的誤讀，有必要在法理上予以澄清。
  
  一、對司法解釋的解讀
  
  《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。此條規(guī)定對不能拍賣、變賣或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。為了進一步明確可執(zhí)行房屋司法解釋第七條規(guī)定“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標準所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。顯然**高院司法解釋強調的是要保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標準所必須的居住房屋，并沒有提及一套房屋就不能執(zhí)行。否則會出現(xiàn)債務人居住一套豪宅甚至別墅，卻不能對其予以強制執(zhí)行的荒唐局面。司法解釋對被執(zhí)行人房屋不能執(zhí)行規(guī)定的目的是保護被執(zhí)行人的生存權，而不是保護其享受超過生存權以外的居住條件。
  
  二、對一套房屋執(zhí)行的必要性
  
  在我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，信用缺失是阻礙市場經(jīng)濟發(fā)展的一個重要問題，司法強制措施是保障社會信用的**后一道屏障。房產(chǎn)是公民個人**重要的生活資料，也是確立其市場信譽的重要依據(jù)，如果司法強制措施對一套房屋不能采取，那么就會出現(xiàn)惡意逃債者居住超過生活必需的房產(chǎn)，而法律對其無可奈何的局面，這對享有合法債權的申請人是極其不公平的，也不利于維護法制秩序。特別是在基層法院，許多執(zhí)行案件是交通肇事、傷害、撫養(yǎng)費、贍養(yǎng)費、勞動報酬案等，有的申請執(zhí)行人沒有房屋，有的被執(zhí)行人的房屋是申請執(zhí)行人的錢購買的。有不少申請執(zhí)行人無錢看病，難以維持基本生活，同樣面臨生存權問題，而且是債權和生存權的競合。在強制執(zhí)行時平衡利益和注重效果在這種情況下顯得尤其重要。因此不論是站在維護市場法制秩序的角度，還是保護債權人合法權益的角度，對于超過生存必需限度的被執(zhí)行人的一套房屋進行強制執(zhí)行都是必要的。
  
  三、對一套房產(chǎn)的執(zhí)行方法
  
  首先應當確立予以執(zhí)行的標準，此標準應當嚴格按《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定予以確定，也就是所擬執(zhí)行的房屋是否超過了“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬**低生活標準所必須”。對于具體標準司法解釋沒有規(guī)定，由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展不一致，對于**低生活標準的衡量是難以統(tǒng)一的，如同人身損害賠償中社會平均工資各地無法統(tǒng)一相同。故此對于**低生活標準房屋的衡量應當根據(jù)各地標準予以執(zhí)行，可以參考當?shù)亓庾》繕藴屎徒?jīng)濟適用房標準等予以衡量，對此南京市中級人民法院已作了積極而有效的探討，確定以人均住房8平方米作為**低住房標準的依據(jù)，極大的提高了法院確認執(zhí)行標準的效率。
  
  其次可采取置換或租賃兩種執(zhí)行方法予以執(zhí)行。對于能夠采取置換方式執(zhí)行的，可以采取大面積房置換小面積房，好地段房置換差地段房，高價房置換低價房等方式予以執(zhí)行；不具備置換條件的也可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋予以執(zhí)行，租賃時間以半年到兩年為宜。
  
  第三執(zhí)行的程序。第一步由申請執(zhí)行人提出申請，法院進行審查，審查的重點是所擬執(zhí)行的房產(chǎn)是否超過被執(zhí)行人生活必需：第二步對擬執(zhí)行房產(chǎn)委托具有資質的評估機構予以評估，以確定其價值；第三步對擬執(zhí)行房產(chǎn)依法予以拍賣；第四步落實置換房。對此可采取多種方式：首先考慮由被執(zhí)行人自行落實，在拍賣款中扣除執(zhí)行款及有關費用后將余款還給被執(zhí)行人或留下按當時當?shù)氐牟桓哂谄骄鶅r以**低保障條件將安置款交由被執(zhí)行人自行落實；其次在被執(zhí)行人無法告知或不配合的情況下則由執(zhí)行法院予以落實；也可以由申請執(zhí)行人代為落實，但必須經(jīng)執(zhí)行法院審查認可。對于采取租賃方式的，租賃房屋的落實按照上述置換方式予以落實，同時由法院用拍賣款設立一個租房專項賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費用。第五步強制被執(zhí)行人遷到置換或租賃的房屋，把拍賣房產(chǎn)交付買受人。
  
