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避稅方法一：簽訂陰陽合同買賣雙方簽訂陰陽合同是**常用的避稅方法。所謂的“陰陽合同”是指買賣雙方為了規(guī)避法律，對同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。一般“陰合同”是交易雙方實際執(zhí)行的，而“陽合同”則提交到房產交易機構的。面臨風險：陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等處罰。在數額達到標準時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。另外將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。避稅方法二：延期交易根據相關規(guī)定，如果個人出售住房，滿兩年可免征增值稅，滿五年且為家庭唯一住房免征個人所得稅。因此在二手房交易過程中就會產生買賣雙方約定延期交易的現象。如雙方以“先租后買”的方式達成交易，過戶前買房先租住房屋，每月約定租金，待2年或5年的期限一到，雙方將租金抵消到房款中。面臨風險：延期交易意味著相當長的一段時間內房屋是不能辦理過戶。如果政策發(fā)生變化，房價上漲，賣方則可付違約金而不出售房屋；房價下跌，買家也不愿繼續(xù)交易。
全部3個回答>??誰能給說說獨棟寫字樓出售該怎么合理避稅?
141****5572 | 2018-09-04 07:55:46
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146****1617
方法一：簽“陰陽合同”。
查看全文↓ 2018-09-04 07:57:02
所謂“陰陽合同”，就是簽訂兩份合同，一份對內，一份對外。對外的那份合同故意做低房價，目的是逃稅。簽“陰陽合同”是**常用的逃稅手段。舉個例子，一套實際成交價為200萬的房子，對外合同的房價只寫150萬，差額50萬產生的稅費就可以輕易避掉了。
風險剖析：簽“陰陽合同”的行為屬于《中華人民共和國合同法》規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的”，存在違法性，因此往往會被認定為無效。想逃避稅款可能會導致官司纏身，或者承擔違約金責任。
方法二：“以租代售”。
“以租代售”可以簡單解釋為先租后買，延期交易。五年以上的房產交易免征營業(yè)稅，所以很多不滿五年的房子想要出售又不想交稅，會采用“以租代售”的方法來處理。
風險剖析：“以租代售”看似完美，實際風險很大。因為在相當長一段時間內無法辦理交易過戶，房子的產權并不是買方的。在這段時間里如果房價大幅上漲，房主很可能毀約拒絕賣房，遇到這種情況買方也無計可施。相反，如果房價跌了，買家違約拒絕買房，賣家也只能自認倒霉。
方法三：假贈予，真買賣。
通過贈予的方式，可以避交個人所得稅和營業(yè)稅，所以這種方式也有很多人在使用。
風險剖析：“假贈予”隱含的風險更大。首先在法律層面上，在向個人贈予不動產過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定追繳稅款、滯納金并進行相關處罰。其次，贈予的房屋如果存在嚴重質量問題，買家很難找賣家交涉，在房屋真正過戶之前，賣家隨時可以反悔，買家的權益無法得到保障。 -
131****0006
可以合理的避稅。地稅部門會給出一個**低的過戶指導價，按這個價格過戶就可以降低稅費了
查看全文↓ 2018-09-04 07:56:45 -
155****0329
低合同價，能避就避。
查看全文↓ 2018-09-04 07:56:29
“做低合同價”是二手房市場買賣雙方**常用的避稅方式。比如一套實際轉讓成交價格為60萬元的房屋，買賣雙方私下協商簽署協議后，遞交給房管局的過戶價則是以40萬元成交。這樣剩余20萬元所產生的稅費就可以輕易地避掉了。 -
151****6533
在二手房交易過程中，**大的稅收部分就是“營業(yè)稅”。按現行稅收規(guī)定：營業(yè)稅應按照總房款的5.5%征收。下面我們先來算一筆帳—— 假設已知條件： 1、一套建筑面積100平米，位于東四環(huán)外酒仙橋地區(qū)的二手房將要出售。 2、這套二手房購買于2003年12月，而房產證簽發(fā)日期為2004年3月。 3、這套二手房定價為人民幣100萬元整，并且按100萬元成交。 根據以上已知條件我們可得出以下結論： 二手房如何交易1、這套房屬于在購買五年內銷售的二手房。只要在2009年3月之前出售（以房產證簽發(fā)日期為2004年3月為準向后推五年的日期）就必須上繳營業(yè)稅。 二手房如何交易2、按現行稅收規(guī)定：營業(yè)稅應按照總房款的5.5%征收。這套二手房的營業(yè)稅共計5.5萬元整。 按照以上的結論我們看出，單單營業(yè)稅這一項我們就要負擔5.5萬元。后面還有契稅、個人所得稅、印花稅等等各種費用需要交付。這些大大小小的稅費無疑增加了我們的交易成本和生活負擔，那么，我們到底應該怎樣在交易的過程中合理合法的避稅呢？ 下面，我們具體講一下如何**大限度的減免營業(yè)稅的方法！ 二手房如何交易1、既然營業(yè)稅是按照總房款的5.5%征收。那么，我們就先要弄清楚“總房款”這個概念——通俗地說：“總房款”就是這個房子的成交款。注意：這里說的是“房子”的成交款，而“房子”內部的裝修、設備等等的成交款是不應該繳稅的。 二手房如何交易2、我們可以通過明確實際成交款的構成來調節(jié)我們應交稅部分的金額。比如：這套以100萬元成交的二手房，我們可以在簽合同時將這100萬元成交款具體分為房屋本身實際銷售款與房屋內部裝修和家用設備、電器轉讓款。而我們所要繳的營業(yè)稅中不應該有裝修、家用電器和設備這一部分。就是說，單指這套二手房的營業(yè)稅是按照房屋本身實際銷售款的5.5%征收。所以，在應繳稅費中我們就沒有必要為原房主為我們留下的裝修和家用電器以及其他設備繳稅了。 二手房如何交易3、**后需要注意的是，我們應該支持國家的稅收政策。不能因為想要“避稅”就將成交總價之中的“總房款”部分定價過低。按照有關規(guī)定，當“總房款”價格明顯低于市場價格并且無正當理由時，征收機關會參照市場價格進行核定。那么，“總房款”到底定到多少才合理呢？大家可以根據自己想要交易的二手房所在的地理位置，通過相關的網站或二手房銷售公司查詢一下國家認可的當地成交單位價格做為參考。
