??你好，希望解答一下，如何評(píng)估劃撥土地的價(jià)格？

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• 134****5549

  新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)**常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過對不同類別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對象評(píng)估價(jià)值的方法。基準(zhǔn)地價(jià)測算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可以有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價(jià)一般是指具有級(jí)別的地面熟地價(jià)。對于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本。
  　　對于劃撥用地的估價(jià)，同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價(jià)格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評(píng)估價(jià)值的方法
  　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評(píng)估的一般原則，圍繞評(píng)估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價(jià)格。
  

  查看全文↓ 2018-09-04 22:51:18
• 148****3144

  劃撥地評(píng)估價(jià)格=該宗地在出讓狀態(tài)下的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格-劃撥土地使用權(quán)變更為出讓土地應(yīng)交納的出讓金
  

  查看全文↓ 2018-09-04 22:51:08
• 133****2813

  劃撥土地的價(jià)格評(píng)估
  土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評(píng)估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對如何開展評(píng)估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估談一下粗淺看法。
  劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
  １、成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
  ２、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
  ３、市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  ４、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：
  劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格×（１－出讓金比例）
  ５、綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
  

  查看全文↓ 2018-09-04 22:51:03

相關(guān)問題

• 問 ??如何評(píng)估劃撥土地的價(jià)格？
  答

  新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)**常用的是基準(zhǔn)地價(jià)法。為了確切掌握劃撥土地的價(jià)值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)法是根據(jù)各個(gè)城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價(jià)格，通過對不同類別和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正，得到委估對象評(píng)估價(jià)值的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)測算的土地價(jià)格可以分為樓面熟地價(jià)、地面熟地價(jià)、樓面毛地價(jià)、地面毛地價(jià)四種類型?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式可以有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價(jià)一般是指具有級(jí)別的地面熟地價(jià)。對于地面熟地價(jià)而言，其價(jià)值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價(jià)值構(gòu)成是土地取得成本?！　τ趧潛苡玫氐墓纼r(jià)，同樣可以套用其他常用基本估價(jià)方法，例如在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價(jià)值時(shí)，可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價(jià)格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評(píng)估價(jià)值的方法　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評(píng)估的一般原則，圍繞評(píng)估目的，充分考慮企業(yè)改制中的各方面因素，以保守性評(píng)估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為起始日期的同用途法定**高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權(quán)價(jià)格。

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• 問 如何評(píng)估劃撥土地的價(jià)格？
  答

  根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等適當(dāng)選擇，一般應(yīng)采用兩種或以上的方法進(jìn)行評(píng)估。

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• 問 劃撥土地和劃撥土地上的房產(chǎn)怎樣評(píng)估？
  答

  你好，這種情況都很正常，現(xiàn)在佛山的規(guī)定及程序都是這個(gè)樣走，如果你覺得自己權(quán)益受到損害，可以申請重新評(píng)估。謝謝

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• 問 想問一下劃撥土地能否抵押貸款嗎？
  答

  不可以1、你的土地上有沒有建筑物？建筑物的產(chǎn)權(quán)證是你的名字的話，可以用產(chǎn)權(quán)證貸款。2、土地性質(zhì)不可能隨便改變成為出讓，除非有舊城改造開放規(guī)劃。但是即使改造也是由開發(fā)商進(jìn)行投標(biāo)取得。那就是看當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃了。3、如果有開放規(guī)劃項(xiàng)目，土地的出讓金由很多部分組成，比如：征地補(bǔ)償、土地收儲(chǔ)、拆遷等等。具體看這塊地的區(qū)位。組成的這個(gè)價(jià)格只是掛牌價(jià)，**后的價(jià)格還要看拍賣競標(biāo)的**后價(jià)格。

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• 問 劃撥土地如何拍賣
  答

  劃撥土地轉(zhuǎn)讓三種情形的不同處理劃撥土地使用權(quán)是我國特有之概念。 在改革開放之前, 我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的, 即都是無償劃撥供應(yīng)的,只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后,隨著外資的進(jìn)入,我國對外資 企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用,收取土地使用費(fèi)。 1990年,國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出 讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (以下簡稱《條例》 ) 的頒布與實(shí)施,標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立,由此開啟了 劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。 而**近**高人民法院頒布的法釋 (2005)5號(hào)文《關(guān) 于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 (以下簡稱“《解釋》”)則根據(jù)司法實(shí)踐 對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式作了全面的總結(jié)和規(guī)范, 對今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實(shí)意義。 一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點(diǎn)。那么,何謂“劃撥土地使用權(quán)”呢 ? 根據(jù)《條例》、 1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫 行辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 (以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》 ) 等規(guī)定,劃撥土地使用權(quán) 是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式,除繳納補(bǔ)償、安 置等費(fèi)用外或完全無償取得的國有土地使用權(quán)。其特點(diǎn)有:(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán), 其用途必須符合法律規(guī)定, 并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。 (2)取得的無償性。 這是劃撥土地使用權(quán)與 出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別,即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)外無須向國有土地的所有權(quán)人 即國家支付土地使用費(fèi) ; 而出讓土地使用權(quán)人則必須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付包含土地使用費(fèi)在 內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。 (3)使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政 法規(guī)另有規(guī)定外, 沒有使用期限的限制。 (4)權(quán)利的受限制性, 劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土 地使用權(quán)。要處分,必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

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