  第四、對于銀行的抵押權的處置
  
  《根據(jù)**高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》
  
  第一條的規(guī)定：對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。同時該規(guī)定第三條也明確規(guī)定了在實際操作中的方式。
  
  綜上： “一套房產(chǎn)不能執(zhí)行”、“有抵押權的房屋不得拍賣”的認識是對**高院司法解釋的誤讀，對一套房產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施是必要的也是可行的，在具體實務中既要注意保護被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權，又要**大限度地實現(xiàn)債權的人的債權，必須在保護申請執(zhí)行人的利益和被執(zhí)行人的利益之間保持合理的平衡，注重執(zhí)行實效。
  

  查看全文↓ 2018-09-24 22:12:20
• 133****1910

  第一、在判決書生效后，債權人向法院遞交強制執(zhí)行申請書，進行執(zhí)行立案。
  第二、進入執(zhí)行 程序后，法院會將涉案房產(chǎn)在法院網(wǎng)及房產(chǎn)所在地進行拍賣公告。
  第三、在規(guī)定的時間在網(wǎng)上進行拍賣，拍賣所得扣除相關費用和執(zhí)行費就轉交給債權人了。

  查看全文↓ 2018-09-24 22:11:58
• 144****9013

  1. 提交強制執(zhí)行申請后；
  2. 法院受理
  當事人、利害關系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起15日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正;理由不成立的，裁定駁回。
  3.申請復議
  當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起10日內向上一級人民法院申請復議。人民法院自收到申請執(zhí)行書之日起超過六個月未執(zhí)行的，申請執(zhí)行人可以向上一級人民法院申請執(zhí)行。上一級人民法院經(jīng)審查，可以責令原人民法院在一定期限內執(zhí)行，也可以決定由本院執(zhí)行或者指令其他人民法院執(zhí)行。
  4.向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行通知
  執(zhí)行員接到申請執(zhí)行書或者移交執(zhí)行書，應當向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行通知，責令其在指定的期間履行，逾期不履行的，強制執(zhí)行。被執(zhí)行人不履行法律文書確定的義務，并有可能隱匿、轉移財產(chǎn)的，執(zhí)行員可以立即采取強制執(zhí)行措施。
  5.采取強制措施
  采取強制執(zhí)行措施時，執(zhí)行員應當出示證件。執(zhí)行完畢后，應當將執(zhí)行情況制作筆錄，由在場的有關人員簽名或者蓋章。
  被強制執(zhí)行的房產(chǎn)，法院會公開拍賣。
  

  查看全文↓ 2018-09-24 22:10:57

相關問題

• 問 強制執(zhí)行房產(chǎn)如何過戶
  答

  給付判決中當事人可就辦理房屋過戶申請執(zhí)行　　1 、物權公示原則要求，要取得房屋等不動產(chǎn)的所有權，僅僅基于交付而取得對實物的占有還不夠，還要求至產(chǎn)權部門辦理財產(chǎn)過戶登記手續(xù)。在給付判決中，義務人的法律義務不僅僅是將作為判決標的物的房屋交付權利人，還應當向權利人提供辦理過戶所需的一切材料和手續(xù)，包括為一定的行為，如共同到房產(chǎn)部門簽字辦理。實際上房屋給付的判決包含了房產(chǎn)交付及協(xié)助辦理過戶手續(xù)兩項義務，兩項義務構成一個完整的權利轉讓，缺一不可，因此不能認為后一項義務是前一項義務的附　隨義務。　　2、在房屋給付判決或調解中權利人在義務人拒絕配合協(xié)助辦理房屋過戶的情況下，是當事人直接向房屋登記部門申請辦理房屋過戶手續(xù)，還是向法院申請執(zhí)行，由房屋登記部門憑法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書辦理呢？各地房產(chǎn)部門和人民法院做法不一，有的地方的房管部門僅憑法院的裁判文書和權利人一方的到場簽名即可將房屋過戶，筆者傾向于由房屋登記部門憑法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書及執(zhí)行裁定書辦理?！　∶袷略V訟法第二百五十一條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關財產(chǎn)證照轉移手續(xù)的，人民法院可以向有關單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關單位必須辦理”。這是人民法院就辦理產(chǎn)權過戶發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書的明文規(guī)定。如果僅憑法院的裁判文書和權利人一方的到場簽名即可將房屋過戶至權利人名下，則該條規(guī)定就無從適用。而且與當事人僅憑法院的裁判文書和權利人一方的到場簽名即可辦理房屋過戶手續(xù)相比，由人民法院向有權機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行手續(xù)的過戶方式，更能體現(xiàn)訴訟、執(zhí)行效率和法律效果。