查看全文↓ 2018-09-04 07:56:21
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房地產開發(fā)商合法避稅方法1.地區(qū)優(yōu)惠； 七類地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經濟特區(qū)，所得稅率15%；2、國家級經濟開發(fā)區(qū)，根據投資額可免1到5年的所得稅不等；3、國家級高資質產業(yè)開發(fā)區(qū)，一定時候所得稅率15%；4、保稅區(qū)，所得稅率15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國外產品到了保稅去暫時不征關稅，不征進口關稅，國內的企業(yè)把產品賣到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅3年；6、西部地區(qū)，原則上國家鼓勵、產業(yè)部的指導下的企業(yè)所得稅率15%，國家指導、鼓勵的產業(yè)可以免2減3；7、當地政府財政返還的地區(qū)。2.不同行業(yè)間利潤轉移 ； 利潤轉移到稅費有優(yōu)惠的咨詢、設計、裝修、代理公司、物業(yè)等。 （94）財稅字第001號。這個文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術服務業(yè)的企業(yè)或經理但應自開業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)物資，也對外貿易業(yè)、倉儲等可以免征求一年。 國稅發(fā)2000（84）號文件第53條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5%。（沒有單位的傭金限制） 3.外資優(yōu)惠 ； 資金國外轉一圈，轉為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費減免優(yōu)惠 。 4.子、分公司選擇； 選擇設立分公司還是設立子公司：1、分支機構盈利，總部虧損，**好是設成分公司；2、分支機構虧損，總部盈利，也**好設成分公司；3、分支機構在項目所在的當地有稅收優(yōu)惠，有財產返還，建議設成子公司。 有時在外地設分公司，當地稅務機關也讓你在地方交稅。分公司也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業(yè)稅和所得稅在當地交，對于非獨立核算的分公司，對房地產企業(yè)來講，營業(yè)稅一般是在當地交，所得稅可以回總機構交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設立銀行結算帳戶，第二，設立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業(yè)稅所得稅都在當地交；否則營業(yè)稅當地交，所得稅可回總部交。 5.解決下崗職工就業(yè)避稅 ； 可以設立物業(yè)管理與裝飾裝修公司。 財務字2002年208號，財政部國家財務總局關于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關稅收政策問題的通知，你安排下崗人員30%就可以免收三年的企業(yè)所得稅和個人所得稅的優(yōu)惠（房地產公司不享受該優(yōu)惠）。 避稅操作方法小結 1、收入轉移法：①資產重組，把裝修等剝離出房地產公司；②定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；③關聯交易。 2、費用成本分攤法：①高息借貸，信箱公司高息借款，轉移子公司利潤；②租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協議，在公司折舊起抵稅效應）；③服務收費，包括咨詢費、代理費、手續(xù)費、傭金、勞務費等；④資產評估法，將信箱公司資產（土地）通過評估高估后計入開發(fā)成本；⑤債務重組，信箱公司跟房地產子公司進行適當的債務重組，造成子公司損失，減少利潤；⑥材料高價甲供，利潤轉給上游關聯公司（國家稅務總局第6號《關于企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》第九條的規(guī)定：關聯方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經法院裁決同意的，第二，有全體債權人同意的協議）； 3、利潤或虧損轉移法。 個人所得稅避稅 薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層） 將高薪酬轉為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加大稅前列支項目，減少利潤 財稅［2003］158號《國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》： 個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支與企業(yè)生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業(yè)對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產經營所得，依照“個體工商戶的生產經營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產經營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。 