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• 問 法院怎樣強制執(zhí)行房屋遺產(chǎn)4份開？
  答

  1、申請執(zhí)行書。申請執(zhí)行書中應當寫明申請執(zhí)行的理由、事項、執(zhí)行標的，以及申請執(zhí)行人所了解的被執(zhí)行人的財產(chǎn)狀況?！　∩暾垐?zhí)行人寫申請執(zhí)行書確有困難的，可以口頭提出申請。人民法院接待人員對口頭申請應當制作筆錄，由申請執(zhí)行人簽字或蓋章?！　⊥鈬环疆斒氯松暾垐?zhí)行的，應當提交中文申請執(zhí)行書。當事人所在國與我國締結或共同參加的司法協(xié)助條約有特別規(guī)定的，按照條約規(guī)定辦理。2、生效法律文書副本。3、申請執(zhí)行人的身份證明。公民個人申請的，應當出示居民身份證；法人申請的，應當提交法人營業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人身份證明；其他組織申請的，應當提交營業(yè)執(zhí)照副本和主要負責人身份證明。4、繼承人或權利承受人申請執(zhí)行的，應當提交繼承或承受權利的證明文件。5、申請執(zhí)行仲裁機構的仲裁裁決，應當向人民法院提交有仲裁條款的合同書或仲裁協(xié)議書?！　∩暾垐?zhí)行國外仲裁機構的仲裁裁決的，應當提交經(jīng)我國駐外使領館認證或我國公證機關公證的仲裁裁決書中文本。6、申請執(zhí)行人可以委托代理人代為申請執(zhí)行。委托代理的，應當向人民法院提交經(jīng)委托人簽字或蓋章的授權委托書，寫明委托事項和代理人的權限?！　∥写砣舜鸀榉艞?、變更民事權利，或代為進行執(zhí)行和解，或代為收取執(zhí)行款項的，應當有委托人的特別授權。7、其他應當提交的文件或證件。

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• 問 小產(chǎn)權房如何強制執(zhí)行?小產(chǎn)權房能作為房產(chǎn)法院強制執(zhí)行嗎
  答

  小產(chǎn)權房可以強行執(zhí)行嗎？

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• 問 ?? 拒交物業(yè)費法院如何強制執(zhí)行
  答

  拖欠三年物業(yè)費的業(yè)主，面對法院的判決不為所動。**終在園區(qū)法院組織的一次凌晨執(zhí)行行動中，這位任性業(yè)主被拘傳，同意繳清拖欠物業(yè)費和滯納金共計15000余元，又因抗拒執(zhí)行、拒不申報財產(chǎn)被罰款1000元?！　【芙晃飿I(yè)費這般維權法院不支持　　半年前吳某收到法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司因物業(yè)服務合同糾紛將其告上法院，請求法院判決吳某支付拖欠的物業(yè)費。原來，吳某因為不滿小區(qū)物業(yè)的服務，已經(jīng)三年多沒有繳納物業(yè)費了。法庭上，吳某辯稱原告物業(yè)公司管理不到位、服務水平低、服務態(tài)度差，卻未能拿出有效證據(jù)證明。　　經(jīng)審理，法院認為原告物業(yè)公司在管理服務過程中可能存在一些令被告不滿意的地方，但物業(yè)服務合同屬于公共服務合同，對于服務是否存在缺陷的判斷不應以個別業(yè)主的感受為標準，一般情況下的服務瑕疵不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的理由。被告吳某無法提供證據(jù)證明，物業(yè)公司在服務合同存續(xù)期間違背的具體合同條款，**后法院支持了物業(yè)公司的訴請，判決被告吳某支付拖欠物業(yè)費和滯納金共計15000余元。　　無視判決尋找借口花樣百出　　接過判決書，吳某隨手揚了揚，就幾張紙片還能追著我要錢?隨手將判決書往包里一塞，大搖大擺地回家去了。面對吳某“要錢沒有，爛命一條”的消極態(tài)度，物業(yè)公司只得向園區(qū)法院申請執(zhí)行。　　吳某先是無視并撕毀了張貼的執(zhí)行通知書，又拒絕申報財產(chǎn)。在承辦法官多次催問下，吳某才稍稍松了口，交代自己有套房子和一部轎車，只是家中生活困難，還有房貸要還，實在沒辦法一次性拿出一萬多的物業(yè)費。執(zhí)行法官又問及吳某名下三萬多的存款，認為實在無法理解吳某“家中生活困難”，吳某辯稱該存款是母親以自己名義存的?！　娭茍?zhí)行繳清欠費再接罰單　　本以為打發(fā)掉了執(zhí)行法官，吳某又過上了安逸舒適的小日子，不料想半夜卻在睡夢中被人叫醒。在園區(qū)法院本次組織的凌晨執(zhí)行行動中，吳某的大名赫然在列，**終吳某乘上警車被拘傳至法院。一看這次動真格的了，吳某立刻表示愿意馬上履行。經(jīng)查明，吳某完全有履行能力，在法院多次督促之后仍拒不履行，現(xiàn)吳某履行了付款義務，并出具檢討書，有悔改表現(xiàn)，法院決定對吳某從輕處罰，罰款1000元