薪酬費用化 老板商場買的東西開公司發(fā)票 將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等 培訓、考察避稅 針對的是營銷人員 財稅制［2004］11號文件：對商品營銷活動中企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵所根據所發(fā)生的費用繳個人所得稅。 營業(yè)稅避稅 自建房不交稅 自建自用，不銷售即可 國稅函發(fā)［1995］191號 國家稅務總局關于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營業(yè)稅問題的批復：對企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結算工程價款的不征收營業(yè)稅。 合作建房可避稅 入股合作，共擔風險的方式避稅 ［1995］156號 國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》17條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業(yè)稅； 改變交易方式避稅 賣整棟樓可評估后轉為股權，再股權轉讓避免交易稅 財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產品轉作經營性資產；3、將開發(fā)產品用作對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產品抵償債務；5、以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。 股權收購 股權轉讓 先分后轉 股權轉讓以分紅后按股本等價轉讓**為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權；如果不分紅，股權溢價部分作為股權轉讓收益要補交33%的所得稅。 投資方式 股票投資 投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交33的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅的。如果說做房地產生意的，得申報交稅。 投資出租 投資出租物業(yè) 如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣），可以先建住宅，預售后1億元收入中，可以拿8000萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣8000萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為2000萬。 招標采購 供應商選擇 一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含1７點的，小規(guī)模的含4點到6點的稅，作為開發(fā)商來說，一般買小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發(fā)票可抵進項稅。 設備安裝企業(yè)招標費用節(jié)省 占房產商中比例小，對西氣東送等項目作用較為顯著 財稅制［2003］16號文件《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。 延緩納稅 存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、無形資產攤銷期限的選擇 自由裁量權 捐贈的個人所得稅 稅務機關的自由裁量權，房地產捐贈視同銷售 1、按1993年10月31號中華人民共和國主席令第12號，工資薪金所得，個體工商戶的生產經營所得，企業(yè)是單位的承包承租經營，勞務，稿酬，特許權，使用費，利息，股息，紅利，財產租賃，財產轉讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。 兄弟關聯企業(yè) 投資，股權合作， 稅法51條規(guī)定：第一條在資金經營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關聯的其它的關系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關聯企業(yè)由稅務局裁量。 物業(yè)稅 財稅制［2003］16號文件第3條19款的**新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 財稅制［2003］16號文件第3條第20款規(guī)定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
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但其中有些方式讓人不太愿意恭維?！白龅秃贤瑑r”、假贈與與真轉讓等一些二手房交易避稅方法也開始現身。 “做低合同價”是二手房買賣雙方一種常見的避稅方式，但信一天市場部負責人羅煜認為，盡管此舉能夠一定程度減少稅費支出，但不宜進行二手房交易。原因在以下兩點：第一，二手房交易其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風險性較大;第二，從二手房購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“二手房購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加二手房出售成本，得不償失。 至于借用贈與的方式來轉讓二手房，按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而二手房買賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個稅。
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第一步，置業(yè)寫字樓前該注意什么？置業(yè)寫字樓前，應該先考慮該套寫字樓值不值得入手，還要考慮自身的需要以及自身的資金狀況，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。 第二步，寫字樓挑房選房時注意事項。1.購買預售寫字樓需現場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售樓處顯眼的地方掛《預售許可證》和附圖的原件；2.看看所選購的寫字樓是否已被抵押、查封，若是由房產中介公司代理銷售的，要先了解該公司是否具有房產中介資質等； 3.建議到現場查驗寫字樓質量。第三步，購買寫字樓簽訂認購書時需要注意的問題有哪些？認購書并不是寫字樓買賣合同，在定性上為寫字樓買賣的預約合同，是獨立合同。一份合格的認購書一般包括以下內容： 1.交易雙方當事人的基本情況；2.寫字樓基本情況（含寫字樓位置、面積等基本情況）； 3.寫字樓價款的計算；4.簽署契約的時限規(guī)定，看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。 第四步，寫字樓付款是要注意的問題。不要將寫字樓款項直接交給開發(fā)商，建議將房款支付到預售許可證指定的銀行監(jiān)控賬戶上，可采取一次性或分期付款。 第五步，寫字樓收房驗房要注意什么？1.檢查驗收該寫字樓建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有交樓書、質量保證書和使用說明書；2.查驗實際交樓的標準是否與合同約定相符； 3.查驗該寫字樓項目的工程質量； 4.檢查室內電路問題。
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甲方(受讓方)：______________公司 乙方(轉讓方)：______________公司 甲、乙雙方就乙方所有的______________工廠的轉讓事項達成以下協議，供雙方共同遵守： 第一條轉讓標的：乙方所有坐落________市_______ 路_______號廠房連同基地，全部生產設備及原料、半成品、制成品，其數目暫以乙方_______年_______月_______日庫存清單所載名稱、數量為準?！ 〉诙l本件讓售價及計算方法： 1.廠房場地、生產設備原料、半成品、制成品細目，總折價為人民幣_______萬元整。 2.上列原料，經盤點如有增減變化數量，則依乙方原料進料成本價格計算：半成品如有超過或不足的，則視加工程度，在50%以內的，按原料成本價格計算;逾50%的，依成品市面批發(fā)價計算;成品如有超過或不足之數，依成品市面批發(fā)價格計算，由雙方以現金給付或補足。 3.生產設備如有短缺、滅失的，得依乙方帳面所列設備殘值計算，由甲方于尾款中予以扣除?！ ?.乙方應收未收款約計_______萬元，除在本年10月份以前的帳款由乙方自理外，_______月份起的帳款均由九折計算由甲方承受，至交割后所有發(fā)生一切的損失，乙方不負任何責任。乙方并負責通知各廠商，并于甲方收受帳款給予一切必要的協助?！ 〉谌龡l付款方法： 1.前條在第一項的價格，于本協議成立同時，甲方交付乙方人民幣_______萬元，余款_______萬元，在原料、成品、廠房房地、生產設備點交清楚同時，一次付清?！ ?.前條第四項應收款的價格，甲方應于交收后給付乙方折凈數的半數;其余數由甲方開立一個日期的支票交付乙方?！ 〉谒臈l交收日期及地點：雙方定于_______月_______日為交收日期。定于_______市_______路_______號廠房現場為交接地點?！ 〉谖鍡l特約事項： 1.交收之日，雙方均須派代表兩人以上，負責辦理?！ ?.本件交收以前，所有乙方對外所欠一切務或其他糾紛，概由乙方負責理清，與甲方無涉?！ ?.本件交收以前，所有積欠一切稅捐及水費、電費、瓦斯、電話費用等概由乙方負擔?！ ?.廠房場地移轉，除土地增值稅由乙方負擔，其余契稅、代書費及其他費用概由甲方負擔?！ ?.乙方現有雇用的職工，除甲方同意留用外，其余均應由乙方負責遣散?！ ?.乙方聲明本件盤讓，已經其公司董事會及股東會依法決議通過，附件的會議記錄如有虛偽不實，應由乙方負責?！ 〉诹鶙l違約處罰：任何一方有違背本協議所列各條件之一者即作違約論，他方有權解除協議。甲方違約，愿將已付款項，任由乙方沒收充作違約賠償;若是乙方違約，應加倍返還所收的款項予甲方，以賠償甲方?！ 〉谄邨l為確保本件協議的履行，乙方應另覓保證人兩名。保證人對于乙方違約時，加倍返還其所收受款項，應負連帶保證責任，并愿拋棄先訴抗辯權(保證合同附后)?！ 〉诎藯l雙方當事人在履行本合同過程中發(fā)生爭議時，應當協商解決;協商不能解決的由廈門仲裁委員會仲裁?！ 〉诰艞l本協議一式四份，由甲乙雙方及保證人各執(zhí)一份為憑?！ 〖追剑骸_____________________ (公章) 地址： ______________________ 法人代表：___________________ (簽章) 開戶銀行及帳號：__________________________ 年 月 日 乙方： ______________________ (公章) 地址： ______________________ 法人代表：___________________ (簽章) 開戶銀行及帳號：__________________________ 年 月 日
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