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• 問 法院房產(chǎn)強制執(zhí)行費用是多少?
  答

  這是關于強制執(zhí)行的一個詳細情況，強制執(zhí)行的費用一般由被執(zhí)行人承擔。一、法院房產(chǎn)強制執(zhí)行費用1、沒有執(zhí)行數(shù)目或者價額的，每件交納￥50元至5002、執(zhí)行金額或者價額不超過1萬元的，每件交納￥503、超過1萬元至￥50萬元的部分，按照1.5%交納;超過50萬元至￥500萬元的部分，按照1%交納;超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.5%交納超過￥1000萬元標準的部分，按照0.1%交納。4、符合民事訴訟執(zhí)行法第五十五條第四款條件要求未參加記名的權利人向人民法院提起訴訟的，規(guī)定的標準交納申請費，不再收取案件受理費用。二、法院強制執(zhí)行的條件人民法院受理執(zhí)行案件的條件：(1)申請執(zhí)行的法律文書已經(jīng)生效;(2)申請執(zhí)行人是生效法律文書確定的權利人或其繼承人、權利承受人;(3)申請執(zhí)行人在法定期限內(雙方或者一方當事人是公民的為一年，雙方是法人或者其他組織的為六個月)提出申請;(4)申請執(zhí)行的法律文書有給付內容，且執(zhí)行標的和被執(zhí)行人明確;(5)義務人在生效法律文書確定的期限內未履行義務;(6)屬于受申請執(zhí)行的人民法院管轄。向法院申請強制執(zhí)行時，一般應向人民法院提交下列文件和證件：(1)申請執(zhí)行書。申請執(zhí)行書中應當寫明申請執(zhí)行的理由、事項、執(zhí)行標的，以及申請執(zhí)行人所了解的被執(zhí)行人的財產(chǎn)狀況。(2)生效法律文書。(3)申請執(zhí)行人的身份證明。公民個人申請的，應當出示居民身份證;法人申請的，應當提交法人營業(yè)執(zhí)照副本和法定代表人身份證明;其他組織申請的，應當提交營業(yè)執(zhí)照副本和主要負責人身份證明。繼承人或權利承受人申請執(zhí)行的，還應提交繼承或承受權利的證明文件。行政機關申請強制執(zhí)行的條件：公民、法人或者其他組織拒絕履行判決、裁定的，行政機關可以向第一審人民法院申請強制執(zhí)行，或者依法強制執(zhí)行。公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期限內不提起訴訟又不履行的，行政機關可以申請人民法院強制執(zhí)行，或者依法強制執(zhí)行。三、申請強制執(zhí)行的期限按照法律規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行可以分為五類情況，在這五種情況下，不同的主體申請人民法院執(zhí)行不同的法律文書分別有不同的法定期限。1、海關申請人民法院強制執(zhí)行裁判文書的期限是180天，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間**后一日起計算，法律文書沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達當事人之日起計算。2、海關申請人民法院強制執(zhí)行其生效具體行政行為，應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出，逾期申請的，除有正當理由外，人民法院將不予受理。3、具體行政行為的權利人或者繼承人、權利承受人申請人民法院強制執(zhí)行生效具體行政行為的在3個月內提出。4、公民申請人民法院強制執(zhí)行裁判文書的期限是1年，計算方法與海關作為申請人時相同。5、法人或者其他組織申請人民法院強制執(zhí)行生效裁判文書的期限是180天